这么漂亮的房子，怎么建在山火区和地震带上

文章首发于公众号：叁里河

作者：星爸爸

“火灾已经变成了加州的一部分”，一名官员在接受采访的时候说。

加利福尼亚刚经历过创纪录的火灾大年。据加州森林及防火局 CAL FIRE 统计，2017 年共发生森林火灾 9133 起，烧毁约 5600 平方公里土地，其中包括了 5 起史上最恶劣的二十起 “荒地城郊交界区火灾” （wildland-urban interface fire）。

作为对比，过去五年里年均火灾数量为 5835 起，受损面积约 821 平方公里，无论是受损建筑物数量还是受害者人数，都超过了前面九年总数。

没想到到了 2018，这些数字再次被刷新。CAL FIRE 截止到 11 月 19 日的统计，加州被上报火灾已有 7852 起，受灾面积超过去年全年，超过 7371 平方公里。

加州近来的几场大火已经烧掉了数以十亿计的美金。已成最致命火灾的 Camp Fire 形势严峻，据旧金山纪事报统计，已经有 77 人丧生，将近 1000 人失联，1.2 万居民建筑被毁，而火情目前仍有 40% 以上不受控制。

一周前的估计，加州政府、受灾居民和保险公司合计将因这几场火灾损失 190 亿美元。居民的损失是最惨重，上万房屋被毁之后，高额赔偿使保险公司也不好过。

进入 2000 年之后，加州火灾一直处于高发阶段，过去十七年每年平均灾害数量 7777 起。连年高发使得保险公司的赔付支出也逐年高涨，今年早些时候，受灾金额就已经达到 120 亿美元，而这些都还不算后来发生的几场历史性大火。

精明的保险公司想要把代价转嫁到消费者头上，取消政策、中止续签和提高保费越来越常见。2010 至 2016 年之间，部分价格已经上涨了 200% 多。2016 年保险公司向高发区居民收取的续保费就在上一年基础上上涨了 15%。

加州保险局统计，2016 年保险公司总共在 24 个郡县拒绝了一万多份需合同，比上年增长 15%。随着去年和今年连续创纪录的火灾侵袭加州，这个数字想必还会增长。

一月份时，保险局就发布了一份说明火险供应减少和价格问题的报告。报告称，过去十年郊区野火的上升和城市边际的扩张使不少家庭面临严重的火灾威胁。

保险局也因此收到更多关于火险的投诉。这份截止到 2017 年 11 月份的调查发现：主要保险公司都有不向荒野城郊交界区居民提供新保单或者续签合同的纪录；保费和相关费用在高风险区显著提高；即使客户搬迁，费用也不会减少；用来确定保费的模型标准不一等等

今年发生的几场严重大火都位于所谓的荒野城郊交界区 （wildland-urban interface，WUI）。据统计，全加州约有两百万户居民位于 WUI 区域，面临着较高或在极高的野火风险。研究报告显示，截止到 2050 年，将有 120 万居住房屋在这些区域落成。

“人们喜欢在国家森林公园旁边居住”，一名负责减少野火损失的非营利机构负责人。这次 Camp Fire 的起源点，巴特郡就坐落在几大片森林边缘，算是典型的 WUI 地区。这里房价中值在 28 万美元左右，华人稀少。

而另一场 Woolsey Fire 则位于文图拉郡，紧挨洛杉矶郡，后者华人人口数量占当地总数第一。在 Zillow 上，文图拉郡房价中值为 59 万美元，洛杉矶郡中值则为 61 万美元。

但由于 Woolsey Fire 相对较小且在尽快被控制，没有在华人圈内引起多大反应，只有在前几天烧到马里布豪宅去的时候才在中文网络传出有华人豪宅受损也只是一笔带过。

野火可能会在短期内造成房价波动，比如在重建期内周边房价会有 10%～20% 的提高。重建的施工价格也会提高，不仅是被烧毁的房屋需要投钱重建，那些幸存下来的房子也要为了避免贬值而进行修缮。在旧金山当地网站上，就有施工团队在灾后提高收费的新闻。

很多人倾向于灾后在原地重建，但重建成本已经随着火灾的频发和越来越高的赔偿额而上升。正如上文所说，保险公司会采取不续签和降低保额等方式节省成本，据社会组织 United Policyholders 调查，三分之二投保者平均每人 “保额过低underinsured” 的金额为 31.7 万美元。

一个 CBS 受访者在 8 月份大火中损失房产之后，从自己退休金中拿出了 30 万美元弥补保额空缺。虽然州政府表示不会允许保险公司一次性把成本转移到消费者头上，但这部分居民投保成本上升已经是不可避免了。

同样令保险公司头疼的还有地震。加州州长说，火灾是加州的 “新常态”。地震就是加州的土著了。

全美超过三分之二的地震发生在加州，如果说致命野火的高发地集中在 WUI 和华人聚集区重合度不高，那么加州地震高发区的分布就很符合华人在湾区和洛杉矶市区扎堆购房需求了。

