不房改，再来一场“四万亿”有用吗？

最近一段时间，一些所谓经济学家密集发文为当初的“四万亿”正名，就以往经验判断，说明新一轮“四万亿”之类的强刺激即将来了。但在不进行房改的前提下，再来一场“四万亿”之类的强刺激，个人对其负面效应非常忧虑。

2008年“四万亿”开启的基建周期退潮，我国GDP增长率从2010年的10.64%、2011年的9.55%，直接掉到2012年的7.86%，此后GDP增长率再也没有超过8%。2015年再一次不得不“大水漫灌”，到了2019年底就开始争论要不要保6，最终GDP增速差不多又掉两个台阶。如果今年再来一次不得不“大水漫灌”，可能3-5年后GDP增速又要再掉两个台阶，到时争论的估计就是要不要保4了。

当年林毅夫先生论证我国以8%增长率还能增长20年，结果很快我国GDP增长率就掉到8%以下，此后再也没有回到过8%以上。后来人们也就渐渐不再提这个梗了。实际上真是林毅夫先生错了吗？

并不完全是。而是2008年“四万亿”匆忙上马，没有配套房地产制度改革，给“地方政府+开发商+银行”构成的房地产“铁三角”堆积了太高的风险，国家层面为了避免房价大跌引发系统性风险，不得不一而再再而三通过“大水漫灌”救场。后果是高房价带来一系列严重危害，虚耗了太多的增长潜力。

这么多年了，高房价的危害可谓尽人皆知。

1.  居民杠杆过快上涨，堆积系统性风险；

2.  房价上涨顺周期性诱导居民过度买房，信贷资源严重错配；

3.  消费受抑制，社会总需求不能支撑企业的产业升级；

4.  实体经济成本不断抬升，产业链外移压力巨大；

5.  阻碍包括房地产业自身在内的几乎所有行业投入科技研发；

6.  高房价负面效应外溢，诱发生育率下降、年轻人逃离实体制造业、增加社会焦虑等诸多社会问题。

以前居民可支配收入还能高速增长，有些年份甚至可以增长高达13-14%左右，房价即使暴涨，但居民可支配收入的增速还能匹配，因而高房价的危害还可以掩盖。

现在呢？居民可支配收入增速连连下降，最新一年已经掉到6%以下。在不进行房改的前提下再搞“四万亿”之类的强刺激，可能短期内很有用，但潮退的周期绝对要比上一轮早得多，退的程度也狠得多。

去年下半年争论要不要保6，其实就是2015年“大水漫灌”退潮以后的问题集中爆发。要不是2019年上半年“房住不炒”有所放松，走了一波“小阳春”，退潮的时间点会更早。当然对于“小阳春”的负面效应，国家层面根本承受不起，7月31日不得不对外宣示“不将房地产作为短期刺激经济的工具”。结果没过三个月，疫情还没发生，2020年地方债就要提前发行，去年下半年的经济形势对于货币宽松或者财政扩张的渴求，连撑到2020年开年都等不及，可想而知情况有多严重。

这么计算，2008年为了应对金融危机，不得不“大水漫灌”开启“四万亿”，到了2015年不得不“棚改货币化”再一次“大水漫灌”，间隔7年。

如果2020年因为疫情冲击，再一次不得不开启新一轮“四万亿”之类的“大水漫灌”，那就是距离上一次不得不“大水漫灌”只有5年。等差数列，下下一次不得不“大水漫灌”是不是就是3年后？

现在遭遇疫情冲击，形势更加严峻复杂，如果不能做出正确决策，上边看似荒诞的等差数列，还真就不会只是开玩笑。

为什么会这样？

追溯原因名义上有两个，实际上只有一个。名义上的两个原因，一个是互联网革命，另一个是高房价。

其中互联网革命是科技进步，不能成为原因。所以真正的原因只有一个，那就是我国现行房地产制度存在根本缺陷，人为制造出来的危害——高房价。

高房价不断虚耗我国的经济发展潜力，阻碍一切救助手段发挥效用。尤其当前要是在不进行房改的前提下，再搞“四万亿”之类的强刺激，会进一步放大高房价的危害，到时不仅不会带来正面收益，反而只会加重疫情冲击带来的严峻形势。

