323套、15.2亿，这个盘点燃了房山
地产风声官方账号文 | 内幕君
1
寻找最优解
和全国楼市走线一致，在经历短暂“小阳春”之后，北京楼市这两个月也在趋冷。
诸葛数据研究中心监测数据显示：5月份，北京新房成交均价为57784元每平，环比微涨0.05%，成交量则环比下降了34.12%。
价稳是因为存在结构性热度，像一些有“倒挂”优势的项目还能走量。量跌，说明市场充斥着浓厚的观望情绪。
就在买家变得更谨慎，市场整体性趋冷的大背景下，京西5环的中建国贤府6月18日开盘，首开卖出323套，总销售额达15.2亿元。
不是一个“倒挂盘”却能逆势走红，有人说，这是冷市下的一次意外惊喜。不是发生在海淀、朝阳等传统强区，而是发生在房山，就更让人意外。
过往很长一段时间里，大家把房山看成是外溢刚需聚集地，为了性价比选择房山，等到置换时，他们就会逃离房山。
5月底探这个盘时，我在营销中心收获了几个信息，再综合项目开盘表现，我认为热销不是意外。
同时我发现，买房人已经开始重构置业逻辑了，对房山的看法也发生了变化。
当时碰到三组客户，都属于高知群体，有改善需求。
关于考虑中建国贤府的原因，其中一组首套房买在房山的客户是这么说的：
房山很久没出过高端盘了，不是说非要“逃离”房山，之前是没得选。
还有一组客户打算从海淀置换过来，说是小房换大，置换出差价来，生活压力小点，同时居住品质高点。
不管出于什么原因考虑国贤府，他们基本上都认为这个项目性价比高：4万多能在北京买个地铁盘+高端盘，不用拼命上杠杆或者一味牺牲居住品质，我觉得这是在自己能力之内的最优解。
大家不再像过去那样加杠杆和赌预期，取而代之的是，开始注重确定性和松弛感。
这就是新的置业逻辑。
不知道这三组客户最后有没有上车，不过大体上，中建国贤府能够逆势而上，一定程度上获益于同频了这种新逻辑。
2
双核的确定性
核心板块+核心地段
小红书上有个网友，开帖分享自己从海淀换到房山的经历，评论区有人说“太疯狂”，有人说“居住环境适宜，回家就像逛公园”。
说到房山买房，很多人一直都会有这样的疑惑：房山真的有置业价值吗？
这是一个伪命题，每个区域都有其自身价值。万事都是相对的，并且会随着时间流动。
房山应该细化成多个板块来看，比如大学城、良乡、长阳。
不同板块功能不同，价值也不同。
当地政府对房山有个「1+3+N」的规划，其中的“1”是指“围绕良乡大学城，规划建设房山新城的核心区域”。
这个板块明确了走“科教+产业融合”的发展路径，全区的高端要素都将围绕着大学城展开，用一个形象的比喻就是：
房山是朵花，良乡大学生就是花蕊，是整个区的精华所在。
走“产学研用”融合的良乡大学城，也被看成是未来的“海淀中关村”。
△良乡大学城航拍图，转自《北京日报》
目前这个板块聚集了5所国家重点大学：中国社会科学院、北京理工大学、北京工商大学、中医院大学、首都师范大学。
2021年时，入驻企业数量就已经达到6352家，提供就业岗位约4万多个。
去年最新版良乡大学城主园区、拓展东区街区控规获批，文件中明确提出：良乡大学城将打造世界一流的科教及产业融合新城，全力实现由“园”到“城”的转变。
政府意志+政策倾斜+各种配套继续落位，给了这个板块前所未有的确定性。政府也有意让大学城带动房山，进行区域价值重塑。
任何时候，置业都要跟着规划走。
中建国贤府就位于良乡大学城，可以依靠京港澳、京雄高速和京良快速路、五环路，通达全市。同时，项目距离良乡大学城站仅一百多米。
核心板块+核心地段，给了中建国贤府兑现价值的确定性。
3
开创性“超标盘”
首个府系+6000㎡宋式园林
今年2月份，中建智地拿下大学城0023地块时，业内就在猜测，有可能会出现填补市场空白的项目。
因为没有套内70/90限制，也不用配建保障房，宗地素质纯粹，有发挥的空间。
中建智地在房山多年，两年前的京西印玥以1051套网签量，成为2021年北京市纯新盘项目销售套数第一，后来的学府印悦也延续了“红盘”基因，仅蓄客两周首开，就卖了228套。
