日本消费税上涨后对住宅价格有何影响？

回顾过去，日本消费税按照3%、5%、8%的税率逐渐走高。从2019年10月起日本的消费税将从8%增长至10%。现在增税话题又一次进入日本民众的生活中。越是买大件的物品，消费税带来的影响就越大。那么，日本的消费税上涨对住房价格会有怎样的影响呢？这就要结合住房贷款来分析。

消费税上涨对住宅价格有何影响？

消费税增长对住宅价格有多大的影响呢？

我们以用5000万日元购入的公寓为例。假设其中土地的价格2500万日元、建筑物部分的价格为2500万日元。当消费税为8%时，公寓的含税价为5200万日元，消费税上升至10%时，公寓的含税价格变为5250万日元。前后增长了50万日元。

消费税增长2%，那么5000万日元的公寓含税价格应该增长5000万日元×2%=100万日元。但是为什么最后只增加了50万日元呢？

这是因为建筑物一经使用便会逐渐老化，因此属于消费品。但是土地的部分如何计算呢？土地不会因为使用而削减，所以不具备消费品的性质，属于消费税征税对象之外的部分，因此要扣除。

所以土地的部分不计算消费税，增税后的公寓价格只增长50万日元。另外从社会政策考虑，出租公寓也不用缴纳消费税。

住房贷款扣除政策的变化

消费税增长后，5000万日元的公寓将增加50万日元，业主的腰包又要被掏空了。因为购入时间不同，同样的房子要多花50万日元，多少有些心里不平衡。

当以贷款方式购入住宅时，为减轻消费税增至10%带来的负担，政府专门制定了住房贷款扣除的特定政策。

现行的住房贷款扣除政策是，贷款者在每年年末可以享受约40万日元的贷款免还优惠，10年间最高共计可少还款400万日元。这一制度适用于到2021年12月31日为止入住的业主。

此外，在2019年10月1日到2020年12月31日期间以10%的消费税购入住房的人，可在现行的住房贷款扣除政策的基础上享受追加3年贷款扣除的优惠政策。但是减税额不再是每个月最高的40万日元，每年扣除的上限金额为房屋价格（最高4000万日元）的2%的三期付款金额。

增税前后哪种住房贷款的减税政策更划算？

消费税增长前后，以5000万日元（土地部分2500万日元、建筑物部分2500万日元）的价格购买公寓的话，住房贷款减税政策最多能减税多少呢？

假设借款利息为1.5%，在开始还款的10年间共计可享受400万日元的住房贷款减税政策（假设2019年12月居住并开始还款）。之后从第11年~第13年，可享受建筑物部分50万日元（2500万日元的2%）的减税优惠，减税分三年。也就是说，到还款的第13年共计减税450万人日元。

另一方面，现行制度规定不能追加对第11年~第13年的还款额的减税，所以住房贷款共计减税400万日元。

两种减税方式哪一种更合算呢？

增税后，公寓的购入价为5250万日元，减税额为450万日元。

增税前，公寓的购入价为5200万日元，减税额为400万日元。

因为公寓价格上涨的金额等于减税额，所以正负相抵后是一样的价格。增税后购买公寓也不会有损失。

因工作转调、单身赴任的住房贷款扣除

前文提到过，增税前用现金购买公寓的话会节省50万日元。但是要用贷款购买的话增税前后的还款额没有发生改变。（当然实际情况会根据收入、住房价格、贷款余额的差别会有不同。）

到2020年12月31日购买住房并入住可以享受特别的优惠政策，所以大家可以不必担心消费税的增长，慢慢选购住宅。

那么在此期间选择调动工作的群体怎样做好一些呢？如果是单身赴任（因工作关系常常需要去外地或国外工作，家人不能一同前往。），配偶或子女在购房的6个月内开始入住的话，可以享受基本的住房贷款减税优惠政策。

如果是全家一起赴任，在购房的6个月内开始入住的话，从转调工作归来之时起，可享受剩余还款期间的住房贷款减税政策。但是要注意的是，在转调前和归任后贷款者要向税务署提交必要的手续资料。

可以毫不夸张地说，住房是人生中购买的最大物品。消费税增加2%，会带来很大的影响。稍微花一些时间和经历准备好相关的资料和手续，就可以享受巨大的住房贷款减税优惠。

大家可以活用政策，据自身和家庭情况选择最佳的时间，购买心仪的住宅。