1

现行房地产制度的根本缺陷

说清一切道理之前，我们必须得理清楚现行房地产制度存在的根本缺陷究竟为何。

一是土地招拍挂制度制度是一切问题之源。原国土资源部2002年11号令规定，住宅用地出让必须经过土地招拍挂，由此开启我国地方政府垄断土地一级市场的房地产制度格局。然而，土地招拍挂制度让地方政府取得垄断利益的同时，也因为配套制度不健全，同样给地方政府带来了严重的后遗症。

土地招拍挂制度只能让地方政府从土地当中获得一次收入，没有后续的续期收入。如果行情不好，地价卖低了，地方政府的亏空就会很大，即使行情好，地价当时卖的很高，但一旦后续房价暴涨，带动地价升值，地方政府仍然是卖一块地亏一块地。

比如2009年前后，某三线城市缺钱，将一块46万平米的超大地块拍卖出让，当时楼面价1000元每平，在当时价格已经不低了。但到了2019年，该地块周边新出让土地，楼面价已普遍升到6000元每平。由于该三线城市当初出让地块过于巨大，开发商开发了近十年，到2019年仍有四宗小型地块没有开发，但由于土地使用权早已出让，地方政府已不可能再取得土地增值收益。所以对比原有地块出让价格和现在同等位置地块出让价格，以容积率3.9计算，截止2019年，仅该一宗地块，该三线城市直接损失土地收益就有90亿左右。即使因为容积率过高，实际拍卖价格可能低一点，但总体损失也不会比90亿少多少。

对于一个一年只能卖100亿左右的强三线城市来说，这么大体量的土地收益亏空，其只有通过不断拍卖新的地块才能得以弥补。

还有，伴随这几年热点城市用地指标紧张，拍卖地块多来自旧城区，拆迁成本太高，地方政府如果不能在新一轮的土地拍卖当中把地价拍上一个新台阶，其“拆迁→卖地→再拆迁→再卖地……”的杠杆游戏就赚不了钱。

个人问过一位干了十几年拆迁工作的基层干部，他个人总结，近年来每一轮拆迁过后都要有10%-15%的家庭永远买不起房。

他解释其中原因，认为每一轮拆迁过后房价必然上涨（主要是棚改货币化人为制造房地产刚需集中买房，带动其他刚需恐慌性抢房，进而强力推动房价上涨），但拆迁家庭本身房子的面积有大有小，产权性质也多有不同，有些家庭即使加上一些拆迁补偿，也会因为房价过快上涨，进而永远买不起房。

或者拿到房票或者补偿款以后，觉得还能再等等，看看房价可能降一降，结果没有等到房子下降，反而等到了房价暴涨，最后永远买不起房了。

这种残酷现实教育老百姓，碰到拆迁，一定要想尽一切办法把自己的利益最大化，造成我国的土地出让收入增长，土地出让支出也随之增长，形成土地出让收入和土地出让支出基本盈亏相抵的局面。

可以这样形容我国地方政府的拆迁局面：拆迁成本高→地价高→房价高→老百姓买房负担重→拆迁成本更高→房价更高→老百姓买房负担更重→拆迁成本更更高→房价更更高→老百姓买房负担更更重……恶性循环、不可逆转、无法停止。

正是基于此，那位基层干部经过多次计算，他发现自己近几年亲自参与的拆迁地块，地方政府都没有赚到钱。

经过分析，主要是“房住不炒”以后，他所在城市的房价没有如西安、苏州、南京、杭州、合肥之类那样继续快速上涨，因而地价上不了新台阶，拆迁地块又多是棚户区，拆迁支出基本抵消卖地收入，拆迁赚不到钱就很正常。

