呼和浩特半价卖房，比携程网杀熟高明十倍

开局一张图：

两张：

虽然大多数网民不会真的因为这则新闻而移民内蒙古，但在房价高、毕业生安家难的今天，“半价买房”的确能抓住网民的眼球。马前卒工作室虽然无意搬到呼和浩特，但和大家一样好奇，决定把事情的因果搞清楚。

4月18日，呼和浩特在政府信息公开发布平台上挂出一则通知，印发《呼和浩特市大学毕业生安居工程（试点）实施办法》。办法16条，核心只有两件事：抢人、卖房。

文件不假，下一步就是研究文件。

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学习文件精神

呼和浩特市提供的优惠包括买房和租房，买房显然是重点。

规划的大学毕业生住宅规划建筑面积100平方米左右……经过装修具备基本居住条件；

平均销售价格按照项目所在区域市场价格的50%确定，市场价格每年调整一次，由辖区政府提出，经市住房和城乡建设主管部门审核备案后执行；

采取按揭或公积金贷款的，首付比例最低可按20%支付。

半价买房，100平，首付比例低至20%，看上去还不错。房屋租售软件的数据显示，4月份呼和浩特房屋均价为10961元/平方米，大学生5000左右拿到住房，净省50万。

好梦一日游公司教育我们，听人说话主要听“但是”后面的内容，马前卒工作室也赶紧去看文件后面的买房条件。

学历：

半价买房，要求是全日制本科及以上，专升本、自考、函授、大专生不行；还必须是毕业三年内。

户籍：

必须具有呼和浩特市户籍且已婚，夫妻双方均符合申购条件的，也只能买一套；

如果本人在呼和浩特市规划区范围内有房，或父母在呼市规划区范围内有两套以上（含两套），都不能买。

落户好解决，呼和浩特去年5月就开放了中专生以上“零门槛”落户。但是单身大学生就得加油了。呼和浩特政府在抢人之余，顺便还替父母做了逼婚工作。

区域限制：

只看新闻标题，可能以为是呼和浩特全市范围内随意半价买房。然而，先行试点的地方只有呼和浩特科技城区域的指定安居楼盘，而且需要就地工作或创业。

科技城的核心区基础设施去年8月才揭幕，配套设施是否完善难说，至少在导航软件上暂时还搜不到这个地方。

虽然远离市中心区域，但当地房价已经不低了。科技城位于东河以东区域，西至东河、南至机场高速、北至G6高速、东至机场连接线，占地面积30平方公里，其中新城区占地24平方公里，原赛罕区占地6平方公里——赛罕区曾因入住率低，被媒体视为典型的“鬼城”。

这些地区均是呼和浩特房价上涨较快区域。数据显示，新城区二手房均价12043元/平方米，赛罕区二手房均价12034元/平方米，科技城周围已形成的小区单价在11000元到13000元之间。到底优惠有多大，要在规划的毕业生住宅和现有小区之间算差价。

至于未来的新增试点区会不会向全市扩散，需要市政府研究后另行确定。

时间限制：

半价买的房5年内不得上市交易，并且5年内如果不在试点区域就业创业，或把户口迁出呼市，都得原价退房，或按照当时的市场价格补齐差价。

呼和浩特还会建立跟踪监管机制，对人事关系、落户情况进行跟踪监督。如果工作关系离开试点区域、未按规定落户、私自转让，都会取消买房人的优惠。

总结：

虽然有这么多限制，但能让一对刚毕业的小夫妻省下50万，无论如何都是不可忽视的福利。

2

价格歧视

房地产经济和土地财政的时代，呼和浩特市政府许诺半价买房，岂不是亏得厉害？

相反，这恰恰可能是为土地财政贡献最大红利的选择。

经济学上有一个“价格歧视”的概念，即商家出售同样的商品，即便成本相同，也希望针对不同的的消费者开出不同的价格，以实现利润最大化。举个虚拟例子：

网红冰淇淋店有三个潜在顾客。土豪顾客10块也肯买；中产顾客能接受的价位是8块；而学生零花钱少，超过6块就不买了。冰淇淋成本5块，怎么定价比较好？

方案A，追求高利润率，卖10元，只有土豪买得起（损失顾客：白领、学生），他对价格敏感度几乎为0，你能赚5块钱。

方案B，定中间价8元，土豪和中产能接受，各自提供了3元利润（损失顾客：学生）。3+3=6元。

方案C，追求销量卖6元，学生也能接受，3人都会买，但利润率太低，总共只赚3元。

那最高利润就是方案B的6元吗？

其实还有方案D。如果操作巧妙，能对土豪收10元，卖中产8元，卖学生6元，总利润就是10+8+6-15=9元。

价格和销量互动图，价格增长，需求就下降，理想状态是不同消费者得到不同报价，即三种阴影面积全覆盖

如果商家能知道每个消费者愿意付出的最高价格，而且能做到一人一价，那样就能拿到最高利润。现实中没有这么好的事情，但二级/三级定价广泛存在，即价格歧视。

最常见的价格歧视就是低价促销，比如双十一的各种“满减规则”，团购，肯德基麦当劳的打折券。这些促销的共同特点是有一定程序门槛，消费者想要获得最低价，不仅要尽力了解所有优惠规则，还要仔细摸索细节，对“满减和积分能不能同时使用？”、“特价商品是否参加买2送1”等复杂信息做出判断。研究得越细，就越接近最大优惠。

