25万亿存量房贷降息9月25日起正式实施，将会给借款人带来哪些实惠？如何解读？

在民间呼吁半年多之后，中国人民银行终于在2023年8月31日定音存量房贷降息一事：9月25日起，商业银行可依法有序调整存量首套个人商业性住房贷款利率（文中简称“存量房贷利率”）。

仅一周时间，9月7日，工商银行、建设银行、农业银行和中国银行等主要银行“不约而同”发布了“存量房贷利率”调整和操作细节。这意味着备受关注的存量房贷新政实施进入倒计时。

南方周末新金融研究中心对此次存量房贷利率调整细则发布进行了全程跟踪调研。对比四大行及其它中小银行的存量房贷降息细则，哪些要点值得存量房贷措款人重点关注？4000万存量借款人，哪些人获益最大？与2008年存量房贷利率降息政策相比，此次调整有何不同？银行如何应对这次冲击？

这个政策的目的是为了缓和提前还贷和按揭转按揭的狂潮，用一定程度的让利换取银行长期现金流的稳定，“给借款人带来实惠”的客观效果有一点，但不是主要目的。

目前在存量房贷问题上，银行最头疼的有三件事，一是坏账问题，二是提前还贷，三是按揭转按揭，我们一个一个来说。

坏账问题主要来自经济萧条导致的断供潮，特别是期房断供和烂尾楼断供，坏账问题看似严重，其实在这三个问题中是相对最容易解决的，因为坏账出现后，银行会对放贷工作的各环节进行尽职调查，只要尽职调查没有查出问题，负责放贷的银行工作人员就不会受到追究，这叫尽职免责程序，在烂尾楼断供导致的坏账中，由于违约方是业主，一般来说银行工作人员都能通过尽职免责程序免于追究，在中国，一件事情大不大，不是看后果有多严重，而是看问责有没有问到自己头上，只要没有问责到自己头上，那便不是大事。

至于坏账本身，丢给资管公司就完事了，只要不问责，那就是没有事。

然后是提前还贷问题，这个简单看一下数据就行，从2022年开始，提前还贷现象风起云涌并延续至今。今年第一季度、第二季度个人住房贷款的提前偿还率（年化）分别升至15.2%、13.1%，均远高于去年末的8.9%。

提前还贷的原因有两个，一是房地产行业的瓦解导致大量业主争先恐后抛售手头的房产，而在带押过户政策出台前，你要把房子卖掉，先得把贷款还完，然后才能卖。

于是很多人为了卖房，选择提前还贷，套现离场。比如先去民间借贷借个过桥资金，把贷款提前还掉，然后把房子卖掉，再把过桥还掉，从此无债一身轻。

另一个是经济预期问题，许多人早年之所以背按揭，是因为对经济发展和自身的收入增长有预期，对房产的保值增值有预期，认为房价上涨的收益能覆盖利息支出，自己的收入也足以维持按揭支出。

现在经济预期没了，房价事实上难以支撑，于是很多人选择提前还贷，及时止损，毕竟如果老老实实还按揭，那是还一天亏一天，比如200万的房贷，30年按揭，还下来利息比本金还高，而房价却不见上涨，于是很多人干脆凑钱提前还贷，避免被银行噶韭菜。

提前还贷对银行的长期现金流造成的损失是极大的，也是银行最恨的一种情况，想想就知道了，本来可以让你还30年的债，200万本金加200多万利息，从你头上拿走400多万，但是你一提前还贷，就只能拿走200多万了，直接腰斩，银行对这种事情是又恨又气。

于是，为了阻挠提前还贷，有关各方是煞费苦心，从排队预约，到延期大半年，再到提前还贷上征信，再到带押过户，甚至还有些贷款产品在合同里明文规定不许提前还贷，或者提前还贷要缴纳高额手续费，能用的招都用上了。

最后是按揭转按揭问题，不同的贷款产品有利息差异，不同渠道的贷款也有利息差异，一些在利率较高时期不听劝，强行买房，当了冤大头的人气不过，于是就选择了按揭转按揭，比如房贷转信用贷，比如房贷转消费贷，甚至还有房贷转小微企业经营贷和房贷转网贷的，简单来说就是想办法借一个利息比房贷更低的贷款，把房贷提前还掉，这样就只需要背那些利息较低的贷款，降低了融资成本。

但是这对于银行来说就吃亏了啊，本来200万房贷，背30年，银行可以赚200多万的利息，现在你一顿操作把房贷置换成其它贷款了，银行只能赚100万乃至几十万的利息了，煮熟的鸭子飞走了，肯定把银行给气死了，所以银行和监管方一直在严厉打击各种按揭转按揭的操作，堵住各种渠道，提高其它贷款的利率，想方设法把飞走的鸭子又按回锅里去。

可问题是魔高一尺道高一丈，消费者不是白痴，银行之间也不是铁板一块，各种变着花样的按揭转按揭层出不穷，比如有些地方小银行追踪大型银行的房贷利率，你降多少我就降更多，确保我的利率始终低于你，然后加大宣传推广，把你的房贷客户全都抢到我手里，把你的按揭全都转到我手上，摆明了专门针对大型银行的房贷客源，完全是靶向给药，后来监管层针对这种情况做了大量规定，严打这种降价抢客行为，于是这些银行为了规避政策就开始私下联络第三方中介做中间人，这些中间人以自己的名义去借贷款，再借给要办按揭转按揭的客户，自己抽一道手续费，但最终利率还是低于房贷，有些地方甚至出现了成规模按揭转按揭，一家银行消失的客源集体转移到另一家银行，齐齐整整，一个不少的盛况。

这种种无孔不入的手段下，银行和监管层防不胜防，四面漏风，不堪其扰，最终才只好妥协，选择降低存量贷款利率，本质上就是期望各退一步，用少噶两刀韭菜，换取消费者能安分一段时间，别整天玩这些花样百出的骚操作了，实在是怕了。

注意，这不是主动让利，更不是优惠客户，而是无数投机钻营，想方设法降低自己债务负担的刺头为广大消费者打出来的统战价值！是施压下的退让，是迫不得已的妥协，不是他们主动释放善意，而是斗争斗出来的！

当年有人说过，美帝国主义是但凡能不讲道理就不讲道理，但凡肯讲一点道理，那都是被逼的没办法了。

这句话，放之四海而皆准，不仅限于美国。

但要注意，这次让利幅度极其有限，明文规定利率下降程度不得低于签订购房合同那一年房贷利率的最低值，也就是说，如果你是高位时期上的车，那你事实上享受不到多少让利，因为你当年贷款的时候，房贷利率就处于高位，再降也降不到哪里去，甚至如果当年你上车的时候，房贷利率的最低值比现在的最高值还要高，那有可能出现一分不降的情况。

让利幅度有限，说明施压力度还不够大，所以妥协程度也有限。眼下要务是加大施压，增加强度，进一步扩大统战价值，迫使他们进一步妥协。

对他们来说，这是寒冬，对我们来说，形势一片大好。