地方政府拆迁赚不了钱，但支出又刚性，结果就是不得不加码拆迁，通过拍卖新的地块不断向城市边缘扩张，带动周边地价上涨，人为繁荣房地产交易等多种手段，刺激本地GDP增长，通过拆东墙补西墙，维持地方政府杠杆不致断裂。

所以别看这几年地方政府拆迁拆的热闹，但因为土地招拍挂制度，地方政府只能从土地当中获得一次收入，没有续期收入，决定了除了个别招商引资成功，产业实现升级的城市，其他绝大多数城市都是只能留下一堆钢筋水泥混凝土，炒高虚假GDP数字，其他没有留下任何家底。

越穷越卖，越卖越穷。

全国上上下下，除了深圳、上海这类财政充裕的一线城市，以及一些产业升级比较显著的二三线城市，其他城市都是如此。

就个人意见，国家将来对地方进行GDP考核，不如将房地产GDP数值从地方对外公开的GDP数值当中剔除。没有续期收入的钢筋水泥混凝土，对于地方政府没有意义，没有意义就不值得统计。这样才能倒逼地方主政者更加着力打造实体经济，而不是炒地皮，搞虚假GDP繁荣。

二是预售制度放大开发商杠杆。预售制度是指开发商在没有把房子建成之前，其可以通过预售制度把房子卖出去。

但由于2008年“四万亿”开启的基建周期在2010年、2011年前后到达顶部，其后断崖式下落，房地产随之转入跌势，一大批中小开发商资金链断裂，纷纷跑路，留下一批烂尾楼。从那以后，各地加强监管，开发商卖房子的预售资金多留存于监管账户，开发商先期建房子的资金投入，由向银行等金融机构借款和民间借贷，更多转向银行等金融机构借贷、内部员工参股等方式解决。

政策是很有必要，但也加重了开发商的杠杆风险。尤其在与银行利益捆绑的前提下，风险进一步增高，一旦房价大跌，开发商在建在售的房产卖不出去，引发开发商倒闭潮，势必将严重冲击银行等金融机构。

2012-2013年前后，一大批中小开发商倒闭，非吸、集资诈骗类案件集中爆发，不少地方的首富、次富都被以非吸、集资诈骗等罪名送进监狱，时间还没过去多久。

三是房贷制度放大居民杠杆。由于地方政府为了稳定自身的杠杆，会想尽一切办法稳住地价，官方用词就是控制推地节奏，民间用词就是“饥渴营销”。通过与开发商合谋，共造“地王”，诱发买房焦虑，逼迫刚需进场接盘。于是通过一轮轮的房价暴涨，地方政府和开发商将杠杆转移到居民部门。

问题在于，2008年“四万亿”强行续了一波之后，到了2013-2014年前后，房地产市场又不行了，于是2015年棚改货币化登场，通过央行的不得不“大水漫灌”，帮助“地方政府+开发商+银行”构成的房地产“铁三角”又续命了四年。

结果四年时间个人房贷增量高达15.89万亿，占了30万个人房贷存量数字的一半左右。政策面发现需要防范重大风险，于是提出“房住不炒”，但这种人为压制市场需求的行政政策，只要稍不注意，立刻就是“小阳春”。或者说，地方政府就是在等着“小阳春”到来。

像合肥市就是在2019年上半年“小阳春”那段时间，将从2017年以来一直限网签的大量高价房集中入市，短时间内，住宅均价从1.4万元每平上涨到1.7万元每平。实际上，合肥市的住宅均价早已突破1.7万元，但因为“房住不炒”盯着，合肥市不敢将大量高价房网签。因为只要不网签，上面也就假装不知道。

其后再用低价安置房对冲高价商品房，用周边三县房价对冲市区房价，抹平房价涨幅，数据编的好看，上边也基本认可了合肥市的住房调控成果。实际上这几年，合肥市2万元以上楼盘在普遍增长，遍地开花，上涨的态势还是很明显的。

