四大一线城市约50%人口在租房，35岁以上占比创新高，透露哪些社会问题？

近日，《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》正式发布。随着常住人口城镇化率的不断提高，租房人口规模持续扩大，租房人口结构也发生了显著变化。

《蓝皮书》数据显示，四大一线城市中租房人口规模接近4000万人，占比接近50%。在全国40个重点城市的租赁市场中，35岁以上的租客占比达到35%以上，较2021年显著增长了4.9个百分点，成为所有年龄层租客中占比提升最快的群体。

很多不在一线城市生活的人，可能不理解一线城市的租房生态。我之前在北京生活了十几年，也认识一些本地土著以及外地人，我想说的是，对于一线城市的这种租房行为，不能简单以“没钱只能租房”来理解。

举两个例子。朋友A夫妇，其中女方为北京人，有一套价值近千万的自有房，男方为东北人，也有一套自有房。但是，目前两个人是在通州租房住，他们自己的房子则出租给了别人。

他们这样做，是因为目前他们在做民宿和酒店生意，原来的住房离酒店和民俗太远，为了管理方便就在附近租了房子，目前已经住了四五年。他们自己的房子，则租给了别人。

另外，男方的女儿（和前妻的孩子）因为要上中学，去了别的地方，为了照顾孩子方便，男方又在女儿学校附近租了另一套房子。

朋友B夫妇，在某小区有一套自有房，但现在在我所住的小区租房，理由是原来的房子比较大，她老公现在去了老家的企业做高管，自己还需要照顾孩子上学，不需要那么大的房子。于是就把原来的房子出租了，然后再另外租了一套小的房子。

目前，她的孩子也要去别的地方上学，她也在考虑是否要另外在学校附近租一套小房子的问题。

之前的网红教授储殷也说过，他当年也是为了陪孩子读书，在孩子学校附近花每个月近1万块钱租了房子。

除了这种情况外，市区的退休老人把市区的房子租了，然后去通州、顺义这些地方租个便宜的房子，既能省钱也图个清静，也是很常见的。

所以，用中小城市“没钱”的逻辑来理解一线城市——尤其是北京和上海的租房市场，是有点问题的。

这主要是因为北京和上海作为超大型城市，城市的规模非常非常大。以北京来说，其核心区——五环内的城区面积大概是1000平方公里，而作为西南地区第一大城市的成都，其核心区三圈层的城区面积大概是190平方公里左右（直径16公里左右），西北地区第一大城市的西安，核心城区面积也就是400多平方公里。

在这个城市规模下，很多人为了生活方便，但又不想重新买卖房屋，都会以以租换租的方式来图个方便。而一般有这个需求的人员，年龄基本都得在35~40岁以上了。

在这些统计中，这些有房人员实际上也都是租房人员。且如果A和B换租，即A租B的房子、B租A的房子住，那么就算A和B都有房子，他们也都是“年龄超过35岁的租房人员”。

一般的二三线城市和县城，这个情况会少很多。中小城市的通勤距离一般不长，且基本没有交通限制，拥堵情况会好很多。在北京，很多人选择陪读的原因，也在于交通问题——因为限号限行，你很难每天接孩子上下学。而且，就算你有两辆车，让你每天开车一两个小时去送孩子，也是太浪费时间了，还不如就近租个小房子。

当然，一线城市的外来人口多，租房的需求也会更旺盛。除了超高的房价收入比外，在无户口的情况下，北京购房对社保有严格限制（上海、广州的的政策具体不了解），需要连续缴纳5年社保，中间如有中断则从重新缴纳之日起计算。如果要拿户口，北京、上海的对落户的要求也比较高，大部分外来人员是很难拿到户口的。

在这种情况下，房子也就只能靠租了。

可以预见的是，无论是基于城市间的流动（外地人入京）还是城市内部的流动（因为经商、生活、陪读等需求），一线城市的租房规模肯定是会越来越大的。但这个所谓的报告本身，更多是自如的广告，是想说托管模式以及长租公寓才是未来。那这就是另一个问题了。