上海下重手，房价即将变天？呵呵，你对学区房的力量一无所知

　　◎智谷趋势（ID：zgtrend） |  江文华 黄大大

　　这两天，上海出台高中招考新政“名额分配综合素质录取”，要求重点高中每年拿出一半以上的招生名额，面向全市，分配到校。

　　换句话说，菜中学生也能上重点，牛校学生的名额却被大大稀释。

　　消息一出，舆论一片哗然：狼来了！上海终于对学区房动手了！甚至有人讨论，学区房的房价即将暴跌？

　　这样想的人，我只能说，你对学区房的力量，一无所知。

　　在当下的中国楼市，学区房就是神一样的存在。

　　刚好，这两天我的一位朋友，在广州出手购买一套二手的学区房。

　　小区的户型狭小，环境嘈杂，走在社区里头，到处都是玩耍的小学生。他看中的一套小三房，在过去的2020年，价格上涨了：30%。

　　朋友咬咬牙，还是出手了，几乎没有还价，并向挂牌的房东甩出了2万元定金。

　　房东心动了一个晚上，第二天告诉他：不卖了。

　　类似的剧情，在北上广深这样的一线城市，频频上演，毫不罕见。过去的一年里，疯狂的楼市里，学区房就是整条街最抢手的仔。

　　去年 6 月初，本具有深圳高级中学初中部学区房资格的泰安轩、竹园小区、财富广场、泰然公寓、安华小区部分业主，收到了审核不通过的信息。也就是说，他们的孩子，基本无缘深中。

　　一石惊起千层浪。网上传出，有家长为了学位甘愿献出膝盖。最后，上述小区的学位问题得到圆满解决。

　　随之而来的，是小区房价继续攀升。中国房价行情网数据显示，其中一个小区泰安轩，6 月份均价 9 万一平，到了 8 月就涨到近 11 万一平。两个月时间，一套 80 平的房子，就要多支付 160 多万。

　　幸好，由于深圳接连调控，房价有所回落。现在泰安轩的房价已经降到 9.7 万一平。

　　深圳泰安轩近 1 年房价趋势图/来源：中国房价行情网

　　同样为学位极度焦虑的，还有广州黄埔万科东荟城的业主。去年7 月，东荟城部分业主争取幼儿园学位，在网上传得沸沸扬扬。当时，东荟城的住房均价是 3 万 2。到了9 月，跳涨到 3.56 万元/㎡，并保持上涨势头至今。今年 1 月，该小区的住房均价达到 3.72 万元/㎡，半年涨幅 16.25%，一套 100 平方米的房子，就要多付 50 万元。

　　广州黄埔东荟城近 1 年房价趋势图/来源：中国房价行情网

　　学区房的“抗打击能力”，强到超出你的想象。比如说，前几年的多校划片改革一出来，同样炸开了花，但学区房价格很快回暖。

　　2019年，北京海淀、东城等多个区实行多校划片政策。贝壳研究院的数据显示，半年后海淀房价下跌11%，东城房价下跌7%。

　　但很快，学区房价格又开始暴涨。这两天微博上有个热搜：海淀一套重点小学学区房，50 平，挂牌价 580 万。有名家长很心动，说好第二天和业主谈价。结果当天晚上，业主加价 20 万，第二天再加价 20 万。

　　这位家长思考再三决定退出，最后房子以 620 万的价格卖给其他人，单价超过了 12 万一平。

　　不能使学区房灭亡的，反而让它变得更加疯狂。

　　说回上海的这次改革，真的能够让学区房变天吗？

　　客观地说，上海的动作不可谓不大，我刚刚看到的时候，也被震惊了。按照计划，名额分配招生计划要占到上海每个重点高中总计划的50%-65%。

　　区属重点高中每年的招生名额，35%-50%通过自主招生和统一招生（中考成绩）完成。另外50%-65%要拿出来，一部分分配到区内每一所初中，包括菜中，另一部分还要留给外区的初中毕业生。

