房价不降，何来扩大内需？

前些日子，某些自媒体发表了所谓“房价降了，但内需还是没有来”之类的文章，试图混淆视听，压制广大人民群众渴求房价下跌的正当呼声。

还有去年某位清华大学教授在房产中介实习十天时间，没有看到广大北漂刚需买房困难，反而极力呼吁国家应当“保卫”北京3500万业主的纸面财富。在他眼中，只有3500万纸面财富的北京业主才能为国家做贡献，因而国家只需要保卫北京3500万业主的纸面财富，北京只能买得起四五百万房子的北漂刚需的财富根本不值得国家去“保卫”。

另外还有某马姓专家所谓房价一旦下跌，必定会冲击中国的实体产业，所以房价绝对不能跌。只不过让我们费解的是，现在明明是房价不断上涨，房子成了投资品，因而强化了金融属性而不是实体属性，怎么房价下跌反而还会重创房地产业的实体属性了？颠倒是非？指鹿为马？

最让人拍案惊奇的是，经过一批又一批有心人的洗脑，一大批刚需老百姓都认为征收房产税不能降房价，一些人还反过来嚷嚷征收房产税只会涨房价，不会降房价。

真是滑天下之大稽。

现在我们的现实是什么？我们国家已经到了比以往任何时刻都需要“扩大内需”的关键时刻，现在还为高房价辩护，且不论道德品质问题，就是从经济规律角度来说，道理上也完全说不通。

房价不降，何来扩大内需？

高房价这么多年，即使普通人民群众都能理解房价收入比是什么涵义，也都清楚我们国家的房价收入比已经高到十分夸张的地步。

不同机构计算出来的房价收入比，只要是一般一二线城市，基本上都在13%以上，深圳更是高达35%左右。这么离谱的房价收入比，老百姓买房怎么不困难？老百姓买房困难，老百姓还指望什么扩大内需？

现在已经不比以往，以往居民人均可支配收入还能勉强跟上房价增长。因为早些年房价可能会在特定时间段增长很多，但那是建立在前面几年不涨，随后短期内暴涨的结果，几年平均下来，房价增长一般都在100%左右。与之同期，人均可支配收入有时一年也能增长13-14%以上，几年下来，人均可支配收入也能增长100%左右，还能勉强跟上房价上涨。

现在是什么？房价每年上涨7%左右。但与以往不同的是，现在的人均可支配收入增速不断降低，像去年已经降到6%以下。表面上人均可支配收入与房价涨幅差距不大，但实际差距非常巨大。

当前房价处于高位，中低收入家庭强行买房基本上都只能付得起首付（甚至很多家庭首付都是借的），必须要向银行借钱，也就是背负房贷。买过房的都清楚，房贷本金100万，房贷利息基本上也要100万，所以房价每年上涨7%，居民购房压力实际每年增长13-14%以上。

一涨一降，居民买房越来越困难。

更严重的问题在于，早些年买房的家庭由于赶上了房价暴涨，因而纸面财富暴增，可以淡定从容的看待房价的涨与跌。问题是现在需要进城的居民呢？

统计数据，我国城市化率在60%左右，但实际上我们的户籍城市化率只有40几%，大约还有2亿多的人口生活在城市，但户籍仍然在农村，这些人并没有真正城市化。

他们为什么没有真正城市化？因为我们国家的城市是买房落户，这些人户籍没有城市化，不敢说全部都是因为没买房所以没落户，但其中因为买不起房落不起户的家庭绝对不少。

他们为什么买不起房落不了户？答案太显而易见不过，房价再涨与跌，他们都绝对买不起房。所以疫情重创经济，立刻就是以亿计的农民工返乡。

所以现实就是，真正需要通过买房落户进城的家庭，现在因为房价太高，普遍买不起房。一方面导致他们在城市无法安身立命，不能真正为城市提供持续的消费，另一方面他们也不会放弃农村的土地和宅基地，因而整个国家的用地指标又很紧张。

那么，通过降低落户门槛、租购并举等政策是不是就能让这些人真正城市化呢？这种国家大政方针，我们不多作评价。相信那些租房结婚、租房上学的家庭都清楚现实是什么样子。

实际上，如果真如政策预想，租购并举大规模实施，后果必定是房价下跌，而且绝对会是硬着陆的暴跌。租赁住房供应过量，恶性杀价，大量居民不再考虑买房，二手房市场无人接盘，新盘开张无人购买，房价岂能不会暴跌？