中建智地需要超越自己，所以大家有理由相信，这宗地会迎来迭代产品。
果然，中建智地落子了首个“府”系产品，这是中建智地绝对的高端产品序列。
落地时，国贤府给出了6000平园林，并且首次将宋式园林带到房山：
围绕3500㎡中央湖景，一环双横三纵的布局，三重礼序八大园景，营造出了东方府宅的雅致风范。
6000平园林景观在高端盘中不多见，更难得的是，预售之前，园林已经实景呈现。
进园之前，可见35米宽的大门，歇山顶、鹊尾脊，恢弘气度扑面而来。
△国贤府大门实景图
据介绍，这是按照宋代最高礼序大门的规制而建。
叩门而入，八大主题园景跳入眼帘：倾杯序、绛都春、步蟾宫、醉太平、雁渔锦、逍遥乐、牡丹亭、复雅堂。
可以说移步异景，而景如其名甚是雅致。
叠石造山、引水开池，再以廊亭、观景台缀起动线，中建国贤府营造出了宋式园林的奇妙意趣。
△国贤府园林实景之醉太平
△国贤府园林实景之雁渔锦
坐亭看微风吹皱池水，凭栏听锦鲤嬉戏莲间，置身其中，就能感受到诗词里的中式庭院之美：
小园几许，收尽人间良辰美景、赏心乐事。
△国贤府园林实景之牡丹亭
我们渴望的人间雅致，不过是中建国贤府业主，归家动线中的风景。
在中建产品系列里，这是一个“高配盘”；在房山市场上，这是一个“超标盘”，把很多开创式做法带入房山：
首个大手笔宋式园林；首次园林实景兑现于预售之前。
中建智地相当于在核心板块的核心地段，以最大的诚意打造能打的资产。
这是国贤府受捧的底层逻辑。
4
难得松弛感
更懂改善的户型设计
这种“超标”还体现在户型设计上。
中建国贤府的主力户型是105㎡三室两厅两卫、142㎡四室两厅两卫，拿其中的105㎡户型来说，依然可以看到很多开创性亮点。
一个好户型该有的“大面宽、短进深”，国贤府也有。
105㎡户型，做到了南向三开间10米面宽，其中客厅面宽3.75米。按照常理，客厅大意味着牺牲了房间的尺度，但主卧依然获得了3.6米面宽。
△国贤府105㎡户型图
重点是，这个户型还运用了转角飘窗设计，270度的视野，能把窗外景色和光线大尺度引入，这是同等面积段户型少有的。
通过户型图能看出，北向次卧有两个采光面，大概率具备可拓展空间。
另一个主力产品，142㎡户型，专梯专户，独立玄关，妥妥的豪宅配置。
△国贤府142㎡户型图
进到户内，经典的“四叶草”全明通透格局，LDK一体化设计，宽幕横厅，客厅和主卧尺度各得其所。而北向次卧再次运用转角窗，既要采光也要景观。
6000㎡宋式园林，置身其中是游，在家里的飘窗上注视是赏。随时随地，抬头俯首之间，都叫人醉于美景而忘凡尘。
142㎡户型还有一大亮点，即U型厨房做了吧台设计，让原本餐客厅联通的一体化设计，又多了一层社交属性。
△国贤府142㎡户型样板间
当业主下班后归家，穿过意趣园林，时间慢了下来。回到家中不想大动“烟火”，换换口味来一顿西式简餐，就着吧台坐下浅酌。人在闹市，也能拥有一片宁静的自留地。
不是面积大了、装修标准高了就等同于改善，而是要让业主最大限度享受更好的生活。
此外，中建国贤府有12幢洋房及高层建筑，楼间距最大约90米，充分照顾了每栋楼的观景视野以及居住舒适度。
从户型到建筑设计都看得出来，国贤府在以人的松弛感为尺度打造真正的改善型作品。
5
内卷时代到来，很多人开始寻求「松弛感」，这是一种介于躺平和内卷之间，在城市里找到自己节奏的能力。
比如在买房这件事上，过去大家习惯“摸高”，因为那是快马扬鞭的时代。现在和未来，大家可能会越来越习惯于调整预期，就像文章开头中一位客户说的：在能力范围内找到最优解。
在京西五环，核心板块之上，单价不到4.5万的中建国贤府首开热销，开盘现场人山人海，偌大的等候区座无虚席，到达现场的人数创下了房山楼盘开盘之最。这种“火热”说明，中建国贤府是不少改善群体的最优解。
也是他们「松弛人生」的一种选择。