公益组织 California Earthquake Authority 的首页上，几个数字让人过目难忘：15700 个已知断层、500+ 个活跃断层、30 年内发生 6.7 级地震的概率大于 99%，绝大部分加州居民生活在活跃地带 50 公里范围内。

以湾区为例，在某经纪人房产网绘制的加州华裔人口分布图上，湾区几个郡华人人口占本地人口总数的排行均达到前十，其中旧金山排名第二，阿拉米达排名第四，圣塔克拉拉排名第三，圣马特奥排名第六。

整个湾区都在地震带之上，华人论坛资讯地震带的买房贴总会引来一群自嘲，“反正横竖要震，只要在湾区内就是五十步笑百步”，“既然来了湾区买房，就不要考虑地震问题”，嘲讽杞人忧天的心态是共识。

再看加州官方的质地断层活动地图，两条主要的断层 San Andreas 和 Hayward 贯穿了很多知名的华人聚集城市。加州南部洛杉矶县和洛杉矶市也分布着五个高危区域。

从房地产买卖平台 Redfin 上搜索几处房产，再对比官方地震地图，就可以发现紧挨高危的房屋随处可见。比如位于圣塔克拉拉的某处标价 69 万美元三卧室独栋就在最活跃的 Hayward 断层旁边，华人购房重点关注区尔湾一栋 190 万美元四卧是独栋就直接位于一个小断层之上。

虽然这些信息在湾区老居民中已经等同于常识，但对于很多跨境买房的人或者没经历加州地震的人来说可是闻所未闻的。尽管跳票多年，但科学家们仍坚持预测未来三十年加州将发生大地震。很多外来人口买房都会选择长达二三十年的固定利率贷款，但由于没经历过地震，很多人忽视了为房屋购买地震险。

洛杉矶时报说只有 17 % 的加州屋主购买了地震保险，这种现象主要由两部分原因，一是侥幸心理作祟，二则是保险费用可负担性不高。

加州最近的一次大地震发生在十四年前 — 洛杉矶北岭 6.7 级地震。之后，虽然小震不断，但是预测中的大震也一直没有出现。

每次大震之后都是政府完善建筑法的时候。比如按照七至八级地震标准，规定学校和医院建筑的抗震性能和建造地点、改造现有高速公路和桥梁等基础设施、建设更多的木结构房屋，以及在建筑动工前期加入 “震后恢复” 的考量等。

技术的发展和远离大震时间太久让居民对自己的住所安全有更高的信心，更刺激他们在购买高额保险时选择回避。94 年北岭地震使加州的保险公司掏出了 125 亿美元进行赔偿，据称比加州之前所收集的地震险总额都高。

此后，保险公司把曾经配套房屋险销售的地震险单列出来，收取更高的保费，设置更高的自负额。所以，很多购房者在购买时如果没有银行或者其它机构的强制规定，会选择跳开这一步。

虽然后来由政府牵头组织起了公益组织 California Earthquake Authority（CEA），旨在为居民提供可负担的地震保险。但据洛杉矶时报分析，该计划提供的基础保险赔偿过低、保障范围过于狭隘具体而自负额也太高，一个基本保障住户如果购买了 30 万美元的保额，自负额将高达 4.5 万美元，如同鸡肋。

不过 CEA 最终还是通过扩大选项池，延缓了选择不足的现象，官方称增加选择之后，超过 3.4 万名住户购买了额外的保障。但据洛杉矶时报称，每六户中仍然有约五户没参加保险。完全不保和选择商业保险两个极端仍然存在。

影响保险价格的因素很多，根据建筑年份和地理位置等条件不同，价格差距显著。将上述尔湾的 190 万独栋别墅进行估价，在 CEA 官网上选择 Allstate 公司的保险方案，只需要 1000 美元左右年费。对比之下，圣塔克拉拉的 69 万美元独栋，在相同保险政策下就需要 3800 美元年费。

这个例子里，除了地理位置与断层的关系，建筑年龄和房屋结构也起了很大作用，比如尔湾的别墅建于 2012 年，而圣塔可拉拉的独栋却建于 1955 年。90 年代后期的房子需要在建筑规范上符合加州关于抗震性能的规定，这个规范一直随着技术进步而不断改进。虽然老旧房屋也有相应的改善要求，但整体上抗灾性能远不如新房，保险费用相应提高也就在情理之中。

其它因素，比如建筑层数也会影响报价，比如尔湾别墅是两层建筑，理论上要比后者的平层风险更高，但细究起来还是不如建筑年代的硬伤权重高。

不同于国内买房只要看看地段价格和学区，美国购房的评估维度更多，很多因素都是国内所没有的，而在不同条件下，同一变量的意义也发生改变。

比如房屋老旧，在东部可能只是意味着居住舒适性有所不同，到了西海岸就是安全与否的差别，连保险相应产生变化；木房子抗震性能好，但防火性要打折扣，还要考虑白蚁影响，定期除虫的开支又是一笔。

国内买房是一个投资决策的过程，投入回报算清楚就能下单。美国买房更像是一场长期规划，考虑的因素更加复杂多样。