　　委属重点高中自主招生和统一招生的比例更少，只有 35%，其他部分，要按照各区中考人数占比，分配给上海各个区，再以均衡、随机的原则分配到不同生源的初中。

　　这样一来，重点高中一半以上名额面向全市分配到校，教育资源大洗牌。

　　初中名校的含金量，确实被大大稀释了。

　　此前，北京也实施过“校额到校”政策，但北京是锁区的，昌平平谷的考生，即使年级第一，也进不了东西海的优质高中。

　　上海则一步到位，全市“乾坤大挪移”。成绩相对较低的菜中学生，也能通过名额分配入读上海最好的高中。

　　而那些一路鸡娃，砸锅卖铁买了学区房的家庭，由于名额被摊薄，孩子考上重点高中难度铁定会大增。

　　今天，网上就在流传，有的小区开始暴跌了。

　　价格一路吹高的学区房房价，会不会轰然倒塌？

　　我只能呵呵一笑：绝无可能。

　　最根本的原因在于，学区房仍然是一种高度稀缺资源，才会被越来越多的家长争夺。

　　有一个流传很广的笑话，清华北大的学生毕业后，收入居然买不起清北的学区房。

　　因为学区房的价格，本质上并不是由大学教育的价值决定的，而是取决于市场供需。

　　当全民鸡娃成风之时，一切鸡娃的工具，都很贵很稀缺。就像战争来临，最牛的核武器一定会抢出天价。

　　想报补习班？对不起，先给孩子做套卷子，考上了再交费，没考上，出门左转。没办法，报的人太多，名额有限。

　　想买学区房？对不起，起码比周边小区贵10%到30%，甚至20 万一平，老破小。你犹豫了？别人加价 40 万买走了。

　　事实上，并不是学位值 20 万一平，而是好的学区房仍然太稀缺，抢的人又多，导致价格的飙升。

　　教育水平非常均衡的长沙，就很少听到学区房被抢的消息，但在人口高度密集北上广深，远远做不到均衡。

　　小学名校、初中名校，不仅仅意味着考上重点，还有教育理念/氛围/圈层，都是家长关心的因素。

　　市重点高中把自招加统招录取名额砍掉一半以上，影响是挺大，但那又如何？家长就会心甘情愿送孩子去“菜中”吗？

　　一线城市尤其是深圳和广州，年轻人口还在源源不断地涌入，全球大放水的环境下，优质资产被哄抢，是难以避免的结局。

　　只要学区房的价值稀释速度，赶不上放水速度，价格就还会继续上涨。

　　日本就是一个典型的样本。

　　这个发达的岛国，已经把房子和学区剥离得差不多了，但所谓的“学区房”依然卖出天价。

　　图源：假装在东京

　　上面这张图所示的小学，可以算作东京的好学校。由于日本富人聚集地的学区较好，因此，像港区（类似于上海黄浦区）的南山小学校附近70㎡的房子，均价相当于 600 多万人民币。

　　而按照东京二手房均价，70 平的房子在 350 多万人民币。南山小学校附近的住房均价，相当于东京住房均价的1.7倍。

　　事实上，我们苦苦追求还没有做到的教育资源均衡化，甚至是租售同权，在日本都已经实现了。日本人煞费苦心，甚至制定了教师轮换制度，保证即使是“菜中”，也能有名师来上课。

　　在日本，租房和买房一样，都能入读对应的公立学校。想要读个好学校？租房就可以了，不用像在国内，还要砸锅卖铁买套老破小学区房。

　　那么，为什么日本的学区房仍然卖出了天价？

　　这是因为，尽管日本政府在教育质量上尽可能缩小了差距，但学校好坏之分仍然非常明显。

　　决定性因素，居然变成了：生源质量。

　　富人更舍得教育投资，砸了大量资源来提升孩子的综合素质，有钱人聚集的片区，房价更贵，生源更好，学校就变得越来越牛。

　　这种现象，有点像国内不少码农、高知分子不断给自家孩子补习，把小区附近的村小读成名校的现象。

　　例如北京中关村的小学，还有广州科韵路附近的骏景小学。

　　中国现阶段，是好学区决定高房价。而在日本，已经反过来了，高房价决定好学区。

　　但结果是一样的：想要读好学校，必须花重金买房。日本虽然可以租房，但要住得舒适舒心，挤入名校社区，最好的办法还是买买买。

　　所以，上海高中招考新政，是一次重磅探索，但说到让学区房市场彻底变天，还是路漫漫。

　　上海这次教育改革最大的好处，就是在现有体制下，努力做到教育的相对公平。

　　让重点中学要拿出一定名额，分配到各个初中，尤其是农村学校，给“输在起跑线上”的优秀学生，没有学区房加持的好苗子，一个重新追平的机会。

　　这件事情，意义同样极其重大。

　　事实上，不仅仅上海在做，全国各地也有不少地方开展了这样的探索。

　　前几年，我有个表妹，就是得益于本地的“校额到校”政策，幸运地考进我们那的重点中学。

　　现在，她都快上大学了。

　　依靠这样的普惠性政策，她得以打破了壁垒，获得自由成长的新天地，人生也从此改变。

　　上海这次出手，撼动了学区房的森严壁垒，最大影响并不在于调控学区房的房价，而是指向另一个更大的敌人：教育的内卷化。

　　全民鸡娃，正在演变成一场不得不参加的战争，反而会扭曲孩子的成长之路。

　　近期，北京规定，暂停教育机构的线下培训，也是这个原因。想提前学，早复习？都不行。

　　孩子们的成长，不能演变成军备竞赛。

　　2018 年 11 月，中共中央、国务院发布了《关于学前教育深化改革规范发展的若干意见》，也是同样的逻辑，直接宣告天价幼儿园疯狂扩张的日子彻底结束。

　　1.“民办园一律不准单独或作为一部分资产打包上市”。

　　2.“上市公司不得通过股票市场融资投资营利性幼儿园，不得通过发行股份或支付现金等方式购买营利性幼儿园资产”。

　　3.“新建小区的配套建设幼儿园，必须办成公办园或委托办成普惠性民办园，不得办成营利性幼儿园”。

　　4.社会资本不得通过各种手段，来收购、控制公立幼儿园和非营利性幼儿园。

　　让所有孩子享受平等的学前教育，打破阶级流动性障碍，这事儿太重要了。

　　虽然学区房的火爆，无法被浇灭，但围绕教育公平的改革，也在逐步推进。

　　也许，最大的公平就是：

　　即使你住 20 万/平的天价学区房，我住在乡下的破房子，我们都有均等的机会考上全市最好的高中，进入全国最好的大学……