一个月涨600万，疫情过后房价还会涨？

这两天，随着医护人员的努力，关于疫情的好消息开始慢慢变多。

比如上海疫情新增人数和入院人数都开始减少，北京的疫情也没有大面积扩散，这些都让大家感到不那么揪心了，甚至有些欣慰。

不过昨天有朋友问了我个问题，听完后，刚刚舒缓的心情又变得沉重。

那就是，疫情过后房价会涨吗？

我去查了一下上海的房价，别说，还真有可能。

有两个地方就涨得格外厉害。第一处是名为“华丽家族古北花园”，3月初这里还是2000万出头，目前已经超过3000万元。不到一个月的时间，涨了6、700万元。

涨价背后的逻辑也有些出人意料——因为被传出这是彭于晏所居住的小区，所以许多人抱着和明星做邻居的想法，争相买入这里的地产。

第二处地产涨价的原因更好理解一点，因为它不是单指某个小区，而是一类房子——自带花园、庭院的房子。

这是因为疫情中许多人缺菜、缺粮食，所以开始倾向于买这种自带种菜功能房子，于是价格也便涨了起来。

不过，相比于这些个别的地产涨价，大家显然更关心整体房价走势。

说到这，想必有人会联想起前些年的深圳。

2020年疫情突如其来，百业凋敝，唯独深圳楼市不跌反涨，还一飞冲天。

其中，光明区二手房价涨幅45%，学区房最高涨幅90%，几乎翻倍。新房市场，千亿豪宅更是动不动就秒光，让人咋舌。

后来人们发现，这背后其实是“无息贷款”的炒房套路——深圳金融机构毫无节制向市场发放无息贷款，而这部分贷款又多数流入楼市，于是带动房价上涨。

但如今的中国，和两年前还不太一样。

在被疫情、贸易战、企业裁员、局势动荡、股市暴跌接连蹂虐的2022年，或许是很多人有生以来最为艰难的一年。

假如今年房价再次暴涨，那么对于有安家落户梦想的年轻人来说，这个愿望将会离他们越来越遥远。

那么从目前来看，中国的房价还会再接着涨下去吗？

01

说起房地产会不会涨，首先要看卖房子的人跑没跑。

从去年开始，各大房地产商开始陆续暴雷，其中最严重的当属恒大，负债高达2万亿。

不过就在最近，它好像又缓过来了。

2022年4月21日，许久未露面的许家印身着一身黑色西装，出现在广州恒大中心，和他一同现身的还有三辆崭新的恒驰5新能源汽车。

他坐进座舱之后，通过语音助手点了一首《汉武大帝》的主题曲《等待》，并在体验后连连赞叹：“漂亮！真漂亮！”

这辆车到底有多漂亮也许因人而异，但许家印对它的重视程度是有目共睹的。

此前，他甚至缺席恒大债权人的会议，跑到恒大汽车开动员会，并且提出了一个要求，大干三个月保证恒驰5量产。

就在动员会的同一天，“恒大地产在珠三角”微信公众号却发出了一则消息：

恒大地产珠三角公司63个在建项目截至目前已全面实现复工复产，复工率达100%。广州、佛山、清远、肇庆、惠州、阳江、梅州、揭阳等多地项目陆续交付。

而放眼全国的恒大项目，处于复工复产的状态之中不在少数。从恒大于三周前公布的数据可以看出——全国771个项目，目前已复工734个，复工率达95%。另外，424个项目已恢复至正常施工水平，占比55%，也就是说超过一半处于正常的建设进度。

前段时间，恒大成都天府半岛千套房开盘，引来3000多人抢购，疯狂吸金16.8亿元。

这些数据都在向外界传达着一个信号：恒大没跑，又活过来了。

从濒临倒闭到迅速回温，大家就好奇，恒大是怎样完成逆袭的？

这背后，还要感谢各地的央企。

今年年初，五矿信托、光大信托两家央企接手了恒大在佛山、东莞、广州、重庆的四个已经停工的烂尾项目。

具体来看，光大信托接收恒大黛山华庭和东莞恒大悦龙台两个项目，总价为10.3亿元人民币；

五矿信托接收佛山铂睿府项目和广深国际文旅城项目两个项目，总价为11亿元人民币。

此外，另一家央企中航信托，还接手了恒大的广州南沙阳光半岛项目、南京溧水悦龙台项目；山东烟台，江苏徐州等地的国企，也相继接手了恒大的一些项目。

还有地方是将停工的恒大拍卖，来推动继续建设，完成保交楼的任务。

比如在3月21日，地方国企广州城投集团介入恒大项目的处置，作为保证人，保全信托计划全额本金分期支付，最终使信托本金安全退出。简单理解是恒大可以退出项目，然后拿回本金。而这个项目继续拿出来拍卖，确保全额支付信托公司的本金。

