当下楼市里几类比较惨的购房者

这几个月政策密集得如同家常便饭，而我身边分为了两种人

一种是没买房的人，看着房价跌更加犹豫踌躇观望着

另一种可能和巧克丽丽一样，最近每当和她聊房子，都会发出怒吼：“我买在了房价的最高点！”

所以，今天的文章想要和大家分享的是

在这个波荡的楼市周期里，你我身边的那些，因为时机，因为个人决策，甚至真的是纯属命不好

一不小心，就成了当下楼市的“最惨买房人”

与其说：惨，不如说：有点可惜

他们不仅真实存在于购房群体中，而且还不在少数

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第一类：买在这几年楼市的最后上涨周期

2020下半年至2021上半年

这就是上海二手最后一轮周期了

从最近三年月度的二手成交数据来看，也是如此

2020年中开始上海二手，一直保持在近3w套水平，直到2020年底12月和2021年的1月，成交量站上了最高的4.4w套

此后二手的成交从2w套，缓慢地跌落到了现在的平均1.5w套左右

那时候不只是上海楼市，全国主要城市的楼市也十分火热

土地不断拍出高价后全国实行了土地双限，还有三道红线等等都是为了抑制楼市的走势过快

当然那个时候买房人的热情也是高居不下，巧克丽丽就是其中一个

如果你对这件事失去了回忆，可以返回看这篇文章《我紧急买了套二手房》

在她看房的半年时间里，市场给她的反馈是，很紧迫

1、房东挂出来的房源，出来一套卖掉一套

2、不但如此，同小区同户型的成交价还不断上涨

3、中介跟她放风说再不买后面可能会有指导价

于是在这样房东中介和成交价的压力下

在2021年上车了位于浦东金桥的一套二手房，成交价546w

她刚买完之后，上海楼市变天，出台了核验价，二手开始涨价，当时这套房最高挂牌价590w

2022年6月之后，这个小区的二手价格就开始有得谈，2022年底房价开始下跌，现在上套同户型房源成交价520w

目前来看，选择2021年中买下这套二手房

从价格来看，不是一个好时机，确实是站在了最近今年的房价最高点上

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第二种：买在认房不认贷政策出来前

对于买房的所有人来说，除了买房资格，进入了买房阶段，首付是第一门槛

对改善客户如此，对刚需也是如此

把房子买在认房不认贷前夕的客户，尤其是卖一换一的置换中产客户

改变就是，首付直接打半折

首付比例从7成变成了3.5成，也重新定义了很大一部分客户在上海买房的门槛

现在置换到1000万的房子，只需要支付350万首付，700万可以够得上近两千万的房子

另外一方面还有首套二套的利率差，以本金200万为例，从二套变首套的月供直接每月可降低850元，这也是实打实的变化

所以，买在认房不认贷政策前夕的人，确实有点造化弄人

如果晚一点买，首付的变化对于一个家庭来说，可能是完全改变人生轨迹的

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第三种：买在二手倒挂最高点

因为前几年上海楼市火热，一二手的倒挂，催生了很多神话板块

现在看到二手挂牌和成交记录，都还有点不可思议的感觉

其中最具代表性的，曾经的前滩挂牌到20万居然还算是，高性价比房源

我们似乎在前滩也听到了一些其他声音，比如二手房的成交价格

也陆陆续续听到很多小区有价无市的情况

包括一些楼盘的具体成交，到后期开始呈现乏力，在淡市期也和整个大盘一样，整体的成交均价有所下滑

甚至临港还出现过7万/㎡单价的挂牌，来自滴水湖

现在贝壳网上临港陆家嘴滴水涟岸6.53万/㎡的成交记录还在，也是在2021年6月份

而21年在临港，高价挂牌、成交不是个例，保利玲兰公馆、海上风华、东宸源著等等都在不断刷新小区最高成交价

后来楼市进入了冷静时刻，临港加大了土地供应，新盘一年能供应1万多套，单价限制在3万出头

临港新房市场今年也明显降温，备受关注的105片区也没有再现人才包场，更不用说其他新盘

新房哑火，二手房也直接被拍在沙滩上

所以，如果要说到惨这个事实

当年买了网红板块倒挂最高点的二手房业主，是真的成为了“接盘侠”

