领展的“加减法”：抛售新加坡 加码澳洲

2026年4月8日，领展房产基金（00823.HK）宣布以

2.5亿新加坡元（约合13.4亿港元）出售Swing By @ Thomson Plaza物业权益，较该物业最新账面估值2.026亿新加坡元存在明显溢价。这笔交易的收购价为1.725亿新加坡元，粗略计算账面回报约45%。

这不是简单的资产出售，而是领展战略布局的关键落子。就在不到半年前，领展刚向Lendlease旗下澳洲基金发出15亿澳元的收购要约，拟收购澳洲三大购物中心各50%股权。一卖一买之间，领展亚太区资产配置的调整路径愈发清晰——卖出新加坡成熟资产，回笼资金投入澳洲高增长市场，进一步巩固其作为亚洲最大房托基金的行业龙头地位。

对于一家管理资产规模超过2200亿港元的亚洲最大房托基金而言，这笔交易的金额并不算大。但其战略意义远超交易本身。它标志着领展从"香港本地REIT"向"亚太区综合房地产投资平台"转型的深化，也意味着这家老牌房托正在用实际行动重新定义自己的估值逻辑。

■ 溢价出售的明智之举

"我们定期检视旗下资产，评估是否已最大程度发挥其短期价值，并在决定应否继续持有时，以现价作为考量。"执行董事兼首席投资总裁宋俊彦的这番话，揭示了领展此次出售的核心逻辑。

Swing By @ Thomson Plaza位于新加坡汤申社区，与Upper Thomson地铁站直接连接，是Thomson Plaza商场内的复合式概念空间，占整个商场约56%楼面面积，汇聚超过60个商户。该物业自收购以来表现理想，领展实施了针对性的资产管理措施，提升了物业的市场地位及营运表现。

选择在此时退出，是一次精明的资本运作。

从投资回报看，1.725亿新加坡元买入，2.5亿新加坡元卖出，账面回报约45%，在当前市场环境下是相当可观的收益。更重要的是，管理层明确释放信号：有意增加在新加坡的投资比重。这意味着此次出售不是简单的"卖资产"，而是"卖旧买新"的动态优化——锁定成熟资产的增值收益，回笼资金用于更具潜力的新项目。

从资产周期看，Swing By @ Thomson Plaza的价值已处阶段性高点。此时出售既能锁定收益，又能回收资金用于布局新机会。对于强调资本循环的REIT而言，这种操作符合其资产管理的基本逻辑。

"此次出售是领展持续推行资产组合优化策略的一部分，旨在于合适情况下进行资本循环，为基金单位持有人创造价值。"公告中的表述看似常规，但结合近期的一系列动作，其战略意图愈发清晰。

■ 澳洲野心的加速落子

更大的棋局在澳大利亚。

2025年11月，领展已向Lendlease旗下规模达28亿澳元的Australian Prime Property Fund Retail基金发出收购要约，拟以15亿澳元（约合80亿港元）收购该基金旗下三个购物中心各一半股权，涉及昆士兰Sunshine Plaza、新南威尔士州Macarthur Square及西澳Lakeside Joondalup。

这不是领展首次布局澳洲。2021年11月，领展以5.382亿澳元收购悉尼QVB、The Galeries及The Strand Arcade各50%权益。QVB是19世纪历史建筑，悉尼第二大观光景点；The Galeries定位时尚文化大型购物中心。

截至2025/26财年上半年，领展澳大利亚零售物业实现续租租金调整率提升16.3%，出租率98.1%，表现远超香港和内地。这种强劲表现解释了为何领展在澳洲持续寻找并购机会。

澳洲零售市场的强劲表现源于多重因素推动。市场预期利率继续上升空间有限，未来货币政策转向宽松有望刺激消费支出回暖；此外，澳洲旅游业强势反弹，国际游客消费带动零售物业人流显著提升。相较于香港面临的结构性消费转移压力，澳洲市场正处于上升周期，租金增长动能充沛，这也是领展持续加码的核心逻辑。

摩根士丹利研究报告预计，澳洲收购总投资收益约5.4%，高于领展2025财年有效借贷利率3.6%及澳洲央行现金利率3.6%。但风险同样存在——大摩预计收购后负债比率将提升约4.6个百分点。

对于注重财务稳健的REIT而言，负债率的显著上升意味着利息支出增加、融资成本上升、管理半径拉长。但领展显然认为，为了获取更高的增长机会，这种财务代价是值得的。

更重要的是，此次收购将进一步强化领展在亚太区的布局。从新加坡到澳大利亚，从香港到内地，领展的资产版图日益多元化。这种分散配置的逻辑在于：不同区域有不同的周期特征，通过跨区域布局可以平滑业绩波动，提升整体抗风险能力。

