潘玮柏都抢不到，上海顶豪太疯狂

文/狗蛋分蛋

5月31日，上海徐汇东安新村组合地块全部成交，523.03亿元的总成交金额，打破去年由纽约曼哈顿地块创下的土拍金额纪录，成为新的“世界地王”。

地块位置不用多说，徐汇黄金内环，寸土寸金，不远处就是去年的单价地王“绿城潮鸣东方”。潮鸣东方上个月刚刚开盘，19.5万/㎡的底价，开盘秒空。

只能感叹一句，上海不缺有实力的开发商，更不缺有实力的买房人。

市场预计，东安新村地块项目的最终售价，可能超过20万元/㎡。

这两年上海豪宅很火，光去年一年，3000万以上的新房，上海就卖了2600套，占全国总成交的近六成。

今年热度继续延续，前五月5000万以上新房成交达238套，算上二手成交，其中有近30套总价过亿。

那么，这些让富人们趋之若鹜的顶级豪宅，都长什么样？

1

在房价破10都算不上稀奇的上海，20万元/平方米，绝对是个分水岭。迈过这道坎，才是上海市场普遍认可，真正意义上的“顶级豪宅”。

不完全统计，从去年到今年5月，上海单价20万以上成交的一手豪宅，包括融创外滩壹号院、翠湖六期、上海壹号院、绿城潮鸣东方在内，共计8个。

其中单价最高的一套，来自华侨城苏河湾，达到了32.73万元/㎡。

华侨城苏河湾2013年左右开盘，到现在还是有不少人觉得，它是可以和“汤臣一品”掰手腕的“上海第一豪宅”。

整个项目由2栋高层住宅、1栋高端酒店，以及10套临河别墅组成，高层住宅150米，是整个浦西最高的住宅，属于人们常说的“天际线资产”。

项目位置在静安苏河湾板块，属于上海内环内，目前板块均价21万元/㎡左右，对比之下，华侨城苏河湾的价格高出了板块不少。

溢价主要来自地段赋予的稀缺性，它也是上海为数不多能俯瞰黄浦江、苏河以及陆家嘴“S”湾完整江景的房子。

观景体验拿出来，基本是城市宣传片水平。

图片来源于互联网

一手顶豪中，总价最高的“上海壹号院”三批次项目，同样也靠对稀缺的占有取胜。

项目位于上海“老钱”聚集区——黄浦区，坐拥新天地、老城厢、衡复风貌区等城市稀缺资源，在普通人的认知里，这几乎就代表了上海板块价值的天花板。

上海壹号院三批次5月21日开盘，当天售罄。

据说，孙俪、沙宝亮都跑去摇号了，还有这几年的流量小生黄明昊，几个人全部中签。潘玮柏也去了，但是最后因为签位靠后没买上，当了回陪跑选手。

国内明星们对上海顶豪，似乎都有那么点偏爱。

比如汤臣一品里的黄晓明、刘亦菲；住翠湖天地，说不定能碰到梁朝伟、钟汉良、陈思成、苏有朋；刚刚聊到的华侨城苏河湾，据说业主名单里有姚明、刘翔......

