高房价的根源

大城市高房价的根源是交通问题，改善城市交通能从根源上解决高房价问题。

一

城市的房价是在市场经济条件下买卖双方博弈的结果，大城市房价之所以一路走高的直接原因是需求大于供给，房源有限而购房者众多，在一轮又一轮的涨价热潮后，吓退部分买家，房价在高位买卖双方博弈得以平衡。

大城市房屋需求大于供给原因是双方面，一方面人口大量涌入，另一方面是城市中心土地有限，没有足够的土地来修建住宅。但是大城市并非没有土地，只是在现有交通条件下，没有适合住宅开发的土地。许多大城市郊区有大片的农田。以北京、上海为例，以市中心为起点，直线距离二十公里外还有好多农田，在卫星地图上可以看的很清楚。为什么不把这些土地开发为住宅呢？

大城市并不能无限的向外扩张的，当城市边际发展到距市中心很远的时候，住在城边的人上下班通勤时间会非常长，会超过一般人忍受的极限，这时候城市边缘建造的住宅会销售不出去，城市扩张就会停下来，大城市的城区建设边界是由通勤极限距离决定的。国际上一般把通勤一小时作为通勤极限，一小时通勤圈大致能反映一个城市城区建设面积的发展上限。

据统计，北京人均单程通勤时间是48分钟，人均单程通勤距离是11公里，有30%的人单程通勤时间在一个小时以上。北京现有的城区建设大致发展到五环附近，但是很难再发展到六环了，因为如果住在六环，单程通勤时间会在两个小时以上。

由于通勤时间的影响，大城市的城区建设面积有了天花板，城区发展陷入通勤困境。，国际上各大城市主城区的建成面积大约都在一千平方公里左右，这不是巧合，是有统一的内在规律造成的。

大城市面积扩张达到天花板后，新增的住房很有限，而人口流入在加速，住房在严重的供需不平衡下，商品房的房价严重背离了商品的价值规律，大城市的房价变成竞拍房价，住房变为奢侈品，普通人难以承受。

国内中小城市房价绝大多数在一万以下，多数在五六千元的水平，这些城市新楼盘开盘后，需要经历数年才能销售完，商品房市场是供大于求的。中小城市没有通勤极限问题，可供住宅开发的土地是充足的，商品房市场只有在买方市场下，房价才符合商品的一般价值规律，不会包含过多的土地溢价。

二

国内大城市上班族主要靠地铁和公交车通勤，这种通勤方式对于个人是极低效的，通勤速度每小时仅十公里左右。虽然地铁行驶的速度很快，但是走路去地铁站，排队进站，候车，换乘，每站必停，这些消耗了大量时间。通勤速度是全部通勤时间内单位时间的平均旅行速度。

由于历史和交通便利原因，大城市的优质工作岗位都在市中心，白领上班族早晨从城市四周涌入市中心，傍晚又分散到城市各个角落，这些上班族居住地不能远离市中心，否则通勤时间会很长，严重影响生活质量。这样以市中心为起点十几公里为半径的区域是可通勤居住的区域。以圆的面积公式计算，这块区域的面积在一千平方公里以内。超出这个区域的土地，住宅开发价值不大。

只有改变通勤方式，提高通勤速度，可通勤居住区域才能增大，可供住房开发的土地才会多。

假设一个大城市所有的上班族自驾开车通勤，并且公路交通不拥堵，通勤速度可以达到60公里/小时，那么以城市中心为起点，半径60公里范围内都是可通勤居住区域，这个区域的面积会是一万多平方公里。北京现在建成区面积才一千多平方公里，相当于北京城区一下子扩大了十倍，还会有高房价吗？当城区可开发住宅的土地大于住房需求时，大城市的商品房市场会供过于求，大城市房价会回归到正常商品价值的地位，房价将会与中小城市一致。

世界上各大洲中，北美的城市与众不同，欧洲和亚洲大城市的市中心人口居住密度很高，依次向次中心、城郊递减，而北美的城市一到晚上市中心空洞化，主流人群都居住在城郊，城市建成区面积巨大，城市人口密度低。形成这样差异的原因是出行方式的不同，欧洲亚洲大城市主要靠公交出行，美国加拿大基本上都开车出行。靠公交出行，活动范围有限，只能在城区内卷，房价被炒的很高，开车出行可以在更广阔的范围内寻找住宅，房价不被土地绑架。房价收入比是国际上衡量房价高低的一个标准，欧洲亚洲大城市房价收入比一般在二十以上，而北美这个数据在十以下。

我国改革开放以来，城市发展很快，城市发展初期就遇到交通问题，马上制订了公交优先发展的政策，这么多年公交优先政策一直没有改变，大城市在大力发展公共轨道交通，而城市公路交通发展缓慢。最近十几年私家车已经普及，现在仍然坚持公交优先的政策是错误的，会阻碍城市的发展。我们应该改变城市交通政策，大力发展公路交通，发展自驾出行，把公交通勤为主改变为自驾车通勤为主。

