楼市寒冬犹在，老破小提前见到春天了？

楼市寒冬犹在，老破小似乎要提前见到春天了。

今年11月，四大一线城市二手房成交量环同比均正增长，创近年新高。其中，北京90㎡以下二手房成交占比66.3%，上海总价300万内房源成交超60%（多集中在50-90㎡），广州市中心60㎡以下及60-90㎡刚需房成交占比分别为17.07%和34.52%，深圳总价150万以下二手房成交环比增幅居首。

而这些热门房源有一些共同特性：位于核心地段、配套成熟、部分带有优质学区，且面积小、房龄老、物业一般、总价低，也就是人们常说的“老破小”。

老破小终于降到了年轻人能接盘的价格了

事实上，今年上半年，一线城市的“老破小”就有了回春的迹象。

据“每日经济新闻”上半年的报道，广州多个“老破小”二手房小区的交易速度异常迅猛，不少房源在短短十几天内便能成交，更有甚者，挂牌一两天即被抢购一空。贝壳买房的成交数据也显示，今年3至4月间，广州成交周期在一个月内的房源，其楼龄普遍超过了20年。

那么，“老破小”的行情为何能在逆境中上涨呢？答案并不复杂——降价了。上海易居研究院于今年4月发布的报告显示，一线城市中那些被戏称为“老破小”的二手房价格泡沫已显著消散，目前价格已基本回落到2018年底的水平，略高于2016-2017年水平，但相比历史最高点已缩水了33%。

“一房一万”平台通过对上海“老破小”市场近一年的数据分析也显示，约有7.36万套原本位于“200万至300万”价格区间的房源，现已跌入“200万以下”的范畴；同时，超过18万套原属“300万至400万级”的房源，也已滑落至“200万至300万级”。总计超过25万套“老破小”房源，已跌出了它们原有的市场定位。

此外，自“517”楼市新政实施以来，“老破小”二手房的价格下调幅度尤为显著。加之部分业主急于出手的心态，这类房产的成交速度明显加快。

有媒体报道显示，上海静安区万荣小区，今年5月成交的一套约40平方米的一室一厅房源，仅以190万元的价格成交，单价为47170元/平方米，且成交周期仅为9天。相比之下，2021年同期，该小区同等面积的房源成交价高达254万元，单价更是达到了61831元/平方米。

“老破小”终于降到了年轻人买的起的价格，于是嘴上喊着“不碰房贷车贷、远离传宗接代”年轻人们，纷纷“真香”的买起了房，行情自然也就好了。

中指院的数据也显示，近半年来，23至27岁年龄段购房者的占比从15%提升至19%，且独居购房者的占比也增加了4个百分点。在社交媒体上，有不少年轻网友纷纷晒出自己“抄底老破小”的喜悦经历。甚至，“老破小博主”正逐渐成为社交媒体上的新兴热门赛道。

“老破小”成优质资产？

除了“真香”的年轻人，一群精明的投资客也盯上了这类房源，他们基于租售比的精细考量，决定在这个时机出手抄底“老破小”。

有投资者坦言：“在当前房价相对低位，市中心老房子的投资回报率依然颇为诱人。”确实，众多老旧小区的二手房价已回调至2017年左右的水平，展现出极高的性价比。更有部分“老破小”的租金年化收益率能达到2.5%至2.8%，被视为一种相对稳健且安心的投资渠道。

此外，值得注意的是，去年以来，北京、上海、广州、杭州等大城市的老房子纷纷开始了“原拆原建”的试点。老破小没准还能“花小钱，办大事”。

然而，也有人对“老破小”的未来持谨慎态度。他们认为，“老破小”面临着两大难以回避的挑战.

首先是流动性问题。随着市场上优质房源的不断涌现，未来的购房主力军恐怕很难再对“老破小”青睐有加。若仅将“老破小”视为消费品，或许尚可自得其乐；但若视其为投资品，未来的买家和接盘者无疑将成为最大的现实考量。尽管近期有不少中青年业主和预算有限的小年轻涌入市场。年轻人但凡有其他选择，大多不愿屈居于此。

此外，目前来看，“老破小”真正升温的市场是四大一线城市，包括杭州、南京、苏州、宁波、无锡、成都、武汉、重庆等在内的一众强二线市区老破小，仍然“卖不动”的状态。

对于刚需的年轻人来说，100多万在一线城市或许“老破小”是最有性价比的选择，但在其他城市“老破小”并不是唯一的选择。

其次，对于已经步入“中老年”阶段的“老破小”房屋来说，其安全隐患也在逐年增加。老旧房屋在结构、设施等方面可能存在着诸多隐患，一旦出现问题，不仅会对居民的生命财产安全构成威胁，还可能给投资者带来巨大的经济损失。

买“老破小”真的是一笔划算的买卖吗？这值得我们深思。（内容来源|华博商业评论）