房地产是宏观经济的震源还是可以治理的肿瘤？

2025年9月12日，《观察者》网的作者伊洛重新发表了2023年发表的央视财经媒体人賈梦霞和厦门大学赵燕菁教授的对话《房地产是撼动宏观经济的震源》。其内容代表了地方政府官员和房地产利益集团的流行观点，很大程度上误导了国内目前处理房产税的政策和宏观调控的误区。值得本文做深度分析。

我们的看法相反，房地产是宏观经济的肿瘤，如果按照赵燕菁的建议，保价或保量，都会加剧房地产泡沫引发的就业危机，走入日本模式的长期停滞，让肿瘤转化为恶性的癌症。如果采用我们的思路，用调整产业结构的方法鼓励产业的新陈代谢，把房地产抵押贷款改为家庭和企业的信用贷款，则不难把房地产化为可以治愈的肿瘤。中央政府对国内的产业链注资，形成新的货币内生机制。人民币的国际化，不仅能开拓大中小城市和农村的良性互动，而且有助于打赢中美贸易战和金融战，在2008年美国金融危机动摇美元霸权后，建设后美元时代以人民币主导的多极世界。

【一】房产税的目的和性质

(1a) 房产税是地方税，中央不能统一房产税率

赵燕菁关于房产税的议论，只有这一条符合实际。世界各国有统一的联邦或中央所得税，统一的社会保障税。地方也有所得税。但是只有地方房产税，没有全国统一的房产税。原因是房产税的目的是提供地方政府的公共服务，包括公立学校经费，维持水电，交通，治安的经费。地区经济差别很大，税率相应也差别很大。

(1b) 房产税的基础不是西方民主宪政

赵燕菁的一个错误猜测，以为房产税率要经过民主宪政。这对美国的实践肯定不成立。因为美国的城市是自下而上组织的公司化管理。不经过议会立法审批。通常市政府聘请市长作为职业经理人，管理市政府支出。如果房产税也要居民投票，民主宪政的实质就是又要马儿跑，又要马儿不吃草。多数居民都会反对房产税加税，结果必然导致城市公共服务衰败，产业出走，居民失业率升高，房地产大面积贬值。美国联邦所得税的民主宪政造成的后果，就是减税容易加税难，美国基础建设越来越差，产业空心化。经济持续下行。

(1c) 房产税的目的是提供地方政府的公共服务，抑制居民住房地产的投机，不是解决地方财政的工具

市政府通常在经济过热时调高房地产税率抑制房地产过高挤出实体经济，经济萧条时降低房地产税率，度过危机。

另外，新建卫星城通常房产税率比老城要高，主要负担是建设新的公立小学和中学需要巨大投资。所以，美国地方的学区房价反映当地居民的收入水平。越富的地区教育越好，治安越好。成为扩大美国区域差距的主要经济体制。

地方财政的主要收入是州所得税。少数州没有州所得税，如得州有巨额石油收入，就没有州所得税，成为吸引加州企业移居得州的重要激励机制。

【二】房地产市场的经济地位

赵燕菁自己发明若干理论，来抬高中国房地产市场的地位，没有理论和历史依据。

(2a) 股市是美国经济的支柱，房地产市场是中国经济的支柱？

赵燕菁认为美国经济的支柱是股票市场，中国是房地产市场。完全没有理论依据。

工业革命以来，各国经济竞争的基础是产业技术革命的新陈代谢。资本主义早期根本没有股票市场。房地产市场的发育始于二战后的经济恢复政策。

美国1930年代的大萧条就源于股票市场的崩盘。罗斯福新政用财政和货币政策刺激经济，依然解决不了经济危机，最后只能靠二次大战来消灭失业，政府的军火订单来恢复工业景气。

美国房地产市场的发展始于二战后巩固美国反共的资本主义政策。一是大批退伍军人回乡成家生育子女，建立地方信用社发放房地产抵押贷款没有商业银行的投机性金融风险。二是有房产的美国人交房产税，稳定地方财政。三使居民不敢参与一战后的退伍军人造反和三十年代的工会罢工，稳定美国强化反共的资本主义。

美国股市的经济周期在2-10年之间，平均周期4-5年，和美国4年一次总统选举的政治周期大体一致。但是美国房地产危机的周期长的多，原因也复杂的多。不存在股市和房市的联动或替代关系。

调查西方主要国家房产占居民财富的结构，美国2020-2024年的比例在25-30%之间，日本在22-35%之间，英国2024年达78%，西班牙76%，意大利中产家庭为70%，法国2021年为62%，德国2023年为52%。中国居民为61%。显然，美国股市的高涨，缩小了房产在居民财富中的比例。这背后是美国高科技公司的巨大创新能力有关。其他国家的股市没有美国的垄断高市值，房产比例就比较高。但不能说明房地产是美国以外的主要工业国的经济支柱。更没有理由说房地产是国家竞争力的主要因素。

