越秀地产，给自己创造了一个窗口

文源 | 源媒汇

作者 | 利晋

3月31日，越秀地产发布了2025年财报，期内，实现营收864.4亿元，同比增长0.1%，净利润约17.8亿元，同比增长21.4%。

目前，共有137家港股、A股涉房上市房企披露了2025年业绩，其中，剔除债务重组创造收益的出险房企，净利润超过10亿元且有所增长的公司，仅有两家：越秀地产、新鸿基地产。

尽管绝大部分房企仍处于巨额亏损中，然而，越秀、绿城、华润、金茂等几家头部房企高管在投资者业绩会，几乎一致表达同一个观点：市场调整已经到了底部区域，今明两年仍是维持筑底修复的关键期，有质量的投资将会逐渐释放。

2025年，越秀地产完成销售额1062.1亿元，连续两年保持前10名，是调整周期中极少数实现规模、排名同步跃升且保持稳健基底的房企。随着行业底部逐渐修复，重返上升通道，越秀地产将会迎来价值回归。

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创造一个窗口

2025年，越秀地产营收、净利润略微增长，权益持有人应占盈利、核心利润有所减少，从历史维度上看，这份成绩并不能打，但放在行业整体中，却算得上是上市房企的优等生。

Wind数据显示，目前已发布2025年业绩137家港股、A股上市公司中，约71%房企录得亏损，合计净利润为-457.7亿元。剔除债务重组创造收益的出险房企、港资开发商，越秀地产净利润仅次于华润、中海、绿城等，位居第5名。

利润往往是过去2-3年开发项目结算的成果。2025年业绩体现的是，一个处在关键转折点上的越秀地产，即过去三年对存量项目计提减值几乎完成清算，包括海南、苏州、武汉、南沙等项目。

到了2025年，对越秀地产利润产生影响仅剩下存货这一问题，投资性物业、长期资产等旧账几乎得到解决，而存货减值同比减少31%。这份数据说明，越秀地产正在逐步消化行业下行带来的利润承压问题，且趋于尾声。

换句话说，越秀地产开始转入价值回升初期。沿着时间线倒推，可以看到：越秀地产主动给自己创造了一个窗口。

这个窗口的创造，主要来源于一点：自律。

2021年，民营房企纷纷缺席土拍市场，全国土地交易市场降温，在溢价率走低之时，地方国资房企却逆势突围、积极拿地，当中，有地方财政分忧任务，也有弯道超车的规模诉求。

和很多地方国资地产平台不同，越秀地产有较为明确投资方向，2021年首入北京、上海、西安、宁波，2022年首入合肥、东莞……落在核心一二线城市，后来内部确定为“二八定律”，即北上广深一线城市押注占比超80%，把钱投到具备确定性的地方。

过去几年，越秀地产一直执行这条拿地定律，2021年新增土储约89%位于核心一二线城市，2022年提升至97%，2023年之后新增项目全部来源于一线和重点二线城市，且近两年进一步聚焦于“核心六城”，占比提升至86%。

其中，2025年，越秀地产“核心六城”权益投资金额占比达96.3%。

最终看到，近三年，越秀地产成为一二线城市的“超级进攻手”，创造了一个个热销红盘，北京星樾首开售罄、销售破百亿，广州琶洲南TOD霸榜全市销冠、成交额达86亿元，上海嘉悦云成交面积位居TOP3，南京和樾府拿下全市成交额TOP2。

2025年，越秀地产确定性投资产生的反馈还在持续中，北京和樾望云成交95亿、上海翡云悦府实现销售额159亿、上海苏河和樾府“四开四罄”……全年实现销售额1062.1亿元，核心六城占比约86%，市占率稳居前列，包括广州、北京销售额位居TOP2，上海以销售额222亿元位居TOP7。

