龙湖完成2026年首笔债务兑付，轻装上阵穿越周期
易简财经官方账号1月5日，龙湖集团完成今年第一笔债务兑付，涉及10.38亿元，为新一年的降负债开了个好头。
自2022年中以来，龙湖三年累计压降有息负债超过400亿元，债务压力已有所减轻。
稳健的财务策略下，龙湖正逐步卸下历史包袱，在行业新周期中持续创造价值。它的表现，或能成为观察行业转型的一个窗口。
还债从容有序，筑牢安全边际
龙湖集团此次偿还的公司债“21龙湖02”，回售资金兑付日为1月7日，兑付包含行权到期本金9.94亿元以及利息0.44亿元。
在“法定”付款日到期前，龙湖就划款了，可见它对自身的资金状况有着清晰的掌控力。
实际上，这并非龙湖第一次从容还债。它一直把握着稳健的还债节奏，2025年多次提前还、如期还，面对银团贷款时更是体现了这点。
2025年12月21日，龙湖有笔总额约85亿元的债务到期，但它并不是等到最终期限才行动，而是从第三季度开始分阶段提前还，并于12月初全部结清。
这种做法，避免了到期日临近资金集中调度的压力，展现龙湖的合理规划和预见性，最终平稳度过偿债高峰期。新加坡星展银行表示，在偿还完这笔海外贷款后，龙湖将偿清其近期的境外债务。
截至2025年6月，龙湖剩余有息负债1698亿元。按照规划，它自2026年起每年还将净减少约100亿。
Wind显示，龙湖的公开市场债券还剩17笔未兑付，境内有66.73亿元，境外有111.55亿元。它一年内面临的公开债券到期的规模可控且兑付时间分散，拥有一个相对安全的基本盘实现可持续发展。
截至2026年1月7日统计， 来源Wind
业务结构转型，构筑压舱石
近年来，压降负债成为房企的头等大事。房企或以资抵债，处置资产回笼资金，积极寻求债务重组，融创、奥园、富力、旭辉等房企排队上岸，松了一口气。
据中指研究院监测，截至2025年，已有约21家出险房企的债务重组或重整方案获得批准或完成，累计化债总规模约1.2万亿元。
与多数房企变卖资产或强行削债不同，龙湖负债规模的压降，是通过其自身创造的正向经营性现金流实现的。这得益于其业务模式已发生根本性转变，从依赖外部“输血”转向依靠内部“造血”，盈利结构有所优化。
这其中，龙湖的运营及服务业务起到了关键作用。这两大业务板块旗下的四个航道上半年贡献收入132.7亿元，创历史新高，占总营业收入22.6%。尤其它贡献约40亿元净利，弥补了开发业务的下行。
龙湖各项业务齐头并进，运营业务涉及商业投资、资产管理，这部分半年收入可超70亿元。现在龙湖运营商场已超百座，覆盖26个城市，出租率保持97%高位，龙湖天街活动也频繁出圈。
服务业务涉及物业管理、智慧营造，依托数字科技能力，服务做得“又快又好”，代建项目累计超过270个，在行业中领先。
基于对龙湖“第二增长曲线”的乐观预期，华泰证券2025年底维持对其“买入”评级，给予目标价15.21港元/股，远高于龙湖目前不到10元的股价。
多元化的收入来源是基本，叠加对现金流的精准掌控，龙湖才有了继续增长的基础。
自2023年起，龙湖坚持用正向的经营性现金流驱动业务增长，也就是要靠自己赚钱养活自己。
而截至2025年上半年，龙湖集团已连续实现含资本性支出的经营性现金流为正。这比经营性现金流为正还要难一点，靠核心业务赚的钱不仅满足当前运营的需要，还覆盖未来扩张的投资，且有剩余。
可见，龙湖在行业的下半场发展中，拥有充足的底气。
一个龙湖生态，探索新增长
行业进入存量时代，竞争核心也从卖房子转向运营空间和服务用户。越来越多的房企谋划业务转型。
保利发展宣布从“造房子”到“造生活”，金地继续探索轻资产模式，凭借“住宅+商业”双轮驱动的新城控股，更是成为没有暴雷的民营房企之一。
龙湖稳住财务基本盘，继续探索未来的增长引擎，以“一个龙湖直达用户”的生态价值及AI智能化赋能，打造出“智创空间、智享服务”战略。
它在2022年便提出“一个龙湖”的概念，整合住宅、商业、租赁等全场景服务。2025年，龙湖推出集成各航道产品及服务于一体的龙湖APP，形成用户数据的闭环运营。
用户只需要在一个入口，就可以实现购物、缴费、看房等服务。而且玩法多样，他们在商场消费的珑珠积分可抵扣物业费、停车费。用户的使用偏好，还反向指导商业业态布局，让龙湖各个板块产生强大的“协同网络效应”，实现1+1>2的效果。
用科技这把利刃，龙湖将重资产雕琢成能够高效运营的“智能资产”，创新轻资产运营模式，继续深化护城河。
结语
2025年是房地产行业偿债高峰，全年到期债务超5300亿元。作为少有的穿越债务周期的房企之一，龙湖的平稳与从容，体现了它严苛的财务自律。
在充满不确定性的市场环境中，龙湖凭借超过三十年的能力积淀与前瞻性的战略转型，赢得了稀缺的“确定性”。而这份稳健，终极目的并非止步于安全，而是向更可持续、更高质量的发展。龙湖的实践，验证其穿越周期的深厚内力。
