姚洋说百姓购房意愿不强是房价没跌到位，大家同意吗？

1月24日，在腾讯财经《经济大家说》节目中，北京大学国家发展研究院教授姚洋提及房价问题，他说：“房价如果腰斩，跌个50%，你看老百姓买不买。”姚洋表示：“首先你得让房价跌到位，早就应该让房价下跌了，那这样老百姓的购房意愿才会回来。”

以下为对话全文：

01

“拐点到了”的判断为时尚早，

还要再等等

腾讯财经：2023年过去了，请您用几个关键词来总结一下2023年中国经济发展的特征，为什么用这个词？

姚洋：第一个词是“崎岖”，2023年中国经济复苏的路径是比较崎岖的。第一季度复苏得比较好，消费增长比较快，大家都开始出行了，我们的出口也是逆势增长，所以大家心情比较好；第二季度一些经济数据表现较弱，大家压力非常大；到了第三季度，政府开始出台一些鼓励性政策，大家心情又稍微好了一点；到了四季度，又感觉政策的效果好像没有达到预期，心情又出现起伏，所以整个复苏过程是“W型”的，非常崎岖。

第二个词是“希望”。我们从2023年政府推出的一些举措，特别是中央经济工作会议、金融工作会议，还是获得了一些政策的积极信号，这样使我们对经济增长奠定了一些信心。

腾讯财经：有学者认为2023年是经济的拐点、处于“L型”转型中尾巴拉出来的这个起点位置，您怎么看？

姚洋：我倒没有这样的一个判断。因为我们的经济在做一些深度调整，包括房地产行业、地方债务等方面。

我认为这个调整的过程其实还没到位，所以“拐点已经到了”的判断可能为时尚早，我们还需要再等一等，看一看。

特别是中央经济工作会议提出要“稳中求进”，给2024年的定调还是以增长为主，因此调整的步伐可能就会稍微慢一点，触底就还有一段时间。

02

中国经济靠创新 

国产汽车技术超越国外汽车

腾讯财经：您曾在毕业典礼上表示“乐观者赢得未来，悲观者赢得当下”，您是乐观主义者还是悲观主义者？

姚洋：我肯定是个乐观主义者。对于中国经济的长期发展来说，我一直是非常乐观的。

我的乐观是有理由的，主要是在过去十几年，甚至二十年里，中国经济发生了比较深刻的变化，最重要的就是从出口导向、粗放型的增长，变成了创新驱动的增长。中国经济已经不再是卖一点廉价产品了，而是靠创新，甚至走到大高端的路径上去了。这是奠定中国经济现在还有未来可能几十年发展的潜力，像AI、新能源、电动汽车，还有一些中等技术领域，中国的工业其实都在往上走，甚至占据了世界前沿。

比如电动汽车领域，我们现在国产的电动汽车动辄卖几十万一辆。坊间有个玩笑话：你再不努力，下一次只能开奔驰、宝马了。因为国产车都卖到百万级别了，我们一点都不差，这就是中国经济的潜力。

所有发展起来的国家都经历过一段时间，那段时间是产品“质次价也低”的阶段，这就是德国的19世纪、日本70年代以前......但他们后来都走向了高端，走向了品质。现在一听说德国造是品质的象征，日本造是品质的象征。

中国产品现在也出现了，中国的汽车是品质的象征、技术的象征，这个变化好像突如其来，就在过去的两三年间用户买国产车就很放心了，而且成为了一种时尚。有人说这种时尚纯粹是国货潮、国潮，我觉得不完全是。关键的还是国产汽车的技术含量大幅度提升，而且超越了国外的汽车。

腾讯财经：您认为赢得当下的悲观主义者需要调整心态，变成一个乐观主义者吗？

姚洋：我觉得不需要啊，因为乐观是指的未来，你在当下还得悲观一下。

如果你做事也是很乐观，什么都可以，那这就不能做成事了。悲观主义者会把困难想得更多一些，想全了，那他才能把事情给做到位。

03

中国经济发展很多样化 

衣食住行永远是朝阳产业

腾讯财经：2023年，您在与企业家的深度交流中应该听过很多发展案例，这对经济学家了解当前不同企业的发展现状和困难有很大的帮助，从您的交流和思考中，您认为当下中国经济的温度是怎么样的，有没有具体的例子可以分享？

姚洋：中国经济它很复杂，很多样化，有些地方的温度是非常高的，比如新能源汽车；有些地方的温度又比较低。

我觉得给中国经济总体定一个温度是不太合适的。像去年新能源汽车卖到了900多万辆，预估占世界仍然是60%左右。新能源汽车新产品层出不穷，而且大卖，像仰望U8、华为M9、阿维塔......层出不穷，温度是非常高的。