在它们的帮助下，恒大化解了高达70亿元的债务。

那这时有人要问，央企为什么偏偏要救恒大？

实际上，并不只有恒大有这样的“待遇”，所有处于暴雷边缘的房企都是如此。

4月24日，金融监管部门向主要几家资产管理公司和18家银行，提供了12家房企的清单，针对其资产收并购等工作拟有6项政策指导：

可以收2021年年底以前资产用途是土地价款的、可以收金融机构暂未纳入不良的贷款、可以收集团2021年年底之前的关联方应收账款。

以上业务开展不纳入房地产贷款集中度管理，保证按揭发放。

以上业务资本金按照50%计量，同时全力支持开发贷，资金务必封闭管理。

与关联方合作收购，不纳入重大关联交易。

对这12家房企的四证不全项目并购、涉及并购贷款置换土地出让金项目等合规性要求有所放松。

存量逾期补充增信后展期。并且指出，此批清单为首批企业，清单有效期2022年4月-2023年4月，后续会动态调整。

这个名单里，出现了许多我们熟悉的名字，如世茂集团、中梁控股、绿地控股、中南建设、奥园地产、恒大集团、融创中国、荣盛发展、阳光城、融信中国、佳兆业、广州富力。

国家队援助这些企业的背后，并不是从单一维度来衡量问题，而是考虑到千千万万百姓花重金买下的楼盘是否能够顺利交付、工程款是否能够保证及时支付、民工工资是否能够确保不被拖欠。

解救暴雷房企，实际上是为民生托底。

02

不过，保住和回暖，不是一码事。

比如，郑州。

3月1日，郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，通知包含19条有关房地产的新政策，也被称为郑州楼市新政19条。

“新政”中出现了许多熟悉的“老面孔”，比如放宽限购、取消“认房又认贷”、推行棚改货币化安置……

其中一条值得注意，是拥有一套住房并结清贷款的家庭，在购买二套商品房时，可按照第一套房的政策，进行贷款。

也就是说，只要没有银行贷款，购房都享受首套贷款优惠政策。

你觉得这已经力度很大了吧？别急，这还没完，在新政19条之后，郑州又宣布了二手房税费改革政策。

新的政策规定：

郑东新区、经开区、航空港区已开始执行新政，个人转让住房时，无法提供完整房屋原值、有关合理费用凭证的，按核税价的1%征收个人所得税。

简单来说，相当于取消了执行7年的20%差额税，对于二手房市场来说是重大利好。

但你以为如此多给力的政策就能推动楼市了？那就天真了。

因为等到这些新规出台后，郑州的楼市纹丝不动。

据诸葛找房统计，郑州新房一季度成交规模较去年四季度继续下跌，郑州新房成交9752套，环比下跌37.87%，同比下跌37.17%。

在数据面前，各种“利好”政策显得黯然失色。

有人百思不得其解，为什么这座人口过千万的城市，在如此多政策的刺激之下都会丝毫不为所动？为什么这座省会城市，吸引不了人来买房？

说到这，不少人指向了一个因素：暴雨。

2021年7月20日，郑州遭遇了一场历史罕见的特大型暴雨，导致1500万人受灾，当地经济陷入低迷，去年一整年， 郑州GDP增速仅4.7%，在全国平均值之下。

而既然问题出在“天灾”，那么在郑州看来并不是一件棘手的问题。

在2月15日召开的“郑州市委十二届二次全体会议暨市委经济工作会”上，郑州市代市长何雄还对于对郑州市房地产业这样分析判断道：

“郑州房地产市场现在遇到一些小困难，将来不会有大问题，市场需求平稳可期，供给侧也在优化调整。”