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第四类：这几年投资上海纯学区老破小

作为踩盘积极小分子的我，在这两年的踩盘经历里

真正让我亲眼目睹到惨的现状，还有这种房子：上海纯学区老破小

2021年底的时候，上海纯学区老破小的成交价格就一直在下跌

我去过高兴花园踩盘好几次，每一次都可以说是触目惊心

从曾经最高的时候，成交过11万/㎡的单价

同年底同一个小区同面积，价格却急速回落到6万/㎡，半年内走出了夸张的降价趋势，两个月总价降了近100w

后来，我们团队在2022年又去到高兴花园踩盘，发现房价居然还可以再下跌

而当我现在打开链家网，高兴花园的47平一室，总价又跌到了2字头，最新成交的只有271w，比2022年又跌了60w

触目惊心的不只是价格，还有房子本身

受到各种各样学区政策影响的老破小，尤其失去了居住属性

只拥有投资学位属性，而政策就像是这类房子抓住的唯一浮萍，一旦政策稍微变化，比如学区的分配学区摇号等等，就会彻底失去价值

所以前几年投资上海纯学区老破小的人，几乎都遇到了如高兴花园一般的结局，很难再高兴起来

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第五类：买到暴雷房企期房的业主

或许前几种业主，还属于时运不济，那么接下来这类就真的纯属命不好

在这两年里的地产黑天鹅事件频出，最大的黑天鹅就是房企暴雷

恒大开始，泰禾、融信、蓝光、富力...房企债务红线，破产重组的背后

也让这群最悲催的买房人浮上水面

买到暴雷房企期房的客户，他们便开启了提心吊胆的日子

房子还在动工吗，有些业主恨不得每天在工地上方飞无人机，实时观测动态变化

房子一旦停工，放下工作也得跟着邻居到售楼处拉横幅维权讨要说法，从客户变成了维权人的案例数不胜数

比如这群恒大业主

在某恒大楼盘的建筑工地上，有人在搬砖、有人运水泥、有人开挖掘机，有人给园林打营养针...硬生生把自己逼成了建筑工人和开发商

最难受的是，如果接受了购买的期房成为烂尾楼的事实

那么接下来将要面对的可能是无法交付的房子，无法结束的贷款，甚至有可能住进烂尾楼里

在楼市众生百态里

我想，买到暴雷房企期房的业主，大概就是这个时代最惨的买房人了

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第五类：老家县城好几套，一套都没卖掉

在老家县城有几套房，现在还紧攥着不卖的人

这也是我另外一位同事可可的故事，她的家乡在一个安徽的地级市

老家的房子的产权所有人是父母

而让父母卖掉老家县城的房子，大概是比老公借钱买房还难的事

对于父母辈来说，他们似乎只听过买房赚钱的故事，却不愿接受房子也会跌价的事实，即便是现在跌了最后也会涨

于是可可老家县城里的5套拆迁房，本身就是质量平平的动迁房

且还是一个人口外流非常严重的地区，基本年轻人都在往外跑

这也是几乎所有县城的困境，没有了流入人口的支撑

持有老家县城的多套房产，没有及时出手，大概率面临的就是像可可一样，房价不断下跌

大部分县城的房子，持有的越多，时间越久，跌去的总价更多

在二手市场上更卖不出价格，最后的办法，只能选择低价出租，一套房每年1万出头的租金收益

眼看着挂牌价一直在降，也只能以至少还能有稳定的租金收益，来安慰自己了

你以为只有动迁房如此吗，即便是新建商品房，也没有逃脱降价的命运

不说多套房产了，可可的朋友在2016年将手头上的闲置资金投资了一套老家的新建商品房，开发商还是知名品牌，也算是小城市里的高级改善类型房源

入手均价5900元/㎡，7年过去，2023年的今天，这个小区的挂牌均价，已经跌到了不到4000元/㎡

就这样，手上的60w资金，如今变成了40w，只能砸在手上，也不愿意亏本卖掉

这大概就是很多小城市小县城，不论是老房子，还是商品房的命运

小县城没有房地产，这句话真的是真的

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以下几种多套房持有者，如今正受难

环一线城市的投资客们，这两年跌惨了

城市群都市圈的发展，不仅让北上广深成为年轻人的奋斗之地，也让房价高不可攀

于是在四座中国最大的城市周边，出现了一些卫星城

上海-昆山、北京-燕郊、深圳-惠州 等模式

这几个城市成为了投资客的资金聚集地

他们在赌大部分年轻人会进入这些卫星城，长期定居居住

当一波波年轻人被极端通勤的生活毒打之后

环一线卫星城的楼市的真面目，其实就是睡城，少有产业支撑

环沪不是沪，环京不是京，环深不是深

除此之外

我们也和大家分享过小城市周边的海景房，乳山、钦州、北海，正在面临着业主降价抛售

我们曾实地去过的海花岛，自恒大暴雷房价下跌，岛上的中介门店正在面临的倒闭关门...

如此种种，我们盘点的楼市里最惨的几类买房人

其实也是在回顾，最近几年全国楼市行情里，因为炒作概念，规划，不确定风险

下跌得比较惨，房价回归理性的几类房子

当然作为个体，我们没办法每一次决策都踩准时机，预测周期

但从这些案例当中，依然能够提醒我们的是

除了那些碰上了我们只能自认倒霉的外部因素

如今楼市实现一夜暴富的可能，无限接近于零

房子随便买都能涨的观念，也早就应该抛掉了

以上为正文，来自乔不丝