另一方面，你无法去预测这个温度。像希音（SHEIN）这个企业，马上要在美国上市了，估价1000亿美元。你能想到吗？即便是服装行业这样的传统行业，也能创造巨大财富。

实际上，“衣食住行永远是朝阳产业”，好多人忘记了这一点。比如说房地产，有人说房地产完了，这是个夕阳产业，这种说法是不对的。你看看美国房地产行业仍然是一个巨大的行业，即使是在欧洲，也是如此；澳洲也一样。这个房子是需要更新的，你能想象吗？美国的曼哈顿还有新的住宅在建，因为城市要更新嘛，所以衣食住行永远是朝阳产业。

04

不是老百姓没钱了 

而是房价还没跌到位

腾讯财经：2023年，“房地产”是被居民、企业频频关注的行业。您认为2023年房地产解决了什么问题？没有解决什么问题？

姚洋：房地产行业，我觉得正在解决，第一是保交楼的问题，各地都动起来，能把市场、预期稍微稳定住，但是仍然没有完成。与此相关的正在解决的一个问题，就是一些大型房企的善后工作，比如说恒大，它的资产太多了，善后工作可能要持续很长时间；还有我们政策的转变，以前的三条红线有贷款限额，现在叫“三个不低于”，要给所有的所有制房地产企业都放贷，政策已经改变了，但是没有解决的。

我觉得最为重要的：第一，市场没有调整到位，房价下降没调整到位，因此老百姓就不太可能买房。为什么各地都取消了限购，但居民买房的热情不高？因为房地产毕竟还是个资产，既然是资产，老百姓一定是追涨杀跌的。看着房价要涨了，老百姓赶紧掏钱去买，因为不买房价就涨；但是房价继续在跌，现在买了就亏了，老百姓就会持币待购。

原来都说老百姓没钱了，老百姓还是有钱的，储蓄率还在上升呢。不是老百姓没钱了，而是老百姓不愿意去买房子，所以你必须让价格调整到位。

有些人害怕说，房价跌了，老百姓资产受损，可能银行贷款还不上。但是如果憋着不让房价调整到位，房地产想稳定下来，难度就极大了。

所以地方政府不能再控制房价。房价为什么老那么高？很重要的就是地方政府不想让房价跌。

05

房价调整速度太慢 

跌无可跌了就会有人买

腾讯财经：从普通居民的角度上看，买房的观念里无法避免希望它一定会涨。如果居民预期房价还是有下调的空间，那还是不会有人来买？

姚洋：所以要跌到底，让它跌到底，跌无可跌了，老百姓才会出手。比如一个中等城市，成都或西安，如果西安的房价腰斩，你看老百姓买不买？肯定会有人去买的。

所以，首先要让房价跌到位。我这样说了老百姓不高兴，老百姓说你怎么能让我的房价跌呢？我的资产受损了，但是要想到还有好多人没房子，我们一直说房价太高了，为什么房价跌了，大家又不高兴了？

腾讯财经：怎么评判价格是不是“跌到位”了？有什么对应标准吗？

姚洋：我们没办法评判，只有老百姓才能评判。老百姓觉得心里能承受了，这个房价可以了，有人开始买了。大家都觉得好像到时候了，再不买房价又涨回去了。

因为总有一些老百姓需要住房，但是他没有足够的资金。只有跌到位了，他才会觉得可以买得起了。

腾讯财经：2023年3月，您曾表示“今年稳定房地产是非常重要的”，这也是很多经济学家的共识，您认为房地产行业算“稳”住了吗？

姚洋：没有，因为还在下跌，还是负增长。为什么还是在负增长呢？有各种各样的原因，我觉得一个非常重要的，就是调整的速度太慢了，各地政府不让房价下跌。早就应该让房价下跌了，这样老百姓购房的意愿才会回来。

政策层面还有调整的空间。首先全面放开限购就给大家一个信号，现在是因城施策，其实从效果上来说是（除了北京、上海和深圳以外）已经基本全放开了。因为没有宣布，所以老百姓总觉得没有放开。我觉得还是需要有一份文件，哪怕是因城施策也发一个文件，不发就没有这个明确信号。

第二个，各地政府不能再限制房价了。

第三个，要把过去的一些限制政策取消，比如三道红线、贷款配额。现在尽管我们提“三个不低于”，但是贷款配额还在那儿。为什么就不能放开跑一下呢？为什么要给自己戴上镣铐才行？这些都是需要改进的地方。

