逆周期拿地？中海2025上半年交出地产行业“领跑答卷”

来源｜读商时代（中访网旗下品牌）

在2025年上半年房地产市场深度调整的背景下，多数房企仍在“保交付、稳现金流”的压力中寻求平衡，中国海外发展有限公司（以下简称“中海”）却以一份超千亿销售额、近90亿核心利润的中期答卷，展现出穿越周期的强劲韧性。作为当前行业内唯一获得标普全球、惠誉两家国际评级机构A-级评级的企业，中海不仅凭借财务稳健性筑牢“安全护城河”，更通过核心城市精准投资、产品体系革新，构建起差异化竞争优势，为行业高质量发展提供了可借鉴的“中海样本”。

构筑行业“压舱石”底气

在行业销售规模普遍下滑的2025年上半年，中海的业绩表现尤为亮眼。数据显示，其合约物业销售额达1201.5亿元，全口径与权益销售金额均稳居行业第二，核心利润端更是保持领先——核心股东应占溢利87.8亿元，这一盈利水平在行业盈利普遍承压的当下，形成了显著的竞争壁垒。

支撑这份业绩韧性的，是中海对核心城市市场的深度把控。报告期内，香港及北京、上海、广州、深圳五大核心城市贡献了556.4亿元销售额，占中海（不含中海宏洋）总销售额的53.7%。其中，北京单城销售额突破304.5亿元，成为绝对的业绩“压舱石”；香港、上海、广州、深圳四城销售额均超50亿元，另有14个城市的销售额跻身当地市场首位，市占率优势持续强化。这种聚焦高价值城市的布局策略，让中海在市场波动中有效规避了三四线城市的库存风险，保障了销售回款的稳定性。

财务健康度则是中海穿越周期的另一核心底气。截至上半年末，中海在手现金达1089.6亿元，占总资产比例12.1%，充足的资金储备足以应对市场短期波动。在“三条红线”监管指标上，其剔除预收款资产负债率45.7%、净借贷比率28.4%、现金短债比4.9倍，三项指标均优于“绿档”标准，财务结构的安全性处于行业头部水平。

更值得关注的是，中海的财务效率同样领先。上半年，其平均融资成本仅2.9%，远低于行业平均水平；分销及行政费用合计占收入比例仅3.8%，费效比优势显著。国际评级机构的认可进一步印证了其信用实力——作为当前唯一获得两家国际机构A-级评级的内房企业，中海在融资渠道拓展、资金成本控制上具备天然优势，为后续发展奠定了坚实基础。

逆周期投资

当多数房企选择收缩投资、聚焦保交付时，中海却以“进取有为”的姿态布局未来，通过逆周期拿地抢占核心城市优质资源，为业绩增长储备长期动能。2025年1-7月，中海共获取22幅地块，权益购地金额550.1亿元，投资规模位居行业首位，其“主流城市、主流地段、主流产品”的投资策略在此轮布局中体现得淋漓尽致。

从拿地结构来看，中海对一线及强二线城市的投资占比高达86%，其中四个一线城市及香港的权益购地金额占比64%，货量结构的高价值属性凸显。多宗重点地块的获取，进一步巩固了其在核心城市的市场地位：7月，中海以53.63亿元、65.25亿元分别拿下上海静安区商住用地与普陀区多用途地块，溢价率分别达10.1%、14.17%，彰显出对上海核心地段市场的信心；在北京，其以75.02亿元竞得海淀树村地块，10.23万元/平方米的楼面价创下北京新高，该地块紧邻后厂村产业区与上地学区，兼具产业与教育资源优势，未来市场潜力可期。

此外，中海还积极参与城市更新与地标项目建设，进一步丰富土储类型。在杭州，其以80.78亿元拿下海潮TOD地块，计划打造“产业总部+品质住区”一体化城市地标；在北京丰台，通过底价获取西南郊冷库地块，探索城中村改造与产业升级结合的新模式，该项目已被列为区域城市更新示范案例。

据中海管理层透露，下半年北京海淀树村、深圳后海、上海普陀等重点地块项目将集中入市。这些项目凭借核心地段优势与差异化产品定位，有望实现“开盘即热销”，为公司全年销售规模与利润水平的提升提供关键支撑。

打造差异化竞争力

在存量地产时代，“产品力”成为房企竞争的核心赛道。2025年上半年，中海通过发布“中海好房子Living OS系统”，构建起覆盖居住全周期的智慧空间生态，为产品力升级注入新动能。该系统依托数字基建、整合链接、数智定制三大核心能力，聚焦“安全、舒适、绿色、智慧”四大维度，通过16大产品系统、172项客户需求解决方案，精准解决居住痛点——从智能安防系统保障居家安全，到超低能耗建材降低居住成本，再到家居设备联动控制提升生活便捷度，全方位优化居住体验。

系统落地项目的市场反响印证了其产品竞争力。北京万吉玖序、上海云邸玖章等首批搭载该系统的项目，在当地楼市平淡期实现逆势热销，不仅达成高去化率，还实现了产品溢价，真正做到“量价兼得”。截至上半年末，该系统已在28个新开发项目中推广应用，成为行业产品创新的标杆，进一步强化了中海的品牌影响力。

除住宅产品革新外，中海还通过持有性业务与ESG发展，构建“住宅+持有”双轮驱动模式，拓展增长空间。上半年，其商业物业运营收入达35.4亿元，其中一线核心城市项目贡献了47%的收入；北京中海大吉巷商业项目于5月开业，首日客流超20万人次，出租率达96%，成为核心城区城市更新的成功案例。同时，中海首个商业公募REITs项目正在有序推进，未来将通过资产证券化盘活商业资产，释放长期价值，开辟新的利润增长点。

在ESG领域，中海同样保持行业领先水平。伦敦证券交易所集团（LSEG）给予其88分评分，位列全球房地产行业第一；MSCI评级维持A级别。具体实践中，北京中海金融中心打造为零碳建筑科技示范工程，通过全生命周期低碳管理，实现能源高效利用与环境友好发展。这些成果不仅提升了品牌社会形象，也为中海赢得了绿色金融、可持续发展合作等方面的优势，助力其在长期竞争中占据有利地位。