两年亏掉近两百亿，金地集团怎么了？

编辑 | 虞尔湖

出品 | 潮起网「于见专栏」

四月初，金地集团发布了2025年年报。这份财报堪称一份”灾难清单”。全年营收358.58亿元，同比腰斩超过五成。归母净利润亏损132.81亿元，在去年已经亏损61.15亿元的基础上，亏损幅度翻了一倍多。两年加起来，金地集团累计亏掉了193.96亿元。

曾经在房地产行业风光无限的”招保万金”四大金刚之一，如今正以一种近乎惨烈的方式，向市场展示着一个老牌房企在行业寒冬中的窘迫处境。财报数字冰冷刺骨，但比数字更令人担忧的，是金地集团至今没有找到一条清晰的脱困路径。

财报数字里的残酷真相

翻开金地集团这份年报，几乎看不到什么好消息。最核心的房地产开发业务，全年实现营收238.9亿元，同比下降幅度高达60.20%。曾经撑起金地千亿规模的开发板块，如今已经萎缩到不足巅峰时期的四分之一。毛利率更是跌至7.93%，比上年同期再降6.18个百分点。卖房子几乎不赚钱了，这在金地的发展史上极为罕见。

金地方面解释称，巨额亏损主要是行业下行周期下的集中财务出清。公司基于谨慎性原则计提了存货跌价准备和信用损失准备，合计金额达到90.51亿元。

这种”一次性计提风险、修复资产负债表”的做法在行业内并不新鲜，但问题在于，计提了这么多减值之后，金地的资产质量就真的干净了吗？

从财报附注来看，情况并不乐观。金地其他应收款高达765亿元，其中按单项计提坏账准备的比例高达33.4%，天津金地风华、广州金振等多家子公司因经营成果低于预期而被大额计提。这意味着金地的项目层面亏损远比报表上看到的更为严重。

2025年经营活动产生的现金流量净额仅为1607.75万元，较上年同期的136.2亿元骤降99.88%。几乎可以忽略不计的经营现金流，说明企业靠自身造血维持运转的能力已经极度虚弱。

筹资活动现金净流出近95亿元，期末现金及现金等价物余额只剩下112.12亿元，同比减少47.09%。账面资金对短期债务的覆盖能力明显不足。

截至2025年末，金地货币资金126.73亿元，而一年内到期的有息负债高达306.48亿元，资金缺口约为183.9亿元。

销售端的表现更是惨淡。

2025年金地实现签约金额300.2亿元，同比下降56.18%，已经跌出行业前20名。要知道，金地集团在2021年的销售额还高达2867亿元，行业排名稳居前十。四年时间，销售额缩水了近九成。

这种断崖式的下滑，在行业头部房企中极为罕见。即便是同样身处困境的万科、龙湖，销售降幅也远没有金地这么夸张。

总资产和净资产也在快速缩水。2025年末金地集团总资产2332亿元，较上年末减少20.65%。归母净资产456.47亿元，同比减少22.68%。

两年时间里，金地集团的净资产从650亿元左右跌到了不足460亿元，缩水幅度接近三成。按照这个速度，金地账上的家底还能撑多久，恐怕要打上一个巨大的问号。

管理层换血下的战略迷失

金地集团走到今天这一步，管理层面的动荡难辞其咎。2023年10月16日，执掌金地长达25年的创始人凌克突然以身体原因辞职。

这个消息来得毫无征兆，市场一片哗然。第二天金地集团就遭遇股债双杀，股价盘中触及跌停，多只债券因跌幅过大触发临停，半天时间市值蒸发超过25亿元。

凌克的离去不仅仅是一位老帅退休那么简单。他长期担任金地的灵魂人物，在公司股权分散、没有实际控制人的治理架构下，凌克实际上扮演着金地的定海神针角色。他的突然离开，瞬间暴露了金地治理结构的脆弱性。

接任者黄俊灿仅代理了五个月就被换下，随后由原董秘徐家俊接棒。徐家俊在金地工作了20年，但长期分管资本运作，缺乏房地产开发业务的全链条操盘经验。让一个”管钱”的人去带队一个以房地产开发为核心业务的千亿企业，这个安排在业内引发了不小的争议。

董事会层面的权力重构同样耐人寻味。

第十届董事会中，第一大股东富德生命人寿占据了三个董事席位，大家保险则完全退出。金地这家曾经以职业经理人文化著称的企业，正在险资股东的主导下经历一场深刻的人事洗牌。2025年3月，凌克时期引入的高管张晋元也被免职，随后跳槽去了沃尔玛。金地”老凌克时代”的管理班底，正在加速消散。

管理层动荡的直接后果就是战略摇摆，2024年为了应对偿债高峰，金地几乎完全暂停了拿地，新开工面积缩减至59万平方米，同比降低67%。

一整年只拿了一宗地，而且权益比例仅有30.61%。这种完全收缩的姿态虽然帮助金地保住了信用底线，却也导致土地储备大幅缩水。总土储从2023年的约4100万平方米降至2024年末的2916万平方米，权益土储更是减少了三成以上。