这么干的城市不只合肥一家，只要房价在不断上涨的城市都在这么干。所以“房住不炒”也不是说房价一点不会涨，而是“房住不炒”也会睁一只眼闭一只眼，只要不过分，上边也不会怎样。

这种情况下，主要城市房价基本上都会保持每年7-10%左右的涨幅。“稳房价”也以此自傲，对外宣示成绩显著。

其实根本不是那么回事。我国主要城市的房价收入比都是很高的，我们就是假定房价折算下来每年上涨7%，看似不高，但因为房贷基数很大，再加上利息放大杠杆，房价每年上涨的绝对值，基本上都会远远超过居民可支配收入的增长值。

所以“房住不炒”这几年，我国还是越来越多的家庭买不起房，买得起房的家庭买房压力也越来越大。

比如一套房子100平米，去年300万，今年上涨7%，那就是321万，增量21万，再通过房贷利息放大，增量可能就在30-40万之间。而我们国家哪些家庭的收入一年可以上涨这么多钱？2019年我国城镇家庭人均可支配收入才42359元（农村家庭已经跟房价沾不上关系），名义增长7.9%，三口之家一年才能增长1万元左右可支配收入，与房价涨幅对比，绝对值上边差太多了。

即使计算房贷，但房贷本身基数在那里，首付100万，贷款200万，按照目前4.65的五年LPR不加点，30年期等额本息每月还贷也在10312.74元，20年期等额本息每月贷款更是高达13088.88元。依照我国银行房贷的审批制度，30年期还贷，家庭月流水得超过20700元，20年期还贷，家庭月流水得超过26200元。迟买房一年，每月房贷又得多交1400-1700元左右，一年就是1.68-2.04万元。有多少家庭可以承受得了？不能说买房以后，其他消费都不要了吧？而且一旦背负房贷就是20年、30年的事情，压力有多大？

所以对于我国国情来说，房价就是按照“房住不炒”预想的“稳房价”，也不是普通家庭能够买得起的。而且越迟买房，家庭就越痛苦。

关键在于，房价还不能降，一旦房价下降，居民就会延迟买房，房地产市场就会严重萎靡，地方政府、开发商、银行的杠杆就会承压。

一旦房价大跌，背负了高额房贷的居民搞不好大面积弃房断供，30万亿个人房贷存量集中逃离房地产市场，可能会让银行系统直接系统性崩溃。

另外还有大量的房抵经营贷因为抵押物贬值，或者失去抵押物，被大面积要求追加抵押物，结果抵押不能，大面积资金断裂、破产倒闭，不论对企业，还是银行，又都是毁灭性的。

这就是我国现行房地产制度的根本缺陷，土地招拍挂制度是问题的一切根源，地方政府出让一幅地块，只能获得一次收入，没有后续的续期收入，收益无法跟随土地价值的增长而增长，只能通过不断将地价卖到所能卖出的最高价，以弥补无法取得土地增值收益的亏空。

一般来说，地价÷容积率=楼面价，楼面价×2=房价。地价高，房价就高，房价高，开发商的杠杆就高，进而居民的杠杆就更高。就国家层面，卖的房子越多，整个国家背负的债务也就越多。

加上现在除了一些人口流入城市，其他城市不棚改，几乎没有正常的房地产需求，决定了房价的高不是真正的高，缺少内在的科技含量加持，是泡沫，与真实价值差距太大。这种情况下，许多城市的房价处于高位不是市场行为，而是更多依靠棚改等手段人为制造出来的房地产需求强行维持。

对此，国家层面为了避免房价大跌引发系统性风险，不得不通过一次次的“大水漫灌”强行救市，维持住高房价。实在是现行房地产制度下，不死保房价是真不行。

2

高房价伤害一切救助手段

疫情当前，冲击最大的是需求侧，更多改革需要在需求侧发力。尤其与就业密切相关的个体工商户、线下实体经济、规下工业企业这类非公经济，受到疫情的冲击最大，最需要政策在需求侧发力。