(2b) 主要工业国居民储蓄率的比较

各国居民储蓄率的比较，反映了主要工业国财政金融的健康程度和应对金融危机的能力。美国2024-2025年度的个人储蓄率为3.5-4.5%，日本的家庭储蓄率连续3年下降，2023年为1.5%。欧洲2024年的居民储蓄率，英国为16.9%，法国为21.2%，意大利24.6%，德国24.9%。中国居民储蓄率为43.4%。日本，美国的储蓄率过低，中国的储蓄率最高。

由此可见，担忧中国金融风险的保守方针是没有国际竞争视野的。

【三】荷兰病和产业中心转移的历史规律

(3a) 荷兰病的经济机制

荷兰病最早产生于荷兰，20世纪60年代荷兰发现和大规模开采天然气，出口剧增，贸易获得大量顺差，是荷兰盾大幅升值，使荷兰的机械加工业价格上升，国际竞争力衰退。国内不可贸易的服务业也相对萎缩，通胀率和失业率同时增加。最终导致经济增长不可持续，产业空心化。社会矛盾增加。

(3b) 美国病和产业中心的三次转移

美国病则是某种技术主导的垄断企业过度繁荣，引发当地房地产价格暴涨，从而挤出其他产业。

20世纪50年代，东部传统的制造业中心，从波士顿到纽约的128公路，有东部的高校和交通网络，提供技术支持。底特律成为全球汽车工业之都，形成庞大的产业集群。20世纪60年代，日本和欧洲的战后工业复兴开始冲击美国。

20世纪70年代，布雷顿森林体系崩溃，美国金融自由化加速，东部房地产价格的高涨刺激新兴产业向加州转移。核能，电子，航空等新兴产业，和斯坦福大学，加州理工学院，加州大学等科技人才的支持，加州取代东部的传统制造业，成为新兴产业的中心。

2000年左右，加州房价和生活成本不断上升，企业的运营成本不断增加。得州以较低的房价，没有州所得税的税收优惠，和丰富的土地资源，吸引大量企业从加州迁到得州。得州提供良好的大学和教育资源，给企业发展增加助力。如甲骨文等半导体企业和特斯拉的电动车总部，纷纷迁往得州。得州法律相对企业的宽松环境，也是吸引企业的重要因素。新兴高科技企业的聚集，给得州创造大量就业，带动周边服务业的发展。

总而言之，经济发展的基本动力是产业革命的新陈代谢。夕阳产业的高房价挤出制造业和相关的服务业。新兴产业创造高附加值的就业，带动整个地区的就业和发展。

【四】世界主要工业国管控租金和房价的方法和后果

世界各国都认识到管控租金和房价的必要，否则会影响地区产业的兴衰和转移。

（3a) 美国的租金管制和金融危机的处理

美国部分地区实施租金管制，如纽约的租金稳定法，设立最高租金，限制租金涨幅，规定出租人解约条件等，保护租户的利益。其代价是出现房屋质量下降等问题。2008年次贷危机后，为应对房地产下行周期，政府大幅降息，实行量化宽松，向金融机构注资，扩大公共支出，加上减税等财政政策，把美国居民和非金融企业的杠杆逐渐转化为政府杠杆，地产问题快速出清，5年后房价指数重拾升势。

(3b)日本房地产泡沫长期持续的原因

日本在房地产危机爆发前的办法是短期交易收重税，保有环节税负轻，以此抑制房地产投机。但在日本房地产下行周期的政府收储政策效果不明显。日本1991年房地产泡沫破裂后，经历73个季度（18年）的下行周期，房价累计跌幅达46.5%，房地产复苏十分缓慢。

(3c) 欧洲各国管理租金和房价的办法

欧洲以德国的房地产政策最为有效。德国实行强租户保护政策，法定租金限制，房东不得随意解约，同时完善保障房供给，战后大规模社会住房建设，并严控房产税，加强信贷监管。德国的房价长期稳定，总体处于平稳上涨状态，与通胀水平同步。1970-2017年（47年）房价只上涨2.3倍。租赁市场也较为稳定。英国用土地制度，税收制度的市场调控为主，政府调控为辅。但住宅用地供给有限，房价调控效果不如德国。

【四】 中国调控房地产市场的方法，短板，和误区

中国对房地产市场的认识，接近日本等东亚国家，和美欧国家有显著的不同。

(4a) 中国对房地产市场的认识误区

中国对房地产市场的认识误区，源于小农经济的封建割据意识。中国农业的粮食可以囤积，早期的金融模式是当铺的抵押贷款。没有现代金融的信用贷款的意识。父债子还的保守观念，阻碍中国实行破产保护法，不利于新兴产业的创新。资产保值增值的概念，不理解现代经济的本质是技术革命造成的产业新陈代谢。夕阳产业不可能保值，只能转型或成为沉没资产。全球化的竞争在产业链的规模和先进性，产业新陈代谢的过程中，管理现金流是企业的生命线，而非固定资产的保值。赵燕菁把房地产市场视为中国经济的支柱产业，完全不理解中国经济的竞争力在新兴产业的创新，而非廉价的资本。