最爱买上海豪宅的名人，郭敬明应该算一个。

传闻，其房产遍布上海核心地区。

前些年，还在全民核酸的时候，就有网友在静安区5000万豪宅小区“金融街·融御”碰到过郭敬明。

再早一些，郭敬明在一次采访中透露，在静安区耗资上亿元买了下汪精卫四姨太的住处，是三栋稀缺的联排老洋房，有人说《小时代》一些场景，就是从里面取的样。

汤臣一品也和郭敬明有“绯闻”，传言他曾买下过一套楼王的大平层，如今价格接近两个小目标。

这两年，上海顶豪产品对外地购买力的吸引力，似乎也越来越大了。

比如去年的“翠湖天地六期”，有媒体专门做了统计，购买群体中，身份证非310开头的外地人，占比达到了47%，外地客户中，又有近一半来自江浙。

据克而瑞数据显示，2024年上海豪宅买家中，有高达40%的比例为江浙企业主，30%为海外归国家庭，剩余30%则是上海本地以及来自其他城市的高净值人群。

这些外地客群买入逻辑也简单粗暴，和上海单价20万以上豪宅分布吻合——

超7成以上的资金，流入围绕陆家嘴的上海内环内。

用一句老话概括：地段、地段、还是地段。

2

李嘉诚“地段论”的核心，是对稀缺的占有。

除了地段，看完上海单价20万以上的房子，不难发现，他们的产品设计打造同样是稀缺的。

比如前面提到的华侨城苏河湾，虽然是十多年前的项目了，但是设计打造放到现在，依旧不算过时。

全铝板外立面、3000㎡业主私人会所，泳池、健身房、私宴会客等等功能配齐了，公区部分还做了下沉式庭院，这是很多高端改善盘这些年才开始搞的设计。

私区精装不用多说了，基本上都是国际顶奢品牌，户型确实没有现在的产品“规整”，比如去年年底放出的一套房源。但架不住面积够大，靠尺度硬是把空间感依旧拉了起来。

而且到这个层级，室内的功能体验往往更重要，华侨城苏河湾的户型基本上都做了“卧室小家化”的处理，阳台+独卫+功能空间预留，可以说，设计领先一般住宅10年。

今年6月5日开盘的保利世博天悦，楼王产品据说干到了30万元/㎡以上，除了地段，设计也是重要加分项。

像客厅，做了罕见的35米的环幕观景面，全屋5个阳台，把对城市核心景观资源的占有摆在了明面上。

都说普宅卷，刚需卷得像改善，改善卷得像豪宅，豪宅站在食物链的顶端，似乎高枕无忧。

实际上，豪宅比普宅还卷。

富豪们不是人傻钱多，他们对产品的要求非常严苛，想让他们买单，开发商只能绞尽脑汁，拿出超越时代的产品。

在这样的背景下，这两年上海顶豪的竞争方向，发生了微妙的变化。

比如120套房一天就售罄的“潮鸣东方”，在立面上，大胆起用香槟金搭配超大面积玻璃，在徐汇滨江偏蓝灰的立面风群中，远观就是非常“扎眼”。

户型也做了很多定制化考量，像特别设计了老人房巡回动线，确保老人的居住安全和舒适，还有主卧设计小家化、中西双厨的设计等等。

严格意义上讲，“潮鸣东方”不算一线江景，但凭借产品，打出了差异化，在周围二手豪宅只能卖20万元/㎡左右的时候，它独卖26万/㎡。

还有同样秒光的“上海壹号院”三批次，也开始标新立异。外立面用陶板和铝板做了层叠式后退结构。

楼栋内部，专门搞了一个核心筒结构，外围仅设置少量点柱，每个方向都是正立面，做出了四面全采光，这种设计还把项目得房率拉高了一个层次。

此外，还有前滩的百合园，香港置地的启元，基本都靠产品卖出了超越地段的价格。

这说明，除了地段，国内的富人新贵们对房子定制化、个性化表达的诉求，正在越来越强。同时也说明，如今高端人居市场的“稀缺概念”正在逐渐扩大——

真正顶级豪宅，不管要地段稀缺，产品设计打造，也得是稀缺的。

3

经济学家张五常曾说过一句话：房价反映的不是砖头价值，而是城市服务的市值。

换句话说，富人们涌入上海，实际也是在为中国一线城市的潜力买单。

之所以我们经常看到上海动不动二三十万的豪宅卖爆了，而不是北京、深圳等其他一线城市，背后有一个重要原因：

城市空间。

比如北京，价值核心二环内，基本上没有开发空间 ，这几年顶豪趋势基本上都是外拓，同样产品力的顶豪，放到三环四环，自然价格很难达到上海的水平。

深圳也是一个道理，老牌豪宅区像香蜜湖、老蛇口等板块，多年基本上没有新地供应，新晋豪宅区像深圳湾，对宅地审批相当严苛，入市项目也极少。

上个月，深圳南山区波托菲诺纯水岸十一期成交了一建面约463㎡的别墅，2.6亿的总价，单价去到了56万。去年底，深圳南山区核心板块出了4套法拍房，单价均过30万，上架都是秒空。

核心城市不缺乏购买力，缺乏的是入手城市核心区位核心资产的机会。

对于普通人而言，很难追逐动辄上亿的顶级豪宅产品，但为价值买单，为城市命运、为区域命运买单的内在逻辑，是相通的。

日本房价阴跌近30年，从去年开始，东京都为首的城市核心资产悄然领涨，不少人说，日本房价已经走到周期底部。

但鲜有人注意，日本大部分郊县资产，还在丢失的30年中徘徊，它可能还会丢失40年、50年.......这证明了一件事，即便来到了周期底部，分化依旧存在。

现实是残酷的——

穷人在通缩，只有富人在通胀。