之后，何雄还给媒体用数据算了一笔账：

之前没有疫情时，郑州每年人口净流入40万，住房需求非常旺盛。今年郑州计划出台政策每年吸引大学生20万留在郑州，这些留郑大学生如果3年内买房，需求总量预计超过1000万平方米；郑州还计划出台支持政策鼓励外来务工人员在郑州买房，未来两年这一需求总量也在2000万平方米左右。仅此两项，差不多就能把郑州商品房存量消化掉。

但此话说出口没两个月，郑州楼市就陷入泥沼，拉都拉不动，人们这才发现楼市的困局远没有想象中那么简单。

不过还好，还有另一组数据可以帮人们解答这个难题。

数据宝统计，2017年至今郑州累计卖地金额高达5500多亿元，平均每年卖地超1100亿元，高居全国前列。

与此同时，2017年至2019年，郑州连续3年成交土地规划建面（住宅用地）超过3000万平，按照一套房子150平折算每年供应超过20万套。如果这些土地全部落地成新房，很大概率超过需求量，也会较大程度抑制新房、二手房价格。

也就是说，即便郑州的人口增长速度快，追不上房子在建的速度。当地产业容纳有限，支撑不了这么多买房人口。

任何价格都由供给与需求决定，当供给多于需求，流动性就要变弱，

买的人少，卖的人多，商品就要降价。

而当房价还继续维持不变的话，那么销量势必就要下跌。

所以说郑州的困局，实际上是在市场规律下的正常结果，并且郑州其实并不是“个例”。

据中指研究院统计，自去年四季度监管发声纠偏房地产融资政策后，截至今年4月24日，全国已有近90个城市公开出台房地产政策100多次。

其中既有楼市低迷的三四线城市，也有郑州、哈尔滨、福州、兰州、昆明、南宁、南京、银川、长沙等省会城市。

不过，目前来看这些政策都没有带来理想的效果。

根据国家统计局在4月18日公布的《全国房地产开发投资和销售情况》显示：

1-3月份全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%；商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。

写到这，我想起了《创世纪》中许文彪关于香港房地产到底公平不公平的那段话：

我们要的就是普通的房子，但是却要一辈子来供养。外面一些人，根本不懂建筑不懂盖楼，但是就是因为有钱，花一点点时间就可以把房价炒得很高。

但如今的国内各地的情况是，连当年呼风唤雨的炒房者都炒不动了，甚至很多人赔得血本无归。

当下，房子，真的炒不动了，终于可以全面回归住的价值了。

03

当然，随着房地产炒的价值降低住的价值上升，也衍生出其他副作用。

2021年12月17日，国务院办公厅督查室发布了一则关于河北霸州出现“三乱”事件的通报，仿佛将我们一下子拉回到十几年前：

据不完全统计，2021年10月1日—12月6日，霸州市15个乡镇（街道、开发区）入库和未入库罚没收入6718.37万元，是1—9月罚没收入的11倍，涉及企业和个体工商户2547家，平均每家罚款、收费2.64万元。

什么是“三乱”？通俗来说，就是大面积大规模乱收费、乱罚款、乱摊派。

这些乱象，本在上世纪末尾就被国家明令禁止，最近又在河北死灰复燃，卷土重来。

而从通报来看，出现这种情况的罪魁祸首，是当地愈加捉襟见肘的财政收入。

根据《中国房地产报社》中一位长期研究京津冀区域经济的人士表示，“霸州钢铁产业在2017年整体退出，给当地贡献了较高税收的两家大型国有钢铁厂生产线又相继关停，减少接近10亿元税收。尽管当地还有不少家具、制造业等家庭式小作坊，但这些民营企业对于提升税收的能力贡献不大。”

霸州此前一直依赖于钢铁产业。但由于环保等原因，开始产业转型，不过一直没有收到很好的效果。

除了钢铁产业之外，房地产是霸州另一个主要税收收入，但随着环京城市实施限购，使得房价迅速熄火，当地的土地财政以及和房地产相关的税收自然也好不了。

Wind数据显示，自2015年开始，霸州当地成交楼面价从528元/平方米单价快速上涨，到2017年成交楼面价已经高达1491元/平方米，土地成交总价也从每年16.1亿元增加到48.6亿元。但2017年是一个分水岭，受限购政策影响，之后几年霸州土地市场持续下行，到2021年成交楼面价803元/平方米，全年卖地收入仅12.7亿元。

