从千亿销售额到“削债”求生，龙光集团“地王”沉浮录

《星岛》见习记者 胖虎 深圳报道

8月25日，深圳市龙光控股有限公司（以下简称“龙光控股”）发布公告，对公司治理结构做出重大调整：不再设立董事会，仅设一名董事兼总经理，由沈沛勇担任；纪海鹏、纪建德、陈芳不再担任公司董事；同时公司不再设置监事，张倍源不再担任监事。

公告称，此举旨在“精简治理结构，加快决策流程，提升运营效率”。该变动已依据《公司法》及公司股东会决议完成，符合相关法律法规与章程要求。

被取消董事会的主体是龙光控股，这是龙光集团（03380.HK）上市公司下面的子公司，是内地的实体公司，即境内主体。

事实上，房企取消董事会并非首例。去年11月，旭辉集团取消董事会，林中等九人不再任职；今年2月份，花样年也取消了董事会，设执行事务董事兼法定代表人1名，同时免去张莉原董事长、董事职务等。这些取消董事会的地产公司都有个特点：昔日“地王收割机”，如今在疯狂削债。

地王收割机，靠城中村改造起家

龙光集团起步于汕头，由潮汕商人纪海鹏及其亲戚纪建德、姚美端、姚耀林于1996年联合创办，早期靠城中村改造起家，2000年，拿下汕头占地775亩的城中村改造项目，凭借开发出的“金禧花园”开始一炮而红。

纪海鹏作为龙光集团一把手，作风强悍，曾多次创下土地开拍最高价纪录，2003年，龙光进入深圳发展，以先声夺人之势先后以2.86亿、6.81亿，拿下深圳宝安中心和佛山天湖郦都“地王”，正式开启大湾区布局。

龙光集团2011年将总部搬迁至深圳，2013年登录港股市场，2014-2016年，在深圳多次刷新地王纪录：2014年斥资46.8亿元拿下龙华单价地王，楼面价超2.5万元/平，后来一期销售均价5.5万/平；2015年以112.5亿元竞得龙华红山总价地王，楼面价1.3万元/平，结果售价达到4.6万/平；2016年以140.6亿元斩获深圳光明区“巨无霸”商住用地。2019年6月，在深圳著名“史诗级土拍”上，经过140轮叫价、一个多小时的激战，龙光地产凭配建报价胜过中海一筹，最终以总价65.85亿元、增加配建22600平方米人才房，溢价率为45%拿下龙华民治地块。

纪海鹏善于把握市场周期，在如2014年这样的楼市低谷期加大拿地力度，待市场回暖时高价出售，这种“地王收割”模式使龙光集团在行业上行期快速扩张，吃到深圳楼市爆发红利。踏着地产行业上行的春风，龙光集团跨入了一线千亿房企的行列，销售额从2014年的133.5亿元飙升至2021年的1402亿元，也让纪海鹏家族在2019年以500亿元的财富，荣登胡润百豪榜单的51位。

耗时两年，“削债”求生

出来混，迟早要还的。龙光集团和其他地产企业一样都是高杠杆、高负债、高周转的经营模式。2020年8月，针对地产行业的“三道红线”施行，该政策设定的三项核心指标：剔除预收款后的资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比不低于1倍，让地产界遭遇了前所未有的考验。前有恒大曝雷，后有融创违约，龙光集团在这场大洗牌中也未能幸免。

2022年8月，龙光集团公告称，有5笔境外债务近17亿美元无法付息。同时将启动全面境外债务管理，以实现更稳定的企业运营，解决境外债务压力。

2025年1月，龙光集团公告称，境外债务的整体重组取得重大进展，推出境外债务的整体重组方案，已与其若干境外债权人达成一致。境外债务的未偿还本金总额约为80.38亿美元，其中整体重组方案涉及的境外债务未偿还本金总额约为75.62亿美元。预计整体削债比例达70%。境外债重组方案已经取得了80.8%的境外债权人的支持，现在只等香港的法院批准落地。

今年3月，龙光宣布境内债重组方案先期落地；7月初，二度重组完成。

今年7月，龙光集团发布公告称，公司全资附属公司龙光控股境内债券重组已完成投票，涉及本金余额合计219.6亿元的21笔公司债券及资产支持证券重组议案均获得投资人表决通过。此次重组方案将对21笔债券的本息偿付安排进行调整，提供包括全额转换特定资产、资产抵债、现金回购、股票等多种选项。这意味着龙光境内债券重组宣告成功。

早在2023年龙光就曾进行债务延期操作，但那轮只是“时间换空间”；而本轮不同，是明确的“削债式”重组。数据显示，龙光境内债总额接近700亿，而重组后的方案设计，不再仅仅是“延期几年还本”，而是对债务本金、利息结构乃至清偿方式做了全面调整。债权人将获得组合型兑付方案：包括本金削减、远期回收、资产置换，甚至部分转股。换句话说，龙光用尽了能谈的条款，只为让债务尽快的“再瘦一点”。