海南开放15年失意记（下）

——40年前的希望与失望（1980-1995）

目录：

一，开放与汽车事件

二，特区省与洋浦风波

三，第三次热潮与地产泡沫

四，回归海岛之源

三，第三次热潮与地产泡沫

（1991-1995）

海南的第三次热潮，正是房地产泡沫。这是海南40年发展史上最广为人知的代表事件。

1990年，尽管洋浦港还是一片乱石，开发区尚未批准，开发主体企业尚未注册，但海南其他地区的基建已经有了新的进展。伴随宏观调控接近尾声，海南提出了“大改革、大开放、大开发”。

大改革以金融改革为首，简单说就是放开金融，发展金融。这一点当然又难免回到海南缺钱的老问题。

大开放以物价开放为首。

大开发以“成片开发”为首。而“成片开发”以当时还被报以众望的洋浦开发区为代表。

这三个重点，后来被歪曲了本意，成为房地产泡沫形成的基础。

1992年1月，邓小平南巡。1993年11月，十四届三中全会通过《关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》。这是所有地方故事里都无法避开，对全国各地的人心形成振动，推进改革开放和经济发展的事件。

海南于1988年写入省内发展战略的“社会主义市场经济”，现在要遍布中国了。

此后，中国大地的每个角落都在以自己的理解将“南巡讲话”和《决定》付诸行动。这时的海南，经历了宏观调控三年，经历了领导者的变动，完成了一些既定的基础建设，正在进入更大的开放。前方即将爆发的，却不是建省时提出的工业，或者旅游业，或者热带农业。

1987年，深圳试行土地招标有偿转让办法，12月1月首次通过公开拍卖出让土地。当天下午4点，罗湖一块8588平方米的住宅用地，成为中国第一笔土地使用权交易的标的物，成交价是525万。开发商在这里建起了“东晓花园”住宅项目。

次年，包括《宪法》在内，相关法律修订，从此中国的土地使用权及物业可以依法转让。

今天，通过后视镜的角度去看，房地产泡沫在海南的膨胀，几乎是一个必然，而且是全国最为必然的必然。

首先，经过此前1987年-1991年依次出现的物价闯关失败、通货膨胀、治理整顿，1991年末，中国第二次闯关，分批开放价格。后至1993年，价格接近全部开放，又一年后，物价的上涨得到控制，增速越来越低。

在此过程里，各类商品出现了不同程度但总体可控的价格上涨；严重失控的也有，比如海南房地产和上证指数。楼市股市，本来就是两大泡沫体质。

其次，当时的海南财政太穷了。通过转让土地使用权补充财政，是海南不可能拒绝的诱惑。而且这一切都在法律范围内，都有深圳等地先行一步，全社会都已经进入“社会主义市场经济”。相比倒卖汽车和向外商出售洋浦港开发权，卖地显得更加理所当然，财政收益还更大。

再次，中国正走出宏观调控，正逢宽松的信贷环境。而上文提到的海南金融开放，物价放开，成片开发，无疑都在助推当地的房地产市场。

此外，海南作为唯一的特区省，作为以台湾为目标的宝岛，便有了炒作的一大要素：想象力。

当然还有最后一点，那就是房地产业刚刚起步，中央政府和地方政府都没有经验，相关法律法规并不完善。这样势必存在各种宽松和漏洞。

比如海南的房地产销售方式。开发商拿地后，建筑施工图纸经过政府批准，即可开始预售房屋。预售房屋不需要办理预售登记手续。即卖“楼花”。同时，购房者首付比例最低10%。

又比如，除了向银行贷款，开发商的资金补充途径还有房地产投资券，债券，基金，股票。房地产投资券和债券都是开发商直接向社会集资的办法。投资基金则是由金融机构设立基金，实际上是开发商间接向社会集资。

于是，宏观调控逐渐熄火，第二次物价开放之时，海南房地产热了起来。

从土地使用权可交易的1988年，到泡沫吹起来之前的1990年，已有一批资金进入海南，但没有炒起什么风浪。1990年末，海南房地产市场还呈现供大于求的状态，商品房空置率在40%左右。

但进入1991年，所有的因素集合在一起，吹泡泡万事俱备。

热潮起于1991年第四季度。短短三个月间，海口部分商品房出现售价翻番。突如其来的异动，使老的投机资金狂热起来。寻着钱的味道，更多新的投机资金涌来。

海口好地段的商品房很快销售一空。差地段的存量去化也开始好转。

这里当然缺不了熟稔炒地的港资。曾氏房地产在海甸岛买了150亩地。香港熊谷组在海甸岛东部开发区买了50亩地。洋浦开发公司也没闲着，虽然招商上没有建树，但通过出售开发区中心的洋浦大厦周边的“中心商业区”，也叫上了最高200万元一亩的价格，是其成本价的1000倍。

接下来的1992年和1993年以及惯性下的1994年，在海南——主要是海口，其次是三亚，新中国建国后第一场房地产泡沫终于吹了起来。许多房子都还在建，或者仅在图纸上，楼花已经几经转手，每一次转手都在升值。