土地财政的终结，令当地政府财政吃紧，导致一些乱象出现。

而要想解决地方政府的财政问题，新的税源势在必行。

对于这个新税源，大家很自然地将目光放向房地产税。

2021年10月23日，十三届全国人大常委会第三十一次会议表决通过了《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》，正式将房地产税改革放到聚光灯之下。

2022年1月7日，税务局发布最新公告：2022年底前，实现不动产涉税业务的全流程信息实时共享。

不过房地产税目前面临的最大问题是，会导致地方短期内房产收入剧减。

因为，新税的推行，势必会影响家庭资产配置的逻辑，造成部分人群对于房产的抛售，再次对价格造成冲击。

这个不是瞎说，是有数据支撑的。

保利发展研究团队对重点40城客户的调研显示，近半年有置业计划的1400组客户中，在房地产税试点预期下，75%的客户放弃购买或观望，主动延迟入市；即使买，也从以往买小、买多（套），到买少、买适中、买精。

换句话说，不推行房地产税，地方长期来看会缺钱，但立刻施行房地产税，可能瞬间就陷入财政危机了。

在当下多重压力叠加之下，现实如财政部所说，“不具备扩大房产税改革试点城市的条件”。

但是，在另一方面，人口更是一个不容忽视的因素。

三周之前，国家统计局数据公布了2021年各地出生率与人口自然增长率。数据显示，2021年末，全国人口141260万人，比上年末增加48万人。全年出生人口1062万人，出生率为7.52‰；自然增长率为0.34‰。

全国而言，去年全国的人口出生率为1949年以来最低，而人口自然增长率为1961年以来首次降到1%以下。

如何让年轻人生孩子，以及如何让年轻人生更多的孩子？成了一个如今这个年代回避不了的问题。

但他们的生育决定、婚恋决定无疑又和生活成本挂钩，这其中占了大头的，还是要绕回房价。

从这个层面来说，当下全国各地的房价会稳住，但是也“不再具备大幅升值的条件”。现实数据，也是如此。

房地产企业不能倒，是时机问题。房产税扩大改革计划推行，也是时机问题。

而时机，已经捏在宏观之手。

可以说当年野蛮暴戾的房地产，已经被关进笼子。何时彻底驯服，只是时间的问题。

尾声

这次疫情，让大家认识了一个道理：挣容易钱的时代过去了。

这句话，对于那些靠房地产征税的地方政府来说，同样适用。

过去痴迷房地产手段的地方政府，应该把更多目光从如何在年轻人身上挣钱，转移到如何帮年轻人挣钱。

那么，如何去帮？

去年两会期间提出的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》已经明确写出了：

那就是掀起攻克基础零部件、元器件、基础软件、基础材料、基础工艺的大浪潮。

其中重点攻关的科研领域包括以下七大项：

人工智能、量子信息、集成电路、脑科学与类脑研究、基因与生物技术、临床医学与健康、深空深地深海和极地探测。

这些领域势必会投入大量资金，以及吸引大量人才，并带动以下相关产业发展：

新一代信息技术、生物技术、新能源、新材料、高端装备、新能源汽车、绿色环保、航空航天海洋装备。

政府也制定了清晰的目标：未来5年新兴产业增加值占GDP比重要超过17%。

为此，《纲要》从多方面对发展高端制造业进行保驾护航。

在大环境方面：进一步推进“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”，支撑点为扩大内需和产业升级。

在人才培养方面：劳动年龄人口平均受教育年限提高到11.3年，并在2025年将高等教育毛入学率将提高到60%。

在研发投入方面：全社会研发经费投入年均增长7%以上，投入更多的资金，引入更多人才。

不得不说，过去痴迷房地产手段的地方政府，要做到这些，会很难。因为，不仅要恶补专业能力，还要俯下身子做好服务者。

参与其中的所有普通就业者、转型者，也会经受巨大的阵痛。

但是，长痛不如短痛。

房地产以及房地产衍生出来的千百行业，的确能挣到容易钱。

但是，挣容易钱的时代，就要过去了。

参考资料： 

《上海楼市按下暂停键，“金三银四”失约，彭于晏同款豪宅暴涨640万》，时代财经 

《大救市！为什么是郑州？》经济观察网 

《从洪灾和疫情冲击到19条“新政” 郑州楼市这一年经历了什么？》第一财经 

《霸州之困：新产业景气度低，土地收入降幅超7成丨焦点 》中国房地产报社