反制当年狂热客观上有利于落实「房住不炒」

  继月前的澳门回归后第三次公开拍卖土地招标反应并不理想之后，近日在地产领域的营运，又传出并不乐观的讯息。一方面，曾经是澳门楼宇之皇的大潭山壹号，有人刊出出让单位的广告，平均呎价是三千多元，不但是远低于该楼宇市场价的八千多元，而且也低于经济房屋现时的「参考标准价」四至五千元；另一方面，澳门居民寄以解决「上楼难」厚望的新城填海区A区的经济房屋楼盘，特区政府以此为基础推出的二零二三年经屋申请，从九月二十七日开始至今将近一个月，收表竟然不足五百份，与此前「排长队争爆头」，开始接受申请的头几天动辄就是收到几千份申请表的热烈情况，形成了强烈的反差。

  如果说，大潭山壹号一个住宅单位的超低价抛售，可能只是特殊的个案，业主因为移民、避免成为「老赖」而急于套现等原因而致，尚算不上是「有代表性」的话，新城填海区A区经济房屋单位情况的冷淡，可能就是可以「从一滴水看太阳」的普遍现象了。

  其实，即使是大潭山壹号那个二千二百多呎的豪华住宅单位，以八百多万元，平均每呎三千六百多元买的超低价抛售，这已经让不少人「目瞪口呆」。毕竟，这是全澳高层住宅楼宇中的佼佼者，曾经被形容为「俯瞰金光大道，傲视全澳们」。而现在业主的「割爱」出价，却可能是全澳房地产市场现货中的最低价，甚至还低于经济房屋的售价。无论其抛售的原因如何，都不是一个「好兆头」。

  而本年度经济经济房屋申请的情况「冷清」，还不能就此作出结论。因为申请作业是为期三个月，可能会有部分有需要及符合申请条件的居民，在目前澳门内外房地产市场进行着调整，下行压力较大的情况下，怀着「睇定先」的心态，谋定而后动。当然，在新《经济房屋法》生效后，其中体现「房住不炒」精神的条文规定，尤其是取缔了经济房屋可以作为「长远投资工具」的属性，实行「经屋姓公」之后，也让部分本来就祈求未来可以在「换楼」时攒取一笔的居民，却步不前。

  而值得注意的是，也有人籍此而以阴阳怪气的语调冷嘲热讽，声称这就是特区政府「想要的结果」，可以就此宣布，澳门居民已经解决了居住的问题，化解了「上楼难」这个深层次问题及矛盾。

  这当然是需要特区政府及其辖下的有关部门，进行调查研究的议题。不但是由本澳住房的供求关系入手，还要从周边地区的楼市走势作切入点。而且，无论如何，都必须坚持习近平主席提出的「房住不炒」策略，维护房地产市场尤其是公共房屋的定位。不久前召开的中央政治局会议就提出，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。我国房地产市场历经二十余年发展，商品房总体告别短缺，有的城市甚至出现供大于求，很多城市正在从卖方市场向买方市场转变。然而，「房住不炒」定位仍然要坚持，没有过时。这是因为我国房地产市场分化明显，在一些热点城市，供不应求的情况依然存在，一旦炒作房价重来，又可能重走过度依赖房地产的老路，对经济社会发展会产生不利影响。

  应当说，澳门当前经济房屋申请的「冷遇」，在一定程度上也是对当年「热炒」经济房屋的反制甚至是反动。本来，在当年经济房屋政策初启动时，黑沙湾一带的几个大型经济房屋地盘，每个单位的售价是十多万元至二十多万元，许多每月收入只有几千元的「打工仔」，也能应付得起。而由于受当时的出入境等政策限制，购楼者也只是自住，即使是后来因为收入及家庭人口增加要「换楼」，也不存在着「炒楼」的问题。因此，当时在客观上是带有「房住不炒」的意况。

  但在后来基于澳门经济极度低迷，建筑房产业积压了大量的空置单位，相关业者的经营也极度困难，前澳葡政府为帮助业者走出困境，消化部分空置楼宇，推出了置业移民政策。内地居民只需购买一定款额的楼宇单位，及拥有第三地的居留权，就可申领澳门居民身份证。这项政策确实是能在一定程度上，帮助相关业者解决建成楼宇单位滞销的问题，盘活了资金。因而在回归后，特区政府仍然继承该项政策。在赌牌开放前，这是「没有办法中的办法」，虽然欠妥，但也是「必要之恶」，难以非议。但在赌牌开放后，澳门经济好转，而且因为大量的中介商和外雇，对楼宇租赁和销售市场的需求甚殷，这项政策就将其「恶」充分地暴露了出来，而且也失去了其原本还具有的一点儿「必要」的合理成分。

  尤其是恰在此时，房屋中介业的「猛龙」过江，引进主动进攻型的中介方式，游说业主高价售卖自己正居住的楼宇单位，而促使楼价飙升的恶性循环，甚至还出现了「中介抢楼」，从而导致发生凶杀案的极端事件。而置业移民的「门槛」过低，使得利用该政策的内地居民，集中抢购中低档的楼宇单位，造成楼价飙升，原本只是十多万元的经济房屋单位，也急升到一、二百万元，而这种档次的楼宇单位，正是澳门中低收入阶层居民的主流消费对象，这就严重影响了中低收入市民的购楼能力，损害本澳中下阶层居民尤其是不符入住经济房屋、社会房屋资格，但又购不起「豪宅」的多数市民的置业利益，而且更是成为澳门居民民怨最大的「上楼难」的原始因素。

  何况，一百万元的「门槛」，也已与当时房地产市道严重脱节。在当时，一个一千余呎建筑面积的住宅单位，不管是新楼还是二手楼宇，动辄就是二、三百万元。一百万元可能连一套二手经济房屋单位都买不到。既然如此，又有甚么「资格」叫「投资」？这岂非是贬低了「投资」的定义？那些「投资移民」只不过是付出一百万元（另五十万元银行存款七年后可取回），就可享受到可能比其所投入的一百万元还要高价值得多的社会福利，而且在进入赌场工作后，不要几年就可收回「投资」。这还算得上甚么「投资」？简直就是「吃小亏占大便宜」。澳门特区的所得，很快就将会被在支应社会福利方面的给付所抵销殆尽，是名符其实的得不偿失。

  现在，特区政府停止了「置业移民」政策，并在新《经济房屋法》中引进「房住不炒」的精神，去除经济房屋单位可以作为「投资工具」的附加特性，因而保证符合条件的澳门居民「住有居所」，实现「居住正义」。这样，才是经济房屋的本来初衷，至于目前房地产市场下行的情况，应当要有定力，沉着应对，在中央采取系列措施之后，相信曙光就在眼前。