三

我国大城市公路交通状况惨不忍睹，早晚高峰期交通极其拥堵，据统计国内大城市高峰期平均车速才二十多公里，这还是建立在限牌限号限行的基础上的，如果改为自驾出行为主的交通方式，现在的公路设施是远远不够用的。

美国从五十年代开始，随着洲际公路的大规模建设，城市居民开始搬到城郊居住，原有城市结构发生改变，城市去中心化，人口密度降低，形成低密度社区，城市面积巨大，城市面积道路占比相当高，达到40%。城市内的车速非常快，据统计全美市区内车速在五十多公里每小时。

有种论调认为美国地广人稀土地资源丰富所以能家家户户独栋住宅，这种观点是错误的，在我国西部、中亚或者蒙古国有一些草原城市，哪里的土地资源不可谓不丰富，但是草原城市里一样的高楼林立交通拥堵。城市交通模式决定了城区建设模式。只有宽敞通畅的交通体系才能支撑低密度社区模式。

我们应该转变城市建设思维，抛弃公交优先的模式，停止巨资修建地铁的做法，转而大力发展城市公路交通。尤其要注重建设从城市中心到城郊的宽敞高速的快速路，使得车辆可以便捷的进出城区。这样才有利于把城区人口转移到城郊居住，降低城区人口密度，达到大城市去中心化，这样城区道路才更通畅，如此良性循环下去。

在大城市市区扩建或者新建道路，拆迁补偿是天文数字，大城市的市中心一套房动辄上千万，扩建一条路，如果拆迁量大一些，补偿款都可能上百亿，是个大难题。我在另一篇文章中提出一种新型的公路交通模式可以解决该难题，文章名称《城市交通革命—5G遥控同步行驶高速高流量城市公路网》，简单的讲就是把5G通信技术、电动汽车的电控技术、北斗卫星高精度定位技术这三者结合起来，采用以上技术公路管理方的计算机可以远程遥控电动汽车在专用的公路上行驶。这种交通方式简称为遥控行驶。遥控行驶有三大技术优势，第一，有全局计划性，不会发生交通拥堵。第二，精准控制车辆，车速可以超越人驾驶时的速度限制，第三，车辆可以密集排队行驶，车流量巨大。据推算，5G遥控同步行驶公路的通行能力是普通城市公路的数十倍。在现有的城市公路上空建设高架桥5G公路，组建成公路网，可以完全满足大城市早晚高峰交通需求。这样就可以避免巨额的拆迁费用。该文章是从技术的角度阐述了5G遥控同步行驶模式的可行性。该文已经完稿，正寻找合适的发表之处，不日后可以搜索该文标题阅读该文章。

未来中国应该大城市化，发展人口五千万以上或者亿级人口的城市，只要城市交通问题解决好，亿级人口的城市也不会感觉到拥挤，也可以避免大城市病。城市公路交通的速度决定一个城市规模的大小。前文提到如果城市平均车速在60公里每小时，可通勤居住区域可以达到一万平方公里，如果进一步把城区公路车速提高到100公里/小时以上，城区可通勤居住区域将在三万平方公里以上，完全可以容纳亿级人口。以上的推理是针对平原型大城市，对于半岛型山区型城市不适应，比如厦门深圳，土地早已开发完了。

大城市可以高度发展出各种精细的第三产业，可以提供充足的工作岗位，中国是十五亿人口的大国，这种规模前所未有，我们的体量需要许多大城市来容纳这么多的人口。大城市化会在经济作用下自发的形成，只要解决好城市交通，提供足够多的可供住宅开放的土地，足够多的低价住宅。人口大规模涌入大城市是自然发生的。

未来城市建设应该推广中等密度社区，推广大住房制。小高层大平层，户均三百平米，南北通透，双车位带充电。只要土地供给充分，以中国人的基建能力，房价控制在每平米五千以内完全没有问题，总价一百五十万的住房对于大城市大多数工薪族是有能力消费的。

推广大住房制，会提高人民生活的幸福感，会促进多代人同堂居住，维护传统家庭文化价值，会吸引农村老人来城市居住，为未来农村土地集约化改革腾出空间。

综述全文，大城市由于采取了低效的公共交通作为出行方式，导致人们只能一定的城区范围内严重内卷，造就了高的离谱的房价，我们只有发展高效的自驾车公路交通，才能突出大城市的包围，才能有充足土地建造住宅，从而让商品房回归商品的真实价值。

最后提一下，高房价不仅会增加购房者的痛苦，还会造成大城市薪资的虚高，影响中国在国际上的竞争力，二者相争差一步就会满盘皆输，这是影响国运的大事。

附：本文为作者原创，转载必须征得本人同意，否则视为侵权，作者袁俊峰。