以佑汉新村调研为试点指导都市更生方向

　　澳门都更公司委托专业研究团队进行的《佑汉七栋楼宇调研报告》，已经完成并于昨日正式公布。调研报告显示，约三成业主生活于楼群内，约四成半为租户，其余为空置单位或无人应门等。其中有约 三成单位为外雇宿舍，大部分单位的居住人口为七人以上。在六百四十七名受访自住业主中，逾九成人支持重建；在八十四名自用商户业主或代表中，逾七成八支持重建。调研报告结果又显示，逾六成半受访自住业主较接受包括现楼非公屋的实物补偿；三成三提出重建后回迁等；只有百分之二点六提出现金收购。另外，近 五成半受访自用商户业主倾向「铺换铺」，四成倾向「重建后铺换铺」。在目前能接洽到的 五成半业主中，发现有约百分之五的个案存在业权问题。

　　这个调研报告的进行及公布，可以说是澳门特区推动都市更生的试点，为今后在全澳门进行都市更生工作，有着重要的参考及主导、指导作用。而且更重要的是，对都市更生的主体法律《都市更生法律制度》的立法，也具有参考及推动作用。

　　  都市更新，是指对都市内因为早期欠缺都市计画或是建筑物日久失修，而作出全面或部份性的重新兴建或整理及修缉的计划或工程。以利于土地的有计画之再开发利用，复苏都市机能，改善居住环境，增进公共利益。在许多发展历史相当悠久的都市，都需要透过都市更新来解决原有市中心功能萎缩的问题。都市更新依其目的性可分为三大面向，其中拆除重建是指拆除原有建筑物，重新建筑，同时进行住户安置及改进区内公共设施，通常伴随着土地使用性质或容积率的变更；整建、整治、微更新是指改建、修建更新地区内建筑物或充实其设备，并改进区内公共设施；维护是指加强更新地区内土地使用及建筑管理，改进区内公共设施、以保持其良好状况。都市更生具有较多好处，首先是改善市容，提升居住品质，解决停车困难等问题；其次是可以促使楼价升值，并形成新的商业区或观光区，发展成景点，吸引游客；再次是提升土地利用率及容积率，增加政府在土地溢价金、房屋税等，以及商业消费等税项的收入。若依此面向针对都市地区进行更新，可以集中公私部门间有限资源进行有效率的更新。但是在实行的同时，常会有反对意见，例如老旧建物重建的「钉子户」。

　　澳门回归后，历届特区政府都提过「旧区改建」或「都市更生」。但由于涉及许多复杂的主客观因素，而且也受到土地资源紧缺等客观因素的制约，因而是「只闻楼梯响，不见人下来」。贺一诚也十分重视都市更生的问题。早在竞选行政长官时，就亲到佑汉新村视察，指出过去三届特区政府因土地不足而未能有序推动都市更新，而现在土地储备较为充足，因而有决心在下届政府能逐步解决问题。他还表示，澳门都更不走香港模式，因为香港是透过降低业权百分比而强制拍卖，因此引起好多争议。而澳门的模式将是以置换房的方式，在拆建时提供临时住所，建好后让住户回迁。相信大家都可以接受，因为第一可以保值，第二可以自己住得舒服，即使自己不住用作出租，价值都有所提升。这是一个三赢的局面，又何乐而不为？ 

　　贺一诚之所以能够敲定及推动都市更生，除了是他所提到的土地资源获得解决，实际上原「海一居」大部份土地可以兴建「置换房」，及横琴也乐意提供土地兴建「澳门新街坊」等住房项目之外，在主观意愿上，贺一诚在出任立法会正副主席及议员的近二十年间，掌握了大量的民情民意，更重要的是，他在出任全国人大常委会委员期间，了解到全国各省区市尤其是首都北京市进行都市更生的经验。而社会传闻他在北京购置属于旧城改建项目的四合院房舍，亲身感受到相关规划的好处，因而是从全面大局而不是「眼前鼻尖」的角度思考都市更生的问题，开拓视野，活跃思维，以点带面，抓纲促目地开展及推动都市更生。

　　将佑汉新村的七栋旧楼——康泰楼、吉祥楼、顺利楼、兴隆楼、牡丹楼、万寿楼及胜意楼，作为都市更生的试点，具有不少优势条件。其一、佑汉新村是澳门地区是首个建成的大型屋苑，为当时解决低下阶层居住问题开了先河；而都市更生也是由此开始，符合中国人「周而复始」、「循环不息」的思维习惯及良好意愿，也预兆着澳门特区「螺旋式上升」的发展前景。

　　其二、佑汉新村的地块完整，规则归一，周边是划一的直线，有利于重建的规划设计，及建设过程的施工。在建成后，也将会成为便于管理的小区，当然更是方便配置各种商业及生活、娱乐设施。

　　其三、佑汉新村是全澳门居住条件最恶劣之处，完全符合「都市更生学」上所针对的条件：楼房缺陷到已达合于拆除的程度，由正常保养维护无法克服之缺点所造成之损坏情况，具有许多小缺陷，此等缺陷将会使周围地区，受到损坏的影响，原设计建筑或改建之不当，不当或不安全之排水管或电气设施，人口过度拥挤或建筑物位置不当，建筑物之改建与周围建筑物之使用不能相容，不安全，拥挤而设计不善的街道，交通的混乱，公共设施或社区设施不足，因而导致生活环境不佳或经济衰退的环境等。而且，楼房建筑是以预制板搭建，倘如地震将会造成较大的伤亡。

　　其四、正因为当地的居住情况复杂，因而成为贩毒、走私甚至抢劫、凶杀等刑事案件的高发地，卖淫的情况也很严重，对社会治安构成重大影响。更生改建等于清除社会的毒瘤。

　　其四、该处的土地是由前澳葡政府填海所得，因而按照基本法规定全属国有土地，不是私地，这就为特区政府对其进行都市更生掌握主导权提供了基础条件。无论是「楼换楼」，「铺换铺」还是「现金收购」等方式，政府在尊重当事人的意愿的前提下，都具有决定权。这与台湾区的「都市更生区」，主要是私家地权，因而单就地皮问题就扯皮相持的情况宣布，就便利得多。

　　当然，不排除也将会有「钉子户」，而且业权比例也有不同意见。现在一些社团呼吁降低业权比率，这对拟制及提请法案的政府，及审议表决法案的立法会议员，都具有参考价值。相信，这也将会在第七届立法会选举过程中，成为某些参选团体的主打项目。

　　由此延伸，佑汉新村的都市更生经验，对于其他残旧楼宇的改建，也具有参考价值。日后在立法或修法时，也可参考。实际上，澳门的工业大厦，也大多是位于政府公地，因而政府具有主导权，是完全可以降低同意改建的业权比率的。

　　这个调查研究项目，还有一个意外的收获。平时政府在提出一些政策措施时，一些专业人士都以「意见领袖」的面目提出批评意见，但各人的意向又不尽相同，让政府陷入「父子骑驴」的困境。而这个调研项目所委托的专业人士，包括规划、建筑及社会工作的专业人士，平时就正是喜欢发表于各种批评意见者。在亲自「吃梨子」后，就知道了「梨子味道」，亦即了解到政府在处理问题时所遇到是各种不同情况。实际上，《「佑汉七栋楼群」调研报告》就罗列了受访者电脑各种不同意见。这样，就可让他们明白，平时他们的意见，并只能是各种不同意见中的其中一种意见，不具「惟我独正确」而「排他」的地位。当然，也正因为是由他们来进行调查，而使得该项调查研究更深入细致，了解到政府平时意想不到的情况，因而更切合实际情况，所提出的建议更容易操作。