明白这点道理，就会清楚租购并举、租购同权到了地方层面为何变成各种形式主义。比如一些地方的所谓拍卖住宅用地到达限价上限，就会从竞价格转为竞自持，建造不可售卖的租赁住房面积多的开发商获竞得地块，达到既能获得卖地收入，又能完成租赁住房任务的双重目的。

至于租赁住房究竟能不能解决老百姓的住房难，地方不一定敢保证，但地方肯定清楚，如果租赁住房真正大规模铺开，肯定会重创地方的土地财政。现在需要进城的中低收入家庭收入并不高，他们能够承受的房租不高，房租不高决定了地方很难通过租赁住房获得足够的商业性房产税去替代卖地收入。

为了维持7.2万亿左右体量、每年增速10%左右的卖地收入，地方根本没有动力去强力推进租购并举、租售同权。对地方而言，卖地收入才是最紧要的。

所以疫情过后，我们的房地产市场出现吊诡的一幕。越是能级高的城市，房价越是暴涨。而且是豪宅暴涨，普通住宅难卖。

原因就是真正需要买房的中低收入家庭怎么都买不起房，不需要买房的高收入家庭拼命买房，顺周期性，因为天底下谁都知道地方在死保房价，各个地方都在用地方的政府信用担保房价必定上涨，稳赚不赔的买卖谁不去做？

现在的情况就是这么简单，大量需要买房的家庭怎么都买不起房，严重压制了房地产业的正常发展。不需要买房的高收入家庭拼命买房，堆高房地产业风险，引发政策面进一步强化房产调控。

于是有钱的高收入家庭不去搞实业，都去买房子，没钱的中低收入家庭要么绝对买不起房，拼命存钱，过着猪狗一样的生活，要么掏空“六个钱包”，强行买房背上20-30年的高昂房贷，过着比猪狗远远不如的生活。

尤其是年轻人，男人买不起房，女人不愿嫁，结婚率不断创出新低。要知道，我们国家家庭的刚性消费，除了孩子教育，其他几乎没有什么持续的大额投入。

结婚生孩子现在在我们国家已经不再是简单的人口存续问题，更是消费问题、经济问题。像某位跟男足主教练同名的专家所言，我们国家存量14亿人口太多，所以不能放开生育。可他根本不动脑子想想，不去实地调研，不多问一句，消费怎么办？

搞研究，不能不接地气，不能跟眼里只有北京3500万业主的清华教授那样不食人间烟火。我们国家现在的现实是什么？年轻人不结婚生孩子，都在那里拼命存钱买房还房贷，重创整个国家的消费。消费不振，实业不旺，实业不旺，最后就是内卷化自我灭亡。

真不用某位跟男足主教练同名的专家害怕的那样，我们国家有着14亿存量人口还放开生育生孩子，外国会害怕，我们国家真这么继续高房价，年轻人不结婚不生孩子，真不用别人搞我们，我们自己都能把经济搞死搞残。

为今之计只有一个办法，降房价，而且要把房价降到成本价，以建安成本计算，100平米房子控制在10万-30万之间，让中低收入家庭都能在北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、合肥、武汉、成都、重庆这类一线、新一线、强二线省会城市买得起房。

而且，征收房产税还真能降房价，因为只有征收房产税，才能将房价降到成本价，二者是一个辩证的关系。真把房子降到成本价，房地产业的实体属性才能真正得到凸显，才能真正稳增长保就业。

到时我们一直期待的“扩大消费”自然而然就来了。

举一个最简单的例子，现在在强二线省会城市，普通家庭夫妻二人，一个送外卖一个进工厂，夫妻二人一个月收入一般在8000-10000万之间，当把房屋价格控制在20万左右，每月房产税控制在1000元以内，他们怎么在城市生活不下来？他们怎么不愿意去扩大消费？

什么“房价降了，但内需还是没有来”的鬼话，就不要出来欺骗广大老百姓了。因为，现在房价有降吗？

注：详细房改方案可参见同名微信公众号“我们该怎么房改”一文。