06

不要“拧螺丝”  ，住有所居不是

必须拥有住房，可以租住

腾讯财经：为实现“住有所居”的目标，有部分居民需要依赖保障房的建设。有经济学家指出，如果大力推进保障房，有可能会为地方政府带来更多的债务，您怎么看？

姚洋：我觉得建设保障房是一个方面，但是也别忽视了建出租房。

我们租赁市场其实是很活跃的，需求量非常大。但是我们建的房子，很少有专门给租户的，单元房明显就是要卖的。能不能建一些出租楼，对年轻人来说太好了，属于减负了，他就没有买房的压力了，多好啊！不要一根筋说让老百姓拥有住房。

如果现在建保障房，以二线城市举例，就算成本价，1.2万/平米是需要的。老百姓买保障房也得至少买七八十平米，那也接近百万了。普通的工薪阶层要想买百万的住房，其实要下点决心的。

而且现在城市户籍的居民也没有这种需求（保障房）了。我们的住房自有率是非常高的。保障性住房主要面对的是新进城的这部分人，他们的支付能力实际上是有限的。这么一算账，恐怕他们更愿意租房子，而不是买房子，他们也不能确定自己是不是在这个城市长待。

现在公租房做得挺好的，出租房也可以搞得很高档，年轻人愿意住，我们应该多种形式去解决住房，给大家减压。我们现在还是有点“拧螺丝”，其实不一定必须要拥有住房，可以租住。

07

2023年缺的是投资而不是消费 

2024年要加大投资发展力度

腾讯财经：近两年“促内需”也一直被普遍提及，您认为如何更好地促进内需？

姚洋：促内需不光要看消费，其实疫情之前消费增长速度是非常快的，每年都7%、8%，超过了GDP的增长速度，所以消费占GDP的比例就上升了。你也不能想象消费从原来的最低点48%一下到了60%，这是不太可能的，它总是有个过程。所以不要老说我们消费不足，这个消费增长已经够快了。

2023年，中国经济增长份额里面83%来自消费，然后出口是负的贡献10%，投资的贡献是30%左右。其实我们缺的是什么？去年缺的是投资，投资的贡献低，而不是消费的贡献低，所以不要搞混了。一说到国内消费就想到消费，投资更直接，因为一弄就是大工程。

我们如果说消费不足的话，其实很大程度上都是跟房地产相关，跟地方政府支出减少相关。房地产带来巨额的消费，好多人不理解这一点。

你买了房子就得装修、买家电和家具，这些都是消费，而且都是大宗的消费。房地产在下行，消费肯定往下走，所以去年我们的消费还能增长是挺不容易的。因为房地产一大块在下降，还有地方政府的支出一大块在下降，地方政府也消费很多，多不容易啊！

最近的一次中央经济工作会议提出来要形成消费和投资互相促进的局面，我觉得提得很好。用投资来促消费，消费来促投资，两个联动起来。

腾讯财经：2024年我们需要进一步加大在投资这一块的发展力度吗？

姚洋：要加大。其实投资还是有很多机会的，好多地方修修补补还是有的。比如说老旧小区改造，这个工程量是很大的。北京还有那么多的地方连室内厕所都没有，你可以去改造啊；还有老旧破楼，是不是重建一遍？破破烂烂的，设施也不好，干脆重建一遍，建高一点。

08

应该鼓励地方政府花钱 

地方公务员不应该减薪

腾讯财经：围绕潜在增速，目前学界有些争论，您如何看待？基于对潜在增速的不同判断，是否也就意味着需要不一样的宏观政策？

姚洋：这个潜在增速是多少呢？估计起来很难，取决于你估计的方法。我的估计很简单，就是先估计资本形成对经济增长的贡献。因为我们的储蓄率仍然很高，估计资本形成对经济增长能够贡献3.5个百分点。

接下来的因素是什么？所谓全要素生产率的增长速度，增长对于潜在增长速度的贡献。在过去的经验告诉我们是20%-40%，沿着这个再倒推回去潜在增长速度是多少？取个平均数大概是5.5%，这是我的计算。

我是觉得如果我们的增长速度达不到5.5%，我们就是要刺激，就是需求不足。如果我们的潜在增速4%，那我们经济都过热了，这显然是不符合我们观察到的现象的。我们一直说需求不足，我们达到5%，去年是5.2%的增速，那还需求不足，就说明我们的潜在增速肯定要高于5.2%。我觉得潜在增速在5.5%左右应该是没有问题的。

