中介在二手房买卖中的作用

因为之前买过也卖过二手房，所以对二手房（正规称之为存量房）的流程大致比较熟悉，现把此过程的风险介绍如下：

一、关于发布房源信息，然后广而告之，带买家看房在此一笔带过；

二、进入实际操作时买卖二手房的风险到底在哪？

1. 过户之前：所有风险几乎都是买房人的，中介的作用就是去房产部分核查此房屋的产权以及法律风险，产权一般问题不大，但法律风险就大了，经常遇到就是一押、二押等情形，就是通过房产搞清楚产权人的债务问题，买房人自己去查通常是搞不定的，大的中介肯定要仔细核查的，他们有经验、也和房产部门非常熟悉，同时这也是他们的法律责任，一旦因为核查不实导致买方损失，中介当然要赔偿；

2. 过户之中：中介的作用就是帮助买方人去申请银行贷款和搞定银行同贷书，中介肯定有经常合作的担保机构和银行，若买房人自己去搞定，难度相对较大，大多数不太可行。这其中又会涉及到一个常见问题，那就是买房人的首付款少于卖房人的贷款，这时大的中介，如链家或我爱我家，我记得他们有这项服务的，比如南京这边链家中介费中就有200万的额度，就是有200万的缺口，链家帮卖方先过桥垫资解押，待交易成功后让卖房人把该退的垫资款返还给中介；

另外好的中介服务在过户之前，会帮助买房人收走或者控制住卖房人的身份证，打款银行卡，另外会与卖房人签订一份委托协议，就是约定卖房人全权委托中介过户的协议，防止卖房人反悔然后躲起来，这时中介可拿着委托协议按约定时间帮助买房人强制过户；

3. 过户之后：风险就转移至卖房人身上，最常见的就是买房人为了寻找最低利率换银行，或者因为其它个人原因导致贷款迟迟下不来，这时建议在中介合同中，约定好回款的最迟时间，同时让中介也承担责任，比如超过约定时间，最好让中介承担责任，然后由他们的专业团队去向买房人追债。

所以二手房买卖是有不少风险的，千万不要轻易认为他们就是跑腿，当你时间、精力和经验有限，还是最好请相对规范的中介去做，同时根据上述分析，你好与中介砍价，比如你是全款买房，或者可以帮卖方垫资解押，那他们这个环节就不承担任何风险，纯属力气活，那中介费是不是可以打折？或者你的财务非常健康，一旦过户银行很快下款，他们这块没有什么风险；或者你对卖房人的实际情况非常熟悉，中介又没什么风险可担，那中介费是不是可以打折？这样和中介砍价有理有据，否则人家也是有苦说不出，很多背后的事情根本不是大家所想象，所以风险高，中介费就高，一旦中介发现风险太高，说不定中介让你主动放弃，比如卖房人的债务极其糟糕，中介也怕！

商业买卖尽量让他人承担风险，但这是不可能的，除非你碰到了小白或蠢货，最佳的途径就是把风险分散出去，把三方捆绑在一起，注意千万不能把钱转给中介人员，而是转给中介公司账户，敲公司的章。

目前这是我所了解的相关流程，不知大家有什么更好的建议或经验，欢迎批评指正！