“非典型去泡沫”现象深入分析，和日本有本质区别

1. 我提出了“非典型去泡沫”这个概念，是指中国在进行历年来最大规模的去泡沫过程。房地产、写字楼、豪车、高端餐饮，以及股市、风投、创业、找工作、自媒体、直播带货、舔狗经济，全社会都感受到了众多去泡沫现象，与泡沫顶点对比差异极大。另一方面，中国经济又有许多“非典型”的亮点，汽车、船舶、新能源、新质生产力、发电量、旅游、餐饮，经济增长率、就业率、社会稳定，在全球都算不错的。

2. 可以进一步深入分析这个现象和特性。去泡沫的过程，是非常长的，一些行业有“终极泡沫”的意味。以前房价下跌也有过，但是都转头又向上了。一个有趣的关联是贵州茅台的股价，数次下跌，一年多就会再创新高。房地产火爆，社会情绪就高，茅台撑场子囤积气势如宏。茅台股价最高点是2021年2月的2489（复权价，不复权是2627），我当时就觉得估值太疯，狠狠唱衰、经常唱衰，到现在3年半了只有1400。跌了44%，新高得涨78%，真不容易。所以，去泡沫过程，怎么也得4年以上，应该会更长。房地产气氛应该再也不可能回去了，社会不会再有疯狂炒房的气氛，任务是从极冷的成交状态中恢复，这是可以努力的。

3. 一线写字楼租金，感觉是供给过剩、加上需求衰减双重冲击。包括住房租金，这方面没有炒作，也许会有公司垄断片区房源拉高租金。这个更能体现需求，人不买房总得住，公司关门、缩减业务就退租，创业、扩张会加租。租房气氛应该比买房更先到底，对经济趋势的反应更为直接。一个明显趋势是“租售比”正在迅速合理化，一线2%，二三线3%，以前太离谱，不管房租多低也买房。通过集中吸引人口、改善租房服务等调整，一线。二三线租售比向3%-4%发展，是合理趋势。

4. 其它领域的去泡沫，应该和房地产不一样。象买车多花点钱，和买房不是一回事。有个国产豪车在50万以上区间，一举成为所有品牌第一，买车负担不算大。高端餐饮、风投、创业、找工作、自媒体，气氛是波动性的，不可能一直低迷。肯定会有气氛不错的时候，到时股市创出新高都是必然的。连泡沫崩得最厉害的日本，股市都新高了。

5. 因此，总体判断是，房地产处于最长期的去泡沫过程中，房价本身就是周期最长的经济现象，长达数十年。但其它领域逐渐与房地产“脱钩”，摆脱低迷。例如旅游、演唱会，没有任何影响，直接和房地产脱钩，增长不错。出口也是，与房地产低迷没什么关系，主要是商品竞争力、全球经济、地缘政治的影响，中国优势在不断扩张，多个领域份额50%-90%，美欧日韩感到了相当大的压力。经常看见外国唱衰文，写房地产一身是劲，写到出口就说不圆了。与房地产气氛脱钩的领域越多，整体感觉就越好，最后气氛转成向上。

6. 和日本是非常不同的，日本不只是房地产泡沫破了，而是整个经济泡沫大破特破。当时日本太狂，以为竞争力多强，后面实际打下来，产业竞争不过中国、美国、韩国。基本输光了，就剩个汽车，这个再输，人均GDP就低于中国了，五年差不多了。