房贷“返点”，暗战还在继续

文/狗蛋本蛋

"喝一杯，放款200万”

说话的是银行房贷部门工作人员。

话音落下，房企按揭专员铁柱，抓起桌上的二两杯倒满，二话不说灌下去了。实在喝不下就抠一抠喉咙，吐完了继续。

回想起来，这都2018年的事了，铁柱和同事三个人，那一夜干掉了4瓶茅台。

多年以后，铁柱远离地产行业，他的老同事告诉他，“现在银行求着我们给点业务”。

前阵子，网上热议中介公司给银行培训，很多人觉得不可思议，表示：

闻所未闻，中介竟然考核起银行了。

只能说，感慨的都是外行人。风水早就轮流转了。

2021年以前，尤其是2018年左右，楼市火热，银行是手握资金命脉的财神爷，地位强势。

那时候，购房者、中介、开发商在银行面前，不说像孙子吧，但至少像个乙方。银行要求买房人购买理财，以避免利率加点，或者让你买保险，而开发商想早日回款，你就看银行卡拖不拖延放款时间。

2021年以来楼市下行，不管新房还是二手房，成交量大幅缩减，个人住房贷款规模同样缩量。

前几天，央行公布4月份金融数据，根据数据推算，今年4月居民中长期贷款（房贷）减少了1230亿元，这是继2月份减少之后，今年第二次负增长。

狗蛋简单统计了最近10年个人住房贷款余额，给大家列几个重大变化。

1、2015年-2021年，年增速都在两位数以上，2021年之后增速迅速放缓；

2、个人住房贷款余额总规模在38万亿徘徊好几年，2023年、2024年连续两年负增长；

3、个人住房贷款发放的主力军四大行，2024年末的个人住房贷款共计为21.34万亿元，较2023年末减少了6692亿元，较2022年末减少了1.25万亿元。

数据变化源于，提前还贷的人多了，新入场买房的人少了。

僧多粥少，必然挤压银行。

命运也就改写了，甲乙角色互换，银行房贷相关部门在中介、房企面前，变成了弱势方。

银行派驻案场的客户经理，时不时点杯奶茶请销售人员，卡流程？不存在了。

当年“你喝一杯，我放200万”，现在是“我喝一杯，你给个单”。

“以前开发商请吃饭，陪酒求放款，现在是银行送东西求多给业务。”

这还不够，银行得拿出真金白银的诚意，就跟当年房企往茶盒里塞现金一样。

怎么做？简单粗暴，返点。

一个银行牛马说，他们那一开始是按笔数，一笔500，后来友商们卷起来，800、1500、3000，越卷越离谱。

目前，商贷返点从3‰到2%不等，即贷款100万返3000元至2万元，不同区域、不同银行之间有差别。

大多数银行都有这笔经费，通常列为营销费，给到开发商或者中介，“公对公”签订合作协议，不会给到购房者。

说白了，相当于银行花钱买渠道。

这里头又分几种情况，买新房，购房者通过开发商介绍的银行办贷款的，要不到返点。

买二手房，中介给介绍贷款银行，懂行的购房者或许可以争取到部分，前提是当地中介不强势，你有得选。

自己找银行（或者通过所谓金融中介牵线），比对多家银行后，有可能争取到一定返点。

去年江苏、深圳、上海等地叫停“返点”，今年4月，传闻北京各银行收到银行协会通知，重点整治银行与房地产中介公司、开发企业等机构及相关个人间存在的“返佣”乱象。

但从实际情况来看，禁而难止。

上小红书搜搜关键词，如上海按揭返点，有一堆攻略和软广，发帖时间都是近期（此处温馨提醒，有利益的地方就有套路)

这就说明，银行的返佣暗战仍在继续。

有中介详细罗列了目前上海各家银行的返点数，其中提到：

浦发银行、兴业银行、浙商银行、邮政银行、南京银行为5.5‰；

建行5‰；

中信4.5‰；

平安4‰；

工行、招行3.5‰。

不只是上海，那些叫停过“返点”的城市，情况也差不多。北京的银行最近在避风头，没有那么明目张胆。

为什么银行跪着也要把钱贷出去？

一方面，个人按揭贷款抵押物比较充分，相对安全，利率就算一降再降了，也还是相对高，依然有利可图；

另一方面，也是更关键的因素，银行内部会压指标，得把钱贷出去，报表数据拉起来。

带来的潜在风险是，返点必然引起恶性竞争，为了做成业务，信用评估可能失真。甚至，为了抢客户，银行配合“套首付”。

再憋屈一点的，银行都沦落到给开发商当枪使了。

比如在杭州，某地头蛇开发商很强势，捆绑车位销售出了名，但明文规定不能捆绑，于是开发商想出对策，让银行帮忙卡手续。

理由嘛，银行自己找，反正没买车位的，你不能给我放贷。就是四大行来了，也是这样的待遇。面对购房者的质疑，银行工作人员吐槽：

我们也只是被开发商拿捏的泥人。

狗蛋说，没有永远的甲方，只有永恒的生存。

但为什么买房人是千年乙方呢？