(4b) 中国财政税收体制的改革严重滞后

中国1990年代的财税改革，加大中央的税收分成比例，造成地方政府的无米之炊，不得不依赖土地金融来发展地方经济，造成民间大量的三角债，以及非法集资的地下金融。中国经济高速增长期间，财政税收体制的改革严重落后。至今没有征收累进的资本所得税，遗产税，和抑制房地产投机的房产税，也没有限制现金交易，和资本外逃的灰色金融，造成国内贫富差距的扩大，和宏观调控的困难。

更严重的是，小农经济的观念，忽视国际竞争对国内金融政策的巨大影响。央行的汇率政策，实际上让人民币绑定美元，失去货币政策的自主权。在2008年的金融危机期间，美国，欧洲，日本先后采用量化宽松，实行零利率和负利率的办法，给大企业注资，对发展中国家转嫁金融危机。中国的金融主管部门却在国内维稳，实行通货紧缩，导致经济不断下行。中国购买的巨额美国国债，成为美国获取大量中国工农业产品的白条，随时可以被美国以国家安全的名义冻结或没收。如果中国不理解国际竞争的新格局，用国家信用为地方政府注资，发展长期的基本建设，发展一带一路的离岸人民币市场，就不可能打赢这场美国发动的贸易战，金融战，和科技战。

(4c) 中国处理房地产泡沫的政策矛盾 

中国早期的房地产市场，为了保护地方政府的土地金融，采取各种限制交易的土政策，使各种投机性的房地产投资大量囤积，导致大城市的房价暴涨，居民生活成本高企，中小企业出走，年轻人就业困难，人口增长断崖式下跌。

在中央提出房地产应当只住不炒以后，并没有及时推进房产税的改革试点。在房地产泡沫破灭以后，金融部门又推出“三条红线”，不是发低息的新贷替换高息的旧贷，缓解中小企业的现金流，而是停止给中小企业贷款，造成国内经济的现金流危机，企业成片倒闭。大量工人失业，大量农民工还乡。美国处理房地产危机的经验，是阻止金融恐慌的连锁反应，“大而不能倒”。美国没有中国那样的巨型房地产企业。对于类似恒大和碧桂园这样的房地产巨头，美国的做法是组织一批大型金融财团接盘重组，中国可以组织大型国有企业和地方政府基金接管整顿。但是中国的做法是逼恒大还债破产，给不同房地产企业列入白名单或黑名单。结果只能是逼房地产企业优先偿还银行贷款，而非最后偿还银行贷款。因为中国的银行有政府信用背书，不会破产。但是银行管理层怕承担政治责任，必然只给国企贷款，不敢给民企贷款，使服务业的民企大量倒闭，造成严重的就业危机。财政部一度逼地方政府还债，而非提高地方政府的分税比例，进一步导致经济形势的恶化。

央行只是最近才放宽给地方政府的注资，降低利率。重启基本建设的投资。但是，没有从根本上改变国资委保值增值的政绩指标，也没有修改地方政府债务的会计规则。要治理地方政府的债务肿瘤，还有很大的距离。

总而言之，中国金融的主管部门，必须着眼世界，打破小农经济的传统观念，理解产业竞争的新陈代谢才是创造就业机遇的主要动力。房地产和资本市场的投机，只能导致产业空心化和区域经济差距，必须严加管理，才能创造中国社会主义特色，鼓励长期投资而非短期投机的金融市场。

【五】处理房地产泡沫的几种办法

我们建议，利用人工智能和大数据，可以试验推广如下方法：

(5a) 全国房地产所有权的实名登记和统计，这在美国早已实行，只要输入房地产地址，就可以查到房产所有人的实名信息，避免产权纠纷和税收漏洞。中国没有实行最基础的房产管理制度，才会造成房住不炒的政策无法落实。

(5b) 贷款银行核查购房资金来源和资金流向，可以分清投机资金还是自有资金的来源，实行区别对待：投机资金获得的暴利房产应当没收或重税惩罚，自有资金自住的刚需则提供低息贷款置换高息抵押房贷，才能保年轻人就业。

(8c) 发现房地产投机重灾区，加快房产税整改进程。

尤其是沿海大城市的重灾区，要加快推行房产税改革，才能使国民经济的下行趋势根本扭转。

以上建议，只是作者的抛砖引玉，前提是国际经验的比较，才能突破小农经济的传统观念，发展有国际竞争力的金融市场，从基础体制出发，化解房地产泡沫，保证中国经济的可持续发展。欢迎全世界的华裔读者，介绍本国金融的历史经验，共同探讨中国金融的发展之路。