为什么商家不简化流程，直接普遍打折呢？因为商家需要通过复杂的程序来区分客户：

一种是价格敏感度高的消费者，或者直说就是“穷人”。他们大晚上不睡觉抱着手机抢秒杀，愿意付出时间研究优惠信息，那就不妨在成本线上一点卖他们一些货，反正总是赚的。

另一种是价格敏感度低的消费者，有钱人，不打折也肯买，懒得搜集优惠券，那就让他们支付不优惠的价格好了。

肯德基打折券同理，有人费尽心思要收集打折券，有人只是商务会议结束图个方便，都在自己的接受限度上支付价格，反而让肯德基赚了最大利润。与这些操作相比，携程和滴滴搞大数据杀熟，换个手机就换价格，虽然也是价格歧视式收费，但明显手段太糙。

3

同房不同价

“价格歧视”虽然不好听，但客观上有一定的福利效应，比如第一个例子，只愿意花6块钱的中学生，也能吃到和土豪一样的冰淇淋。回到呼和浩特市的半价政策上，部分大学生就可以低价买房。呼和浩特政府从他们身上能赚到钱吗？

还是以科技城现状为基准，目前房价1.1万，半价5500，扣除2000元建筑和绿化成本，还有3500元可以用来支付土地价格。一般城市外围，小区容积率是2.5，即每平方米用地可以盖出2.5平方米的房子。那么只要每平方米的征地成本不超过3500×2.5=8750元，买卖就划得来，呼和浩特市政府就可以像前面卖冰淇淋给小学生的案例一样赚钱。

恰好最近的新闻提供了呼和浩特的平均征地成本：

2018年，首府努力克服土地储备资金极度匮乏、调控商品房价格对土地市场产生影响等诸多不利因素，组织出让42宗3311.29亩商住用地使用权，成交30宗2659.42亩，成交总价119.35亿元，收回土地成本62.45亿元，实现政府收益56.90亿元。

http://www.northnews.cn/2019/0114/3006607.shtml

2659亩，成本62.45亿，每平方米的成本就是62.45亿/2659/666=3526元/平方米。考虑到这里的价格是全市平均，而科技城算是外围郊区，呼和浩特市政府的赚头还要更多——虽然不如原价卖房多。

当然，如果科技城的所有土地都能转化为全价1.1万的住宅，肯定还是全价卖房更合算，但呼和浩特作为2.5线城市，在眼下房产价格滞涨的情况下，不太可能把郊区的冰淇淋都卖给土豪，甚至不能说服土豪囤积全部冰淇淋，那么还是找几个学生卖半价房好了。

假设建设成本为5000每平方米

4

五年就好

价格歧视最大的死穴是串货套利陷阱。还是回到第一个案例，如果学生能把自己的冰淇淋转卖给土豪，那么区别定价实际上就等于一律6元。消费者能随便交易二手货的地方，价格歧视是自讨苦吃——这在中国不乏实例，比如十多年前的“诺基亚事件”。

进入中国市场之初，趁着互联网信息不发达，诺基亚考虑到中国居民收入的地区差异，使用价格歧视战略，同一型号手机在东部的售价高于中西部。结果……还没赚到钱，各地经销商就发现了这个巨大的套利空间，从西部向东部贩运手机，获利如开印钞机。

2007年下半年，诺基亚通过罚款和取消售后等措施打击经销商串货，2009年5月，全国200多家手机经销商齐聚长沙酝酿起诉诺基亚垄断经营，6月，山东、上海等地近百家经销商罢售诺基亚手机，结局两败俱伤。诺基亚最终退出手机市场，这次打击算是一个不可忽视的因素。

同理，倘若半价买房的大学生可以把房子卖给别人，呼和浩特的房产市场就会瞬间崩盘，后果比诺基亚串货还要严重。不过市政府显然早有准备，如前面所说，一是限制半价房5年内不得上市交易，5年内要在试点区域就业创业；二是建立跟踪监管机制，对人事关系、落户情况进行跟踪监督，不符合政策的会被终止优惠待遇。

5年以后怎么办？

2019年3月8日下午，十三届全国人大二次会议上，委员长作关于全国人民代表大会常务委员会工作报告。报告称：

“集中力量落实好党中央确立的重大立法事项，包括审议民法典，制定房地产税法等……立法调研、起草，加紧工作，确保如期完成。”

本届人大任期到2023年为止，这意味着房产税怎么也会在5年内出台。5年后，地方政府的收入即将从卖地转为收房产税。房产税出台之前，房产增量越多，地方财政收钱越多；房产税出台之后，住人的房产存量越大，地方财政越宽裕。所以根本没必要担心对大学生半价售房影响5年后的房价——房产税下的房价，本来就和现在是两回事。

眼下能通过半价售房多赚一些卖地钱，又给未来扩大了房产税税源。价格歧视战略简直是眼下呼和浩特乃至其他二线城市的最佳选择。不意外的话，今后两年我们会看到越来越多的城市加入有条件打折售房的行列。

（作者：豆农）