独立女性的第一套房，公寓是个好选择

文章首发于公众号：叁里河

作者：小昱

公寓的收益和女性的权益一样，在经济高速发展的新开发区域一路飙升

贝壳发布的《2019女性安居报告》最近引发了热议，这个报告说去年有高达46.7%的购房者是女性，单身女性在一线城市有31.5%选择全款，而在二线城市这一比例更是高达35.7%。

这个全款买房背后是否掏空六个钱包有待考证，从一二线城市的过去四年不断加码的限购政策和飙升的房价来看，越是“独立”的女性可能未必有能力直接“全款”购买住宅。

况且，在组建家庭的情况还不明朗的时候，用掉珍贵的首套房资格和首套贷款优惠并不明智。所以对单身女性其实选择不限购的商住优势比较明显。首先商住公寓普遍区位配套较同区域住宅价格较低，户型多为40-60平的小面积总价也低，其次购买商住不影响后续购买住宅时的首套房资格。商住公寓的面积也符合单身人士居住需求，即使是投资，其租金回报率也高于住宅。

一线城市从2017年3月开始限制个人购买商住公寓政策，但是广州在去年12月19日率先调整商住房政策，对2017年3月30日前土地出让而形成的商服类物业，允许个人购买。根据华尔街见闻报道，在政策公布的第二天广州中院地产营业部的公寓产品询盘和成交量都创下2017年“330新政”以来内的单日新高。

从2016年一线城市限购政策进一步收紧，对外地人购房社保年限由满2年提高到满5年才有购房资格，限购政策的加码将很多刚需人群挡在门外。部分投资客也因为限购把目光转向不限购租金回报率高的的商住公寓上。

商住公寓的销售量更是大幅度攀升，在17年“3.26新政”前的一年里，北京全市新建公寓类房产共网签套数同比上涨150%。上海的酒店公寓成交更是创三年新高，成交面积同比增加89%，成交价格上涨12%。广州16年全年公寓成交套数创三年新高，价格同比上涨25%，深圳的公寓市场同样也在推盘及成交都创历史新高。

在北京说起商住公寓，几乎没人不知道北京像素，这个公寓位于通州和朝阳的交界处，坐落于朝阳区常营板块，紧邻地铁6号线草房站，马路对面就是大型购物中心“龙湖长楹天街”。而对它区位更直观的感受就像岳云鹏在《五环之歌》里唱的：“五环，你比四环多一环，五环，你比六环少一环。”而北京像素就在东五环外，它的价值也是伴随北京城外扩发展模式及东五环的发展建设而体现。

北京的四环路是从90年代开始建设于2001年连成完整环线，这十年也是中国城镇住房制度改革的首轮，四环线的建设让北京的面积外扩的同时，大量商品住宅拔地而起，人口也随着向周边移动。五环路在2003年全线建成通车，六环则是在2009年全线贯通。

北京像素就是在六环线贯通三个月后首期开盘，它的诞生也是充满城市发展造就财富的传奇故事。江西商人王永红1999年卖掉加油站把人生的第一桶金，在2000年以极低的价格在北京朝阳区五环外的常营乡附近一次性购买了600亩还种着高粱、玉米的土地。这块地其中的一部分就被王永红开发成了北京像素。

2009年随着北京CBD东扩方案的落定，东扩区域房价和租金都大幅上涨。一位北漂多年租在东四环的年轻画家说CBD东扩给他带来的直接影响是，租约到期的前几天，房东拿着东扩规划图告诉他，房租从下月起涨500。

CBD的东扩也让常营地区的土地价值翻了10倍，而在这块土地建设开发的商住公寓北京像素共计9800多套，仅用了4年就全部销售完成。开盘之初这个位于东五环附近的商住公寓的售价仅为2万左右，2010年初北京开启住宅限购政策，一大批刚需被挡在购买住宅的门槛外。此时北京项目因为“商住两用”、“不限购”“小面积低总价”等优势凸显出来，没有住宅购房资格的刚需购买一套北京像素50平的LOFT仅需要支付50万的首付款，就能在北京有个“家”。

因为临近地铁，去企业聚集的CBD通勤时间不到一个小时以及北京像素小区内各种完备的商业，在“33新政”前北京像素的价格一度涨到6万多的高点。

独自一人在北京工作的周女士，2012年花125万买下北京像素57平loft自住，四年后以225万出手，置换到了附近一套70年产权的普通住宅。像周女士这样享受到商住公寓在区域发展带来的巨大收益的投资行径，其实就和北京像素的建造者王永红对自己成功的定义一样“紧跟时代规划”。