前些日子还有争论要不要发现金或者消费券，现在基本都不再争论了，因为现在多个不同能级的城市都在干一件事情，发消费券。如果没钱发消费券，也都是领导干部带头下馆子、逛商场，意图通过扩大内需，救助对于就业、居民收入至关重要的个体工商户、线下实体经济、规下工业企业这类非公经济。

但个人认为，个体工商户、线下实体经济、规下工业企业这类非公经济遭遇的困难处境，并不完全是疫情冲击造成的，认为只要帮助他们扛过疫情的冲击他们就会活下来，我认为是不可能的。因为在需求侧，他们已经持续多年受到互联网革命和高房价的双重夹击，本就处于生死边缘，这次疫情冲击不过是压死骆驼身上的最后一根稻草，问题提前集中爆发而已。

再换一个角度，现在只要到大街上，凡是本地化需求高的行业，基本上都已经有了较好的恢复，比如下馆子。凡是线上冲击严重，或者居民非必须消费行业，基本都还是依旧非常惨，比如各类衣物家电消费。汽车倒是好上不少，但是否可持续有待观察。与此同时，报复性买房在一些热点城市上演，而且好卖的还都是一些豪宅。

这背后的深层原因，就与互联网革命和高房价两大因素有密切关系。

更进一步说，我们面临的情况实际上是一个非常艰难的局面，我们要在互联网革命不断重创线下实体经济，以及高房价抬高社会总和成本、抑制社会总需求的双重背景下，如何扩内需、保就业。

其中互联网革命是生产力进步的表现，我们不可能倒回到实体店时代，我们只能适应互联网革命的冲击。而且互联网始终有其不可解决的弊病，胖东来这类线下实体经济也能证明，线下实体经济并非毫无还手之力。就国家层面，不存在削足适履，专门打击互联网线上经济，以“拯救”线下实体经济的道理。

反过来，高房价才是我们人为制造出来的危害，而且危害还很严重。当前政策面救助经济的诸多应对举措，都因为高房价，或不可持续，或推进缓慢，或效用乏善可陈。

比如各地都在实施的消费券，高房价会打击消费券的外溢效应和后续效应。不管是基于消费券多从电子渠道发放的现实，还是从需求刚性的角度出发，中青年群体都是中签使用消费券的主力。

但中青年群体当中除了一些买房早，暂时没有换房焦虑的家庭，其他家庭即使中签消费券，也不可能配比很多现金，该节衣缩食还是会节衣缩食，消费券的外溢效应会被抑制。此类家庭也不会因为用过一次消费券，后续就会继续消费，只要高房价不解决，此类家庭的钱更多还是攒首付、还房贷，以及将钱用于孩子教育等其他支出。

比如“新基建”，“新基建”这段时间热度不那么高了，主要是“新基建”真正体量没有那么大，如果不能强刺激房地产，救急效果也不会那么强。再加上当前许多地方政府已经揭不开锅，搞“新基建”也没钱，就等着上边放水，可谓嗷嗷待哺。但如果强刺激房地产，居民杠杆会在短时间内到达极限，刺激效果没来，可能经济危机演化成为政治危机要先来了。

再就是都市圈建设，这个倒是涉及房地产，推进户籍人口进城，实现经常居住地落户，本质上就是在为房地产市场培养接盘的“韭菜”。可问题在于，仅仅给一张不值钱的集体户口，然后拿到房票，能有多大的吸引力？该买不起的还是买不起，进不了城的还是进不了城。

至于意图通过现行“租售同权”解决中青年的住房困难，只能说别重大误判，给全社会带来严重政治危机。现行“租售同权”制度，比现行房地产制度更能盘剥中青年群体，大力推进现行“租售同权”制度，后果会比现行房地产制度更可怕。以后专门阐述。