潜在增速的不同判断对宏观政策影响很大，如果你说已经超过潜在增速了，那经济过热了，应该收缩了；如果你说没有达到潜在增速，那应该刺激需求，是需求不足。

09

地方政府债务问题解决别急于求成 

先把经济的底稳住

腾讯财经：2023年过去了，您认为当下中国经济解决了哪些问题？还有哪些问题亟待解决？

姚洋：2023年解决了一个问题就是：稳中求进，以进促稳。意识到中国经济就是一辆自行车，只要跑起来才稳定。速度一下来了，它就会摔倒，这个事大家整明白了。

没有解决的问题，就是地方政府债务到底怎么办？房地产怎么稳下来？别再负增长了，怎么托底？没有解决。

再抽象一点，怎么有效促需求也没有解决。我们嘴上说的是促进国内需求，但实际操作上很多政策是在限制需求，特别是地方政府和房地产是在限制需求。

真正落地的政策和政策的方向是打架的，怎么给它统一起来的问题还没有解决。

腾讯财经：2024年我们可以有一些什么的解决方案？您有一些什么样的建议？

姚洋：我的建议是老生常谈，你就把这些主要矛盾抓住。我们要促需求，那房地产一定要稳住，要有真正的稳定房地产的政策。

我觉得可以把地方政府债务往后放一放，别急于求成。债务那么大，哪怕是按照2018年认定的债务，我们的计算是18万亿，有些人估计地方政府债务的存量是60万亿，有的人还说90万亿。你急于求成说一下子把它解决，解决的了吗？解决不了。我觉得往后放一放，今年对地方政府的任务是什么？还是刺激多投资、多消费，把经济的底先稳住，然后再去解决这个债务问题。

10

年轻人别自己玩股票 

建议交给专业人士打理

腾讯财经：在资产配置方面，您对当下的年轻人有哪些建议吗？哪些风险需要重点去关注？

姚洋：关于投资呢，我想说别自己去玩股票，这是中国人好赌的心理。你想想如果机构都在亏，你怎么能够玩得过机构呢？人家是专业人士，人家是几十人、上百人的一个团队在研究。它都亏了，你一个散户能赚到钱？你是天才吗？问问自己，如果不是天才，也不能专职来做炒股这件事，就趁早别做。

我建议你把这个钱找到一个好的机构或者一些专业机构去打理。你得要相信专业人士，别老想着自己去股市里大赚一把，不可能！这种事情是不太可能发生的。

腾讯财经：以前，房地产、消费、资本市场等行业是经济发展“显眼包”，您认为未来的新增长行业是什么？我们应该把目光聚焦到什么行业？

姚洋：我觉得不可能聚焦在哪个行业。我作为一个经济学家，我说这话首先就外行。

你能想到吗？SHEIN这个企业能变成600亿美元的一个企业，谁能预测到啊？我跟你说遍地都是黄金，遍地都是英雄。等散户开始聚焦的时候，已经变成韭菜了，机构早去投资了，等你进去的时候人家都退出了，你就当“韭菜”被割了。

散户千万别认为自己能找到风口，这是在侮辱人家专业人士的智商！这些都是专业人士去做的，投资者应该接受一些财商教育，学习怎么管理财富，而不是拿着钱到股市上去玩，注定是要亏的。

我们一帮散户天天喊“我们是韭菜”，然后还特别愿意去做“韭菜”。我怀疑有些人就是玩这个过程，玩的就是心跳，就是赌一把，亏了就亏了，反正经历了。

这不是一个好的投资的策略，还是要相信专业人士。

11

2024年要保持有“希望”的心态 

经济恢复中有起伏很正常

腾讯财经：您认为2024年的朝阳行业会在哪几个方面？

姚洋：不知道，这个也没人知道。包括AI领域的专家，你去问他们，他们也不知道。

谁能知道呢？不知道产业从哪儿冒出来的。如果有人告诉你说我知道哪个行业能火，基本上不会准确的，行业分析人士也只是大体上知道明年会是什么情况。

不可能有人去预测说某个行业能成长成什么样子，不太可能的，市场就是有随机性。

腾讯财经：同样，用1-2个关键词来表达您对2024年中国经济发展的期许？请简要分析姚洋：我觉得还是“希望”吧，保持一个乐观向上、有希望的心态。中国经济本身是没有问题的，只不过我们在恢复的过程中有一些起伏而已。

网友评论：

越跌越没人买，刚需就那么多，下跌趋势都想再等等

阴跌确实没人买，干脆一次性跌到位-50%，然后企稳就入场了

鹤岗到是便宜不也没人买么。跌一半去，谁敢接这烫手山芋…

房价可以适量降点，降太多了会导致断供潮

房价保持，收入增加也是可以的

纯市场调节也许真能掉50%，但是银行遭不住了

好房没跌够？或许。其实除了最热点的城市、最热点的地区之外，还是有大把不贵的房子的。但主要还是，再怎么不贵都得要几十万下去，那么，我几十万换来的究竟是什么？值得吗？换来那种我家窗对着你家窗天天关着窗帘过自闭日子的水泥钢筋牢笼？你有病还是我有病？

老百姓买房追涨不追跌，其实你要真的腰斩，大家更不敢买，谁知道明天价格会不会更低？