进入2025年，债务压力有所缓解后，金地开始小步重启拿地。年初在上海松江和杭州临平各拿了一宗宅地，但权益拿地金额合计仅约1亿元。

7月份又在武汉补了一宗地，三宗地块累计权益土地金仅2.05亿元。这种象征性的小股合作拿地，与其说是投资重启，不如说是在向市场释放一种”我还没死”的信号。截至2025年末，金地总土储进一步降至2472万平方米。一个曾经的头部房企，如今手上可供开发的土地资源已经严重不足。

2025年7月，金地还掀起了一场大规模的组织架构调整，核心策略是”弱化区域公司功能、与城市公司合并”，原先的三级管控体系被简化为集团直接管理地区公司。

这场变革引发了大规模裁员，随后就出现了华东区域员工实名举报高管贪腐的事件。举报内容涉及经济问题、国有资产处置存疑以及”一言堂”式的人事决策。虽然金地方面表示已开展核查，但这起事件暴露出的内部管理混乱，显然不是个案那么简单。

偿债清零背后的隐忧

金地集团在2025年财报发布后的一个重大动作，是完成了”21金地03”和”21金地04”两笔公司债的兑付，合计金额约5.22亿元。

至此，金地集团公开市场债务实现全部清零。在房地产行业雷声不断的大环境下，金地能够守住”零违约”的底线，确实不容易。

但公开债清零不等于高枕无忧。仔细分析金地的债务结构就会发现，短期流动性压力依然巨大。截至2025年末，公司有息负债余额约670亿元，其中98.6%为银行借款。银行贷款虽然比公开债更容易协商展期，但庞大的体量意味着金地每年需要支付的利息就不是小数目。债务融资加权平均成本为3.92%，按670亿元有息负债计算，每年的利息支出就超过26亿元。以金地目前的盈利能力和现金流状况，这笔钱从哪里来？

资产负债率指标看似稳定，2025年末为64.25%，净负债率65.21%，在行业内处于中等水平。但问题是这些静态指标掩盖了动态的流动性风险。金地短期债务占全部有息负债的比重高达46%，而账面货币资金仅126.73亿元，远远覆盖不了308.72亿元的短期到期债务。

中银证券在研报中也承认，金地短期整体处于筑底阶段，提示了多项风险，包括销售结算不及预期、拿地不及预期、毛利率下滑超出预期等。

金地目前押注的方向是代建和物业等轻资产业务。2025年代建新增签约服务面积1531万平方米，同比增长59%，累计签约管理面积达5362万平方米。物业管理收入80.6亿元，同比增长3.23%，是唯一保持增长的板块。

但这些轻资产业务的收入体量，根本不足以弥补房地产开发业务崩盘带来的缺口。2025年金地房地产开发收入238.9亿元，占总营收的约67%，物业和代建加起来也远远填补不了开发业务下滑的窟窿。

况且代建赛道如今早已从蓝海变成红海。绿城管理、龙湖龙智造、招商蛇口、中铁建、旭辉建管等纷纷入局，竞争日趋激烈。代建业务的利润率本身就远低于房地产开发，在越来越多的分食者涌入之后，金地想靠这一块业务养活整个集团，难度极大。

金地把未来的希望寄托在行业复苏上。公司在经营计划中表示，2026年计划新开工面积46万平方米，竣工面积171万平方米。但对比2025年新开工52万平方米、竣工397万平方米的数据，新开工进一步收缩，竣工面积大幅缩减。这说明金地自己对明年的预期也极其谨慎。从开年销售数据来看，2026年1月签约金额12.2亿元，同比下滑45.78%，销售端尚未出现回暖迹象。

如果2026年销售继续下滑，金地就算公开债清零了，也难保不会面临新的流动性危机。

金地集团的困境，某种程度上是中国房地产行业从黄金时代跌落的一个缩影。曾经的”招保万金”，如今早已不是同一条起跑线上。保利发展稳居行业头部，招商蛇口背靠央企大树从容不迫，万科虽然困难但至少还有规模优势。金地集团呢？

两年亏掉近两百亿，销售额跌出前二十，股价从历史高点17.77元跌至2块多，市值蒸发超过八成。

徐家俊掌舵下的金地集团，正在小心翼翼地维持着一种脆弱的平衡。公开债清零守住了市场信用，但主营业务持续失血，土地储备严重不足，管理层仍在磨合动荡之中。代建和物业这些轻资产故事听起来美好，短期却撑不起整艘船。

房地产行业深度调整还在继续。对金地而言，最危险的时刻或许不是已经过去的偿债高峰，而是接下来如何在一个持续萎缩的市场里找到活下去的底气。当一家房企连新开工都要计划缩减到46万平方米的时候，所谓的”重回正轨”还有多远，恐怕只有时间能给出答案。

【天眼查显示】金地 (集团) 股份有限公司是一家专注于房地产开发经营的上市企业。公司主营业务涵盖住宅开发与销售、商用地产开发及运营管理，业务网络覆盖中国多个主要城市。作为行业内的综合性开发商，金地集团通过多元化的业务布局和稳健的经营策略，在房地产市场保持一定影响力。公司已建立广泛的子公司体系，强化区域市场渗透能力，并持续优化品牌建设与技术创新。凭借上市平台优势，金地集团在行业调整期注重业务可持续发展，为客户提供多样化的居住和商业空间解决方案。