商住公寓的成功投资其实是建立在政策空窗期，并且要踩对城市规划的节奏与时点。现在一线城市中北上深因为对商住的政策还未放松，商住的投资机会基本消失，但是持有商住的人依旧能够享受到比同区域住宅更高的租金回报率。

以北京像素为例，50平的LOFT，现如今房价215万，月租金能达到6500元，租金回报率可以达到3.6%。而北京像素所在同区域的住宅小区“富力”，76平的住宅，售价370万，租金仅5800元，租金回报率仅1.8%。普通住宅的租金回报率仅有商住公寓的一半，即使在一线目前无法通过出售获得商住公寓的收益，但依旧可以持有商住享受较高的租金回报率。

当然今天北上深这样的一线城市，公寓已经很难达到这样的25倍以内的售租比，但是在新一线城市，一套50平左右的公寓售价100万以内，每月租金收益在3500元以上的公寓还是有不少的。这是新一线城市仍然在加速抢人的禀赋决定的。

而且二线城市目前对商住的政策还处于“睁一只眼，闭一只眼”的阶段，即使是在2016年9月多个二线城市加码限购政策，提升非户籍人口购买住宅社保缴纳年限后，商住公寓的销售大涨，二线城市中绝大数城市也没有出太限制商住开发的政策。即使是去年出台“限酒令”的杭州也没有完全把未来酒店式公寓的开发堵死。

2015年伴随着央行年内5次累计降准降息，二线城市的住宅市场全年的主基调还是“去库存”，此时住宅销售复苏。以杭州为例，2015年住宅的成交约10万套，较上一年上涨近40%，购房者购买住宅的热情完全被点燃，此时因为住宅市场的火热，公寓项目基本没得到什么人的重视。2015年杭州公寓仅成交1.4万套，位于城西未来科技城板块的EFC欧美金融城公寓项目也是在这一年首期开盘，开盘时的售价仅为1.1万。

当时对于在市区的人来说EFC所在的区域很偏远，上班也极不方便，基本不太会有人考虑到那个区域购买一套商住。2015年阿里巴巴西溪园区所在的未来科技城板块还是绕城外一块偏远的位置，市区的人对未来科技城板块的认可度也不是特别高，该板块的住宅售价在1.9万左右。

当时阿里园区附近还是一片大工地，到处都是在建的项目或者待建的项目，周围根本没有配套可言。15年房天下一个看房点评是这么形容未来科技城板块的：“尘土飞扬，配套交通地段基本就是渣，2公里范围内就一个小超市和几家小饭店，东南西基本都是荒地和在建楼盘。”

仅3年后未来科技城板块的住宅价格基本翻了一倍，而当时被忽视的EFC酒店式公寓17年底交付后，“口水杭州”论坛网友晒出“欧美金融城交付效果超预期”，并且在帖子下面的留言普遍反馈，配置堪比酒店，首开1万出头没买，现在悔不当初。

现在EFC商住公寓的价格较刚开盘时已经翻了2.3倍，达到了近2.6万。欧美金融公寓交付后2018年初一套50平价值100万的公寓，租金可达到3500元/月，此时租金回报率高达4.2%。而附近的商品房小区70平房子的租金回报率仅有1.7%。

未来科技城板块的商住公寓价值也是体现在整个板块发展过程中，未来科技城是国资委确定的全国4个未来科技城之一，同时在杭州十二五规划中，未来科技城是杭州新增的三大城市副中心之一。并且该板块聚集了阿里，中国移动研究院、南方水泥、奥克斯研究院等高端企业入职，依托这些企业中高收入人群对居住环境的高要求，LOFT公寓符合他们的租房需求。

未来地铁3、5号线的开通也会让未来科技城板块的交通配套更叫完善，而大型商业综合体的逐渐开业也会让这一区域的生活氛围更浓厚。这种生活氛围相比于远郊区低密度、大量绿化的住宅，也更适合单身女性的生活。

在中国，女权的进步是这样的逻辑，城市化需要大量的就业人口，女性作为外来人口获得就业机会，经济上提升之后，在家庭和社会中的地位也随之改善，进入了一个很正向的循环。

公寓的投资逻辑也是一样，押注一个新开发区域会吸引大量的为外来人口就业，外来人口会显著提升这一区域的租金水平，只要每年的租金回报率能够接近房屋总价4%（售价租金比25倍），这就是一笔远超过理财收益的投资品种。

但是公寓比住宅仍然是一个更加考验耐心和细心的投资品种。要了解水、电、燃气条件和价格，业务费，税费，物业管理水平，商圈配套和交通规划，最好建立在已经很熟悉这一区域，甚至是就在该区域工作的前提下。

只要你“看懂了”，剩下的就是把20万到50万的积蓄，以及未来十年的房租放在一起，最后一次性拿回成为自己的婚前财产，跑赢余额宝和通胀。