■ "领展3.0"战略的深化

此次出售与收购的联动，核心目标是深化"领展3.0"战略，推进"房托+"方案落地。

这一定位有其内在逻辑。作为亚洲最大房托基金，领展的核心竞争力在于资产管理能力——无论是香港的社区商业，还是新加坡的郊区零售，抑或是澳洲的地标商场，领展都能通过积极的资产管理提升物业价值。

从资产质量看，领展的物业组合堪称优质。香港物业组合租用率97.6%，新加坡物业出租率99.8%，澳大利亚物业出租率98.1%。这些数字在行业中都属于领先水平。

从增长潜力看，香港市场正经历结构性调整，租金增长压力较大；新加坡和澳大利亚市场则处于上升周期，续租调整率保持正增长。通过资产轮动，领展可以将香港的成熟资产变现，投向更高增长的市场。

从战略布局看，"领展3.0"战略的核心是通过"房托+"方案实现轻资产运营转型。2025年2月成立的领展房地产投资（LREP），由前贝莱德亚太房地产业务主管宋俊彦出任行政总裁，目标是通过引入第三方资本投资不同风险层级的亚太区房地产资产。

这种从单纯持有物业向资产管理平台转型的战略，需要持续的资产收购来支撑。澳洲收购将为LREP提供更多的资产来源，而新加坡资产的出售则为新投资提供资金弹药。

按照管理层的规划，领展资产负债表中不少于80%的资本将投资于亚太区商场及停车场核心业务，同时发展新资本合作伙伴关系，探索可带来较高回报的增值机遇。

■ 机构的审慎态度

尽管战略方向清晰，但机构对领展的态度并非一边倒的乐观。

贝莱德在2025年11月24日以每个单位均价36.6466港元增持领展675.47万个基金单位，价值约2.48亿港元，增持后持仓比例升至9.10%。2026年4月2日，贝莱德再次以每个单位均价36.4635港元增持49.35万个基金单位，最新持仓比例达8.02%。全球最大资管机构的连续增持，通常反映对个股长期价值的判断。

美银证券在2026年的研究报告中维持领展目标价44港元，认为公司有潜在资产处置及股份回购机会。该行认为大部分发展商的每股盈利应已于去年见底，板块经获利回吐后，股息率变得更为吸引。

然而，里昂在2026年3月的研究报告中直言，领展2026财年首九个月营运表现疲弱，仍处于调整阶段以应对本港网购及内地同业竞争的挑战。该行将2026至2028财年盈利预测分别下调2.3%、6.2%及7.3%，目标价从51港元下调至49.2港元，但维持"跑赢大市"评级。

这种"看好长期、谨慎短期"的分化态度，反映了机构对领展当前处境的真实判断：资产质量依然优秀，战略方向也正确，但短期压力不可忽视。

■ 等待中的底气与不确定性

当前的战略窗口期对于领展而言尤为关键。

从积极因素看，香港零售市场已有一些早期回暖迹象。领展香港零售物业最主要租户类别餐饮行业，销售额增长自2024/25财年上半年的负0.7%修复至负0.1%；超级市场及食品行业销售额增长回正，由去年负5.2%提升至正0.5%。管理层在2025年已完成超过345份新租约，涉及超过108个新品牌及237个现有品牌。

从压力因素看，香港零售环境的困难和挑战仍会持续，续租租金调整率的压力在年内余下时间将维持于相若水平。管理层坦言"需要一定时间才能反映到财务报表上"，因为领展旗下物业租户的租期一般为2到3年。

海外扩张的风险在于，澳洲收购完成后，负债率将上升约4.6个百分点。在香港市场仍未完全恢复的背景下，叠加海外项目的运营压力，这种财务杠杆的提升意味着不确定性增加。

■ 结语

13.4亿港元落袋，80亿港元投向澳洲——领展正在用实际行动诠释其"领展3.0"战略的内涵。

从数据看，新加坡物业45%的账面回报证明了这笔投资的成功；澳洲市场16.3%的续租调整率预示了新资产的增长潜力；香港97.6%的租用率确保了基本盘的稳固。

从战略看，出售新加坡资产回笼资金，投入澳洲高增长市场，这是领展在亚太区进行资产轮动的关键一步。"房托+"战略的推进，需要持续的资产收购来支撑，而澳洲收购正是这一战略的重要落子。

从机构态度看，贝莱德的连续增持和美银的"增持"评级，并未因短期压力而全面转向悲观。但里昂下调盈利预测、高盛警示租金压力，显示机构对短期表现保持谨慎。

对于领展而言，真正的考验不在于战略方向是否正确，而在于能否在正确的节奏中完成落地。资产轮动是手段而非目的，"领展3.0"战略的最终成效，需要用运营成绩单来证明。