2w/㎡！拿下海珠核心地，保利是碰到“笋盘”还是“暗礁”？
易简财经官方账号本月土拍的第一次重头戏开场。
海珠区东方红印刷厂地块正式出让，这也是海珠今年首宗出让宅地。
保利以底价成交，总价20.29亿，折合楼面价约17220元/平。
算上配建成本，实际楼面价为40171元/平。
历史积淀深厚，配套条件成熟，
或成海珠黑马？
东方红印刷厂地块，位于海珠区工业大道中以东，江燕路以北，紧邻广纸片区。
工业大道和保利可是“老朋友”了，保利海棠花园、保利百合花园、保利花园……
这次保利拿下地块后，工业大道就更像“保利城”了。
而广纸片区盛产高价地，截止目前，广州宅地TOP10榜单上，有4块都位于广纸片区。
无独有偶，这次的东方红印刷厂地块也是一块“香饽饽”。
首先是地处老城区，居住氛围比较成熟。
而且地块距离珠江后航道直线约1.1公里，望江方向没有太多高层建筑阻挡，高层单位有机会能打造“江景房”。
交通方面，地块旁有广佛线+11号线（在建）燕岗站，坐拥双地铁，并且距离地铁最近直线距离仅150米。
通过旁边的工业大道，可快速到达昌岗立交，西往荔湾，东达琶洲。
且地块靠近工业大道一侧有房屋和植被遮挡，噪音影响也会小一些。
配套方面，商业有南泰百货批发中心、燕汇广场、万科里等；
医疗有南方医科大学珠江医院、广医大第二附属医院等；
教育方面，地块周边有红棉小学、工业大道中小学、广州昌岗中路小学（翠城校区）、广州市五中附属初级中学、等，自身还配有一所24班小学。
除此以外，地块还有悠久的辉煌历史。
上个世纪60年代，东方红印刷厂成立，被称为“印刷界的黄埔军校”。鼎盛时期，员工数高达1600名。
2010年后，地块内打造了创意园，包括咖啡厅、花店、书店、艺术馆、餐饮……摇身一变，成了网红打卡点。
到今年，地块才完成收储，作为宅地出让。
总价2字头，
其实是难啃的骨头
东方红印刷厂地块总占地47903.67㎡，建面11.79万㎡，容积率4.5。
起拍总价20.2975亿元，折合楼面价约1.72万/㎡（未扣除配建）。
这个价格乍一看“很香”，在如今新盘单价动不动就是10万+的海珠，岂非谁都要来抢？
从周边地价来看，1公里外中海的江泰路地块，拿地也花了4.5万/平。
配建不错的条件下，这个价格多少有点诡异。
原来，原因都在“出让条件”里。
建设10904m²的道路，
24班的中小学，
26.94亿的琶洲南区地块留用地补偿安置物业工程，
1123.94万的土壤污染修复费用……
还得无偿提供地块西南侧3.63m²用地给工业大道中315号大楼加装电梯使用。
不仅于此，竞得人还要承担土壤修复工作。
地块曾经是印刷厂，土壤、地下水的污染监测和修复也是棘手的工程。
而完成修复后，房企得配合市考古院根据实际情况开展完成考古工作后，方可动工建设。
一系列复杂条件加起来，直接把实际起拍楼面价干到了4字头。
从1.72万/㎡的起拍楼面价看，大家都以为保利捡到了笋盘，一看，才知道这块地是个不好碰的“硬茬”！
配建道路+中小学+安置房+土壤修复+考古+加装电梯……
怪不得地块没有出现房企争抢局面——这不是“有钱”就能解决，还得是在市政设施、旧改、社区改造等各方面都有实力和沉淀的保利，才能够hold得住。
不过，虽然成本和“便宜”无关，但和5万/平的中海观澔府、4.5万/平的中海江泰里，还是略有优势的。
而且相比周边项目，地块配套也更全。
地块宅地部分占2.65万㎡，相比中海观澔府（8030㎡）、中海江泰里（19794㎡），体量也更大。
海珠“保利军团”又扩容，
正面对打越秀、中海
在海珠，除了工业大道的项目外，保利还有保利四季和颂、保利湖光悦色等主打改善的产品。
不过，东方红印刷厂地块附近，目前已经形成了房企聚集的竞争格局，几乎是“中海、越秀矩阵”。
新房方面，周边刚需改善盘有中海江泰里、中海观澔府、中旅天宸府，价格普遍7w+。
西北稍远处有新开盘不久的江湾和樾，推出了106-140平四房户型，首批售价6.5万/平起，最高去到了8.5万/平。
在认房不认贷推出后，江湾和樾还取得了2天内劲销1.2亿的成绩，去化亮眼。
西南还有越秀·星汇海珠湾，约3.7万/㎡，其中有35-61㎡的经济实惠之选，还有136-330㎡的大平层公寓。
周边二手房大多是20年楼龄老旧房屋，置换客潜力较为充足。
如富力顺意花园、荣信大厦、鸿荣阁等，均价从2.9-5.9万/㎡都有。
总的看来，片区内刚需、改善、高端都不缺，竞争还是较为激烈的。
不过，保利在广州也有“卷王”之称，卷价格，卷户型，卷使用率……
这次若是继续卷王作风，估计也能吸引不少置换客。
而未来产品究竟主打刚需还是改善，能否在激烈竞争中杀出重围，就看保利如何打好这张牌了。
最后，接下来的9-10月，广州又将有大一波土拍来袭，后面还有10宗地块待拍。
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