现在的情况就是这样，互联网革命和高房价趁着疫情，在合力“绞杀”个体工商户、线下实体经济、规下工业企业这类非公经济，政策面能够动用的所有手段，其效用也都被高房价一一消解。

换句话说，在当前背景下，不房改，再搞“四万亿”之类的强刺激，那不是救命的，那是送命的。

3

“四万亿”只会萎缩内需

不房改，再搞“四万亿”之类的强刺激，不仅不会激发当前最为需要的“扩大内需”，反而只会萎缩内需，进一步伤害经济。

我们把有可能“扩大内需”的居民群体，按照年龄段一一摆出来讲清楚，事情就会清清楚楚明明白白。

首先是2016年以后买了房的家庭，按照工信部划分，我国产业链目前更多处于第二层次、第三层次，决定了相当部分家庭的年收入很难出现较大幅度增长，高额的房贷支出刚性，这部分家庭的消费能力将长期得不到释放。

像我认识的一位朋友，在当地五线小县城已经是中高收入家庭，也因为在2018年前后买了房子，最近交房了，连2万块钱的拿房钱都没有。因为收入都去交房贷、还车贷了（车子买的极其便宜还是贷款的），家庭其他消费受到严重抑制，再加上后续的装修费用、孩子教育费用，消费能力可能未来十年都不会改观。

其次是在城市没有买房的中青年群体，其中又分为结构性刚需和改善性刚需，本地工作本地无房的为结构性刚需，本地有房但必须改善居住条件的为改善性刚需。海清十年两部剧，《蜗居》时代是结构性刚需，《安家》时代是改善性刚需。

不房改，再搞新一轮“大水漫灌”，强烈的通胀预期下，中青年刚需被迫进场强行买房，最终背负沉重房贷，而且限于产业链分层，收入难以高速增长，结果十余年翻不过身，家庭消费长期受到抑制。

还有就是买不起房的中青年群体，面对绝望了的社会现实，也要分情况：一种是有心奋斗的中青年，其会节衣缩食，竭力降低消费，以积攒首付款。另一种是失去奋斗意志的中青年，收入低且不稳定，花呗等网贷压力巨大，眼见买房无望、结婚无望，必将渐渐变成社会治理的不安定因素。

就买不起房的中青年群体而言，不房改，再搞新一轮“大水漫灌”，可能将来不再是经济问题，而会变成政治问题。因为当有心奋斗的中青年都发现再也买不起房，失去奋斗意志的青年将会越来越多，一旦到达一定临界点，整个社会的风气将会发生彻底逆转。典型就是2008-2018年的香港，10年时间，整个社会风气就彻底扭转了。

再就是60/70后群体，也要分情况，一种是60/70后当中有孩子在大城市买房，被迫耗尽“六个钱包”，短期内消费能力不可能有所改善。再有就是那些买房早，或者不需要买房的60/70后群体，也包括一些买房早、收入高的80后群体，其消费能力很强，但就这部分60/70/80后，不推行房改，再搞新一轮“四万亿”，“大水漫灌”之下，他们的选择可能不会如政策预想的那样大力消费，提升实体经济，而是更可能去买房。

强烈的通胀预期下，或为了保值增值，或为了投资收益，有能力消费的60/70/80后群体买房是最划算的投资。只不过从以前的普遍买房，转向现在主要前往一二线城市买房，最低也是地级市以上城市买房。

股市有涨有跌，一般人都很难保证从股市当中赚到钱。但就我们国家的国情，一二线城市的房子长期肯定看涨，不说赚多少钱，单保值增值这一项，就足以诱导有能力消费的居民群体在“四万亿”之类的强刺激诱导下，进一步买房。即使家庭资产已经过度配置在房产上边，这一趋势也不会扭转。