其实，2021年行业刚进入调整周期初始，越秀地产也拿过高价地，但后面迅速进行纠偏，就是上面提及的收缩投资规模且逐步聚焦核心一二线城市。

能把这张牌打好的头部规模房企，仅有越秀地产，华发、华侨城退地出现巨额亏损，建发、国贸普遍以计提减值方式内部消化。

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进入越秀时刻

放在以前，房地产行业谈增长预期，往往会被当成一个笑话。但进入2026年，行业底部信号已经很明确。

一方面，碧桂园、融创、佳兆业等出险房企完成债务重组，提出新的发展方向，碧桂园重仓商管，融创发力不良资产，佳兆业瞄准健康业务等。

另一方面，一线城市二手房迎来成交高峰，2026年3月，广州成交超1.26万套、创近四年新高，北京成交近2万套，创近15个月单月成交量新高，上海成交破3万套、创5年新高，深圳成交环比涨幅达124%。（数据来源于广州房地产中介协会、冰山指数、北京市住建委、贝壳找房等）

对此，越秀地产董事长及执行董事林昭远在2025年业绩会上表示，2026年市场将在持续调整中寻求探底，整体仍在下调但有所收窄，特别是中央提出“稳市场”，预计今年会比去年有更好的预期，3月份销售出现明显回暖是一个重要信号。

越秀地产副董事长、总经理及执行董事朱辉松补充道，“二手住宅成交火热，是卖旧换新、卖小换大这种改善需求的标志，改善客群的需求需要地段、产品力、配套等精准滴灌，（说明）稀缺高端住宅继续保持稳健表现，今年市场维持总量筑底、结构分化的特征。”

市场筑底过程不是一个明确时间点，而是一个时间段。企业需要做的是，在底部周期盘整区间，给自己留有一个足够的空间，应对震荡。

2025年，越秀地产在增厚安全垫，整体债务有所沉降，期末剔除预收款后的资产负债率为65.5%，净借贷比率为54.9%，持有现金467.6亿元，现金短债比为1.7倍，加权平均借贷成本继续下降，减少44个基点至3.05%。

债务沉降来源于持续净流入的经营性现金，2025年，越秀地产经营性现金流净额为139.4亿元，连续四年保持净流入。标普、惠誉授予越秀地产投资级评级，展望均为“稳定”。这在国内房地产行业很罕见。

又回到了原点，这一切建立在土储结构之上。

2025年末，越秀地产总土储为1855万㎡，其中，一二线城市占比达94.4%，核心六城可售货值占比约75%。同时，年内新增25宗土地，新增土储面积约278万㎡，整体投资溢价率约9.3%。

越秀地产把增长预期押注在大本营广州，近两年广州新增土储占比为30%-40%，未来努力寻求更高净值的项目：珠江新城CBD收官之地马场地块。

2026年2月，越秀集团以236亿元拿下广州天河马场地块，按规划，项目将打造顶奢商业集群、国际高端酒店、超甲级办公等综合体。作为越秀集团旗下核心地产业务平台，越秀地产自然会深度参与马场项目建设，管理层也透露，目前项目已与SKP完成签约，将在近期开工，预计3-4年完成建设。

不只是马场地块，越秀地产加快推进广州其他旧改项目进入转化，其中，番禺里仁洞村旧改货值超过690亿元，2025年完成销售16亿，越秀南洋电器厂城市更新项目拆迁进度达94%。同时，2025年又以轻资产代建服务商参与到东流村旧改项目。

经过一系列优化后，越秀地产土储结构特征是很明显的：去化确定性高，基本完成了起初的区域市场布局的规模诉求向寻求盈利空间的过渡。

越秀地产管理层在业绩会上透露，“我们在尽快修复盈利表现，新投项目毛利率在15%以上，对整个盘面有更好的带动作用，同时通过提效、产品影响力提高毛利率水平。今年一些外债已经做好铺排，目前保障安全问题下，努力将融资成本降到3%以下。”

当前，越秀地产是行业内少有进行人才储备前置，推动团队更加适配市场化需求的国资房企，近几年陆续引入中海、龙湖、旭辉等职业经理人。

在越秀集团成熟的“母公司孵化-上市公司注入”模式下，越秀地产的牌面，越来越清晰，林昭远也提出了一个新目标，“2026年销售1000亿，核心六城投资预算300亿，希望在‘十五五’有个良好的开局”。

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