在坚持「房住不炒」与「减辣救市」两者中取得平衡

   　在结束三年疫情之后,澳门各业经济有不同程度的复苏发展，但却出现了强烈的反差。其中表现「优质」的是博彩业及其周边的酒店等行业，而主要是为 本地居民服务的消费行业，却因为受到澳珠口岸恢复正常通关尤其是「澳车北上」等措施的影响，生意反而还不如疫情三年之时。而最是未能受益于经济复苏大趋势的，是房地产业，因而从业人员透过各种不同方式，呼吁特区政府「撤辣」至少是「减辣」。

　　　对此，特区政府高层作出了回应。在十月一日的庆祝中华人民共和国成立七十四周年酒会后，行政长官贺一诚在受访时表示，当局去年已一直研究楼市「减辣」问题，有决定后会交立法会审议。他强调会做好评估，政府对楼市有不同调控手段，按过往资料，外地人到澳门炒楼的机会和比率都不高。贺一诚坦言，政府也在研究「减辣」的优劣，包括评估会否对楼市造成很大冲击，和令楼价提高，「所以减辣黎讲唔系一件简单慨事」。但他强调，政府仍有其他调控手段，包括还有许多公屋未推、许多地可拍卖，又提到外地人来澳炒楼在过去十年占比很低。

　　　而经济财政司司长李伟农也在受访时表示，现时经济复苏态势稳健向好，对包括房地产等各行业都有正面作用，而政府一直有就「辣招」即楼宇按揭成数及相关印花税措施是否要作适合的变化去研判。他重申当局的原则是希望大家都能上到楼，同时保持金融稳定及房地产的健康发展，将做好相关的工作及广纳各方意见。至于放宽楼宇按揭成数及印花税等措施，他指现正审视，包括利率的变化、资产回报、租赁市场的回报，就业情况及经济复苏情况等因素，作综合考量。

李伟农重申，「辣招」有其历史性和需要性，是政府因应当时环境变化而所采取的措施，以保证金融稳定及楼市健康。政府现时的重心和原则，也是希望「大家能够上到楼」，并保持金融稳定及房地产业稳健发展，这也是调整措施之总目的。不过，特区政府将会审视包括利率变化、资产回报、租赁回报、市场供应、就业情况及经济复苏等因素，进行综合考量，而当局不断有做相关压力测试和评估变化，也会广纳各方面意见去适时考虑和研究。

　　　相信，有关「减辣」的策略，可能会写进特区政府二零二四年财政年度的施政报告，或经济财政范畴的施政方针之中。至于具体的措施，则可能会进行审慎研究，不但是考虑到澳门的楼市及经济问题，也需考虑与邻近地区尤其是关系密切的内地和香港特区的联动反应的问题。更重要的是，必须在认真贯彻习近平主席提出的「房住不炒」方略，与「减辣救市」之间的平衡问题，以取得最大的公约数。

　　　「房子是用来住的，不是用来炒的」，简称「房住不炒」，这是习近平主席于二零一六年十二月十四日首次在中央经济工作会议首次提出，后来写进了中共「十九大」的报告的，成为中国政府在房地产领域的指导政策。为此，「房住不炒」连续多年写进了国务院总理李克强的《政府工作报告》，中央政府也开始采取强力手段打击房地产相关的信贷扩张，控制房价上涨和金融风险，抑制房地产的投资属性，削减地方土地财政依赖，并在二零二零年进一步提出了「三条红线」的房企债务限制。最近对恒大及其老板许家印的处理，其涉嫌犯罪的指控固然较多较复杂，而其中一个指控就是其严重践踏了「三条红线」。

　　　但由于新冠疫情对于中国大陆经济带来的冲击，部分房地产企业财务困难，大陆房地产市场热度开始降温，地方政府土地财政面临压力。在此背景下，二零二三年七月召开的中共中央政治局会议中，未再提出「房住不炒」。不过，这并不等于是要放弃「房住不炒」的方略，相反还必须坚持「房住不炒」的定位。实际上，「房住不炒」是促进房地产市场平稳健康发展的总原则，不应也不会改变，须长期坚持。从「许家印事件」中可以看出，房地产业在过快上涨阶段存在「高杠杆、高负债、高周转」特点，「三高」模式让市场规模快速扩张，存在很大弊端，如今已经难以为继。经过多年的累积，房地产行业在逐步进入新阶段时，问题越显露。个别房地产企业目前经营遇到一定困难，特别是一些龙头房商债务风险暴露。处于调整阶段的房地产产业正在修正过去的问题，探索房地产健康发展新模式。

　　　　应当说，澳门特区政府在二零一八年初提出的楼市调控新措施，而且还是送交立法会以紧急程序通过的形式而凸显其急迫性和必要性，不管在主观意识上是否响应及配合习近平主席在前一年十一月的「十九大」报告中提出的「房住不炒」方略，而在客观效果上，却是完全符合「房住不炒」方略的。就是要遏止当时炽热的投机「炒楼」热潮，维护澳门居民的居住正义，保障澳门居民尤其是年轻一代的居住权益，以消除对「上楼难」的怨气，维持社会和谐稳定。而在实际上，该项「加辣」措施收到了一定的效果，而且由于放宽青年首置按揭成数措施亦于同日起生效，也在一定程度上舒缓了年轻人「上楼难」的问题。

　　　　如今的楼市状况，与当年有着强烈的反差对比。五年多过去后，世界局势已经「天翻地覆」，澳门楼市亦已翻天覆地。楼市出现「过热」之时，以「辣招」「散热」是合理的；但在楼市「冷却」后，「辣招」已经失去存在基础，反而直接影响经济复苏。因而仍然维持「辣招」，就不太符合实事求是、与时俱进的思维作风。何况，「撤辣」只是让楼市复常，目的是推动经济复苏，而不是提供优惠政策，不是「托市」，更不会导致楼价攀升。尤其是房地产有很长的产业链，除了直接涉及地产代理、建筑、装修、家俱之外，也间接影响银行、律师行等等众多行业，楼价下跌也会带来财富效应，令消费减少。何况，有不少业主是有能力、有需要换楼的，但却被困于「辣招」而变得困难重重。而且还有一个重大的变数，当时「加辣」的针对对象之一，是来自内地的「炒家」，也包括以「置业移民」为名的「炒家」。现在，特区政府已经撤销「置业移民」，而内地「炒家」也自顾不暇，因而「加辣」措施针对的这个因素，也已经消失。

　　　　环顾澳门目前的楼宇存有量及未来的楼宇供应量，将自然地会对「炒家」产生一定的压抑能力。实际上，据统计，目前全澳住宅单位数量约二十四万多个，当中私楼约十八万个，公共房屋约五点一万个。而「澳门新街坊」项目将推出四千个单位，新城填海区A区将提供近四万个单位，还有正在建设的逾万个经屋、社屋单位，未来将增加四点九万个公屋单位，本澳公私房屋供需或将面临失衡，近日经屋开队的反应就颇为「冷静」。

　　　因此，在「房住不炒」预期目的达到后，就是应当根据实际情况适时调整房屋政策，实施「撤辣」，放宽借贷规管，在把握大政策前提下给予金管局和银行适当的借贷自由度，以促进房地产业与博彩旅游业同步复苏发展的时候了。