棚改货币化：三四线城市房价飙升的罪魁祸首

作者|鱼师爷（第58篇原创）

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大家好，我是师爷。

今天来讲一个金融名词：棚改货币化。

不过在提棚改货币化之前，我们来说说什么是棚改。

“棚改”什么是意思，全称叫“棚户区改造”。

什么是棚户区呢？

棚户区，指比较拥挤、居住环境比较差的老区。

包括城市棚户区、国有工矿棚户区、林区棚户区和垦区危房。

在一些城市尤其是三四线城市，这种老、破、旧的房子还挺多。

比如我的家乡绍兴，过去这类房子其实挺多的。

这种房子往往年代长久，年老失修，就会有安全隐患。

这个时候，有关部门就开始对这些老房子进行改造。

这一改不要紧，但也开启了一个时代。

一共分三个阶段。

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我们先来看看棚改的第一个阶段。

上个世纪90年代，一些城市开始陆续翻新。

以东北为首，开始掀起大规模棚改。

2005年，住建部一纸发文，发动棚改大战。

一个字：拆！

把老的全部都拆掉。

但拆迁，需要给居民安排新房子吧。

所以，就出现了两种兼容模式。

实物安置+货币补偿。

什么意思？

简单讲，要么给房，要么给钱。

两种兼容。

但是拆迁和建新房，工作量很大，操作起来不方便。

所以2008~2014年，棚改的进度比较慢。

据统计，这段期间全国每年开工量维持在250-300万套左右。

所以，这个时候，政府就转变了思路，从实物安置与货币并重转向货币安置优先。

以房换房这么麻烦，那我干脆多给你一点钱。

这就是第二个阶段：棚改货币化。

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要搞清楚棚改货币化，首先要知道一个关键问题，那就是钱从哪来？

这些棚户区改造，主要集中在三四线城市。

说实话，地方政府并不是很有钱。

常常捉襟见肘。

国家也发现这个问题了，没钱，怎么办？

既然是个民生工程，就不能跌份。

于是2014年，央行开发了一个新工具，叫抵押补充贷款。

 全称：Pledged Supplementary Lending，简称PSL。

央行通过PSL工具把钱出借给三大政策性银行，来支持棚改。

（国家开发银行、农业发展银行、出口银行）

流程是这样的：

第一步：央行通过PSL把钱出借给国家开发银行；

第二步：国开行把钱出借给地方政府；

第三步：地方政府把这笔钱作为拆迁款。

第四步：居民拿到钱，去买新房。

第五步：房地产开放商有钱了，再去拿地盖楼。

第六步：钱再次回到地方政府，然后地方政府把这笔钱还给国开行贷款。

这个流程，堪称完美。

这种模式就开始大规模流行。

2013年，棚改开工数量323万套；

2015-2018年，年均600万套，

2018年，达到了626万套。

这叫做棚改货币化。

棚改对我国房地产和经济有什么影响呢？

我们具体来看。

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从2008年到2019年，棚改累计超过4800万套。

第一个影响是：

棚改，帮助了很多居民住进了小楼房。

成了“城里人”，实现了安居乐业。

一定程度也让居民的生活质量和城市面貌得到提升。

第二个影响是：

帮助三四线城市实现了房地产去库存，拉动就业。

除了房企受惠，上下游如家电、装修等行业也得到了快速发展。

此外，也拉动了当地政府的GDP。

第三个影响是：

房价飙升和负债率飙升。

因为许多拆迁户还不足以全款买房时，就会贷款。

但居民负债率提高的同时，每个月也有房贷压力，同时对消费有影响。

但随着时间，慢慢这套模式开始走下坡路。

进入第三个阶段：退潮。

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退潮原因有三：

第一：根据我国的《国家新型城镇化规划》，2020年我国棚改任务完成，将陆续减少棚改；

第二：由于开发商住房积压太多，政府将棚改从实物安置改为货币化安置为主。

帮助消化了很多库存，不过也出现一些城市出现库存不足的情况；

第三：棚改推高了房价，和国家出台的“房住不炒”的政策。

银行贷款受限，逐步减少资金继续大量流入房地产这个蓄水池的。

所以，综合以上三个原因，棚改开始退潮。

随着棚改逐渐退潮，后续旧城改造、老旧小区改造将会是新领域。

不过部分三四线城市，因为失去了棚改货币化，自身又缺乏支柱产业吸引人才。

这些地区大概率房价会走下坡路。

棚改货币化让上亿人住进了小楼，还帮助房企消化了住房库存。

拉动地方GDP的同时，也推高了房价。

但随着中央的“房住不炒”的政策。

今后的棚改将会逐步减少。

之后的房产税出台，势必也会进行新一轮的吸水。

今天简单聊一聊，以上希望对你有所帮助。

看完，能给大脑充电

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