有“四万亿”之类的强刺激加持，全社会哪个不会知道，国家不仅不会允许房价大跌，反而还会担保房价必定上涨，顺周期性，有能力消费的居民凭什么不买房？

这也与央行四月份的金融数据匹配。4月份，住户部门贷款6669亿元，中长期贷款增加占了4389亿元，说明住户部门在这个月有大量的钱流入了房地产。我们国家住户中长期贷款根本没有其他品类，就是房贷，住户部门中长期贷款越多，流入房地产的钱也就越多。

所以现在争论什么货币政策、财政政策都是伪命题，只要不房改，敢通过货币政策或者财政政策，再搞新一轮“四万亿”之类的强刺激，下半年经济即使如林毅夫先生讲的那样，陡然暴增到15%，但到明年，必定是经济的急速退潮，可能3-5年之后，我们就得争论要不要保4，甚至更早。

更进一步说，不把国家隐性担保房价必定上涨的预期打掉，全社会全年龄段所有人都会认为房价一定涨，房价一定涨，所有资金就会想尽一切办法进入房地产，后果就是把本该用于消费的钱全部用于买房子。扩大内需没见到，倒是萎缩内需满眼皆是。等到个体工商户、线下实体经济、规下工业企业这类非公经济成片成片的破产倒闭，那问题就大了。

而在当前，在不进行房改的前提下，再搞“四万亿”之类“大水漫灌”的强刺激，等于就是在告诉全社会所有人，放心去买房子，国家担保房价最低上涨20-30%以上。

尤其需要警惕的是，现在一些城市已经在上演动辄全款购买豪宅，背后有多少钱是真正来自于居民自身，是非常需要查一查的。如果真有那么多有钱人，动辄全款秒杀几百上千万的豪宅，那是国家的福气，毕竟无风险还为国家做贡献，没有理由不提倡。但如果钱都不是“有钱人”自己的怎么办？

4

结语

一人的支出为另一人的支出，但本人的收入不一定是本人的支出。

人类个体的有限性，决定了高收入群体的收入再增长，其也不可能增加多少有效需求。只有需求刚性的中下收入群体，因为其规模性，增加其收入，降低其住房、教育、医疗等其他刚性支出，才能真正起到扩大社会总需求的效用，促进经济的持续健康发展。

具体到我国国情，就是要着力降低80/90后这一批中青年群体的房贷成本，降低其家庭负债，激发有消费能力的60/70/80后群体，拿钱消费支持实体经济，而不是拿钱吹大房地产泡沫（不等于不能买房，房地产也可以转为实体制造业），才能真正“扩大内需”。

更可以说，我国的高房价是有着根本缺陷的现行房地产制度人为造成的，所以改起来也最是容易，效果也最是显著。

再进一步说，通过房改开启新一轮强刺激，不仅可以规避“四万亿”的弊病，还能真正解决居民进城、用地指标紧张、地方财政枯竭、实体经济成本高昂、消费不断受压、住宅消费科技受阻等一系列严峻问题。其不仅救急，更能治本。

“发展是硬道理”，我国当下仍有大量的人口需要进城，城镇内部仍有大量的居民需要改善居住生活条件，房地产仍有很大的发展空间，完全可以支撑我们在发展中完成房地产制度改革，完全可以支撑我们在发展中防范系统性风险的发生。

特别当前疫情冲击严重，央行被迫货币宽松，财政被迫赤字扩张，正是推行房地产制度改革的大好时机。因为货币越是宽松，越是利于改革。

现在阻碍房改的最大因素没有其他，就是官员们不愿意走出舒适区，不愿意押上乌纱帽为改革杀出一条血路。但太平官容易当，经济规律可不饶人，该来的终归要来。

现在还继续犹疑不决，重蹈“四万亿”的老路，可能3-5年后，甚至更早，我们就要被迫开启新一轮的不得不“大水漫灌”，到时候就又不知道是何种天地了。但有一点可以肯定，绝对会比现在难得多，危险得多。