国家啥时候救过二手房？

文：蔡垒磊

年年小阳春，一年比一年低——是不是这样？拉长时间看，每年的小阳春，每年的金九银十，都是出货的好时机。

我们必须明白，在一个完整的金融周期内，靠投资挣钱的人注定是极少的。比特币好一点，因为整个出产过程没有层层盘剥，像房子这样，价格的一半给了国家，余下再一半给了开发商和上下游，再余下的部分才是它的生产成本，然后你在这之上去做投资，中间还要再次面临国家的高额抽水——这样盈利的可能性是很低的，就像棋牌室老板如果要收走桌上筹码的大部分，那么虽然在过程中可能也有人输有人赢，但长期玩下去，基本上玩家都是不太能赢的，它和那种纯自然博弈不太一样。

开发商在干什么？他们对房地产是长期主义吗？其实很多都不是，反而我看我们很多老百姓比开发商的信仰强多了。对很多开发商而言，他们只不过是在做一个生意，测算多少杠杆率，多久的回本周期，能做多大的生意，至于是盖房子还是挖比特币，其实都一样——有人问过我说为什么有些比特币矿工不认可比特币的价值，我说矿工干的是传统生意，他们有些根本就不懂比特币，他们只是在计算一门多久回本的生意，至于标的是比特币还是房子还是奶茶店还是屎，对他们而言都没有差别。

所以比特币矿工本就不应该是信仰者，不然就应该直接买币，因为“矿工囤币”这件事，其实是混淆了生意和投资，是不太专业的。房子也一样，开发商老板如果自己囤房，也是混淆了生意和投资，也是不太专业的，所以你去看，那些开发商大老板是不是开发了几万套房子，但自己手里其实根本没几套？

国家也是一样，很多房产投资者会以为国家和自己是站在一起的，因为房地产是“支柱产业”，所以必须救——那你就有点搞不清国家的立场，国家的目的是什么？是自己挣钱，而不是让你挣钱，你必须分割这两件事。所以国家救市是救什么？救新房，救土拍市场，而不是救你的房——当周期在上行普涨期，你的房也能搭上车的时候，就让你搭上去了；但当周期在下行期，那国家和你不仅不站在一起，还是你的竞争对手——因为接盘侠少了，所以得抢了。

土拍价格创新高，新房涨了，它能代表回暖吗？当然不能，但就算它真的短期反弹了一下，那跟你的关系是？你没听住建部部长说吗，住宅的层高要不低于3米，你再看看现在新房的得房率，今后只会越来越高，高装修标准，送，大阳台大露台，都有，你再看看你自己的房子，你自己都想扔了——都叫房子，但它和今后的新房还是同一种东西吗？你把它们放一起比单价，才是最魔幻的。

120%的得房率，一大堆隐性赠送的东西，更好的品质，这些就是未来的标配，而你的呢？80%都不到，挤，层高又低，阳台还得自己包，包得像70年代的古董，上面晾满了松垮的内衣裤。所以在地段和配套一样的情况下，它的价格只有是“标配之前造的房子”的2倍以上，才是正常价格，但凡低于这个值，那就是在隐性降价了——比如它跟你的房子如果卖一个价，那就等于是打了5折，而不是你的二手房没跌。因为你的房子按照今后的标准，就是到处都不达标的残次品——你会买残次品吗？

之所以现在很多人还有这种幻觉，是现在还有少数的接盘侠，在国家不停放低首付门槛的时候飞蛾扑火，一旦这些接盘侠用光，现在大多数的二手房就将失去流动性——即只有理论上的“参照价格”，却鲜有资产价值，只能自住消耗或大折价卖给国家当保障房，这样国家的另一个目的也达到了。

之前破房子的价格之所以还挺着，完全是因为在上行期人们对投资的非理性，以及在这种狂热下的大拆大造预期——破就破，只要拆了就新了，于是破也就几乎不折价了。而这些在下行期会消失，一旦消失，“破”就是“破”本身，就不再有价值，人们会逐渐意识到这一点，并反映到购买偏好之中。

国家的目的是挣钱，至于这个钱从哪里来，其实是没关系的，只不过恰好有一段时间捎上了你，你就以为它是想让你一起挣钱——不要有这种自作多情的幻觉。现在国家就是摆明跟之前的房子划清界限，因为接盘侠不够了，所以都得来接新标的，而不是还分流去接旧的——它就是要用新标准，把旧的拿来当参照物，旧的价格咬得越死，它就卖得越顺利。

现在很多人都想置换，但前提是先卖掉自己原有的。但对于国家来说，它没有必要让你卖出去然后再释放你的购买力，它可以直接把接你盘的人喊过来。因为让你套了现，你也不一定立刻拿钱去置换，不如直接抢现成的新接盘侠路径更短——你真的想置换，那就折价置换，想平价是不可能的。

有人说我就拿着几套房子死扛，我不差钱，不行吗？可以，可它不是比特币和黄金，它会老的，等国家没招了，接盘侠没了，若是房地产还没起来呢？那就必然只能收房产税了——你若是几口人共享一套小房子，且一辈子都不打算卖了，那就跟你没关系，但若不是，你超出了标准，甚至还想在未来把几十年的破房子当资产，那你到时候一定会觉得这个世界很操蛋。

这么狠吗？是的，没有人会单纯因为你的利益而救你，也不存在真正跟你一伙的人。

（完）

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我是蔡垒磊，感谢你的阅读。