其概况只需几个数字就能描述清楚。

1991年末，海南省有房地产开发和经营企业372家；1993年最高峰时，这个数字是4020家，占全国2万多家的五分有一。

1991年，海南有建筑企业274个；1993年，伴随房地产开发企业的增加，建筑企业增加到394个，1994年增加到683个，1995年继续增加到702个，但1996年只剩一半。

1990年，海南全社会固定资产投资额为36亿；1993年，这个数字是188亿，1994年延续惯性到220亿。

1990年全年，海南房地产开发投资总额为4亿，占全社会固定资产投资11%；1993年，这个数字是57亿，占全社会固定资产投资30%。

1991年，海南房屋建筑施工面积为540万平方米；1993年和1994年，这个数字都在1000万平方米以上。

1991年，海口地价每亩几十万，1993年最高时达到600万。

1991年，海南住宅均价1350元，1993年最高时达到7500元，甚至出现了单价过万的高档楼盘。

1991年，海南财政收入为9亿；1992年暴增到15亿，1993年达到23亿。

全国也不是只有海南狂欢。1992年和1993年，全国的房地产投资增速出现畸高，房价在2年内涨了50%左右。这个数字虽高，但远低于海南的5.6倍。海南是唯二的重灾区，另一个是广西北海。

1993年6月24日，国务院下发《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》——宏观调控又来了。

1993年6月23日，朱总理宣布停止房地产企业的上市，控制银行资金进入房地产。次日，国务院下发《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》——宏观调控又来了。

从《意见》看，政府最主要的担心来自于金融系统。阐述问题时，第一条就是“货币过量投放，金融秩序混乱”。其次是紧跟着出现的通货膨胀现象。同时“财政困难状况加剧”。然后才是工业和出口上的问题。

《意见》提出16条措施。其中前11条都是金融上的收紧，分别是严控货币发行，收紧或停止金融机构拆借，加息，清理社会集资，严控信贷总规模，银行清理资产以保证兑付，央行深化改革，金融体制深化改革，发行国债，严格管理股市和债市，外汇管控。这对于在房地产资金链里的热钱，刀刀见血。

更狠的在后面。除了第13条“强化税收征管”和第15条“抑制物价总水平过快上涨”不算专门针对房地产，另外3条直击房地产的命门：

十二，加强房地产市场的宏观管理……执行《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》。……坚决制止炒房地产获取暴利的行为……

十四，对在建项目进行审核排队，严格控制新开工项目。……特别是高档宾馆、写字楼、度假村等，要下决心停缓建……建设资金供应无保证，条件不具备的项目，都不得批准开工……

十六，严格控制社会集团购买力的过快增长。

当年8月，国务院转批《关于加强固定资产投资宏观调控的具体措施》的通知，明确规定房地产开发投资要纳入国家固定资产投资计划，否则银行不得发放贷款；要控制土地供给；停止建设高档楼宇等。

这不是中国第一次对通货膨胀的危机管控，但确是中国第一次房地产调控，特点是直接干预，简单暴力。

接下来，海南房地产泡沫破灭。

机敏的投机家已经离开了海南——比如包括冯仑、潘石屹、王功权在内的所谓“万通六君子”。留下的是后知后觉的人们，是从买地直到最后一个接盘侠的债务。

海南人冼笃信曾在1984年的汽车倒卖中赚到人生第一桶金。1989年，在分析海南建省的相关政策后，他通过自有资金加贷款买下三亚河西路南段的开发权。三年后，地价上涨超过10倍，冼笃信的5000亩地价值10亿，他成为海南首富。

1993年，冼笃信当选海南第一个非政府官员的全国政协委员。他没有听取时任人民银行海南分行行长马蔚华关于风控的提醒，继续贷款，发债，投资，成为炮灰中的一个大炮灰。

怎么爬上去的数字，又怎么掉落下来。但后遗症远不是企业和个人手里的房子贬值那么简单。

留给海南的，是几乎看不到尽头的烂尾楼和呆坏账。

烂尾楼学名叫积压房地产。海南的积压房地产占全国10%。有人戏称到海南去看 “天涯、海角、烂尾楼”。

当年，海南有空置房455万平方米，烂尾楼1631万平方米，闲置土地23800公顷。当年全国房屋的空置率在7%左右，海南的空置率则回到了1990年的40%。

没有办法，海南进入漫长的积压房地产处置期。

1998年，海南建省十年，政府做了一次系统性的统计：

十年间，海南的商品房开发建设规模为3669万平方米。其中，共竣工1686万平方米，在建144万平方米，停建1135万平方米，报建但未开工704万平方米。也就是说，全部开发规模中，竣工的不到一半。而在竣工的1686万平方米里，累计销售974万平方米，不到60%。

和烂尾楼共存的是呆坏账。

据1998年的统计，四大国有银行的海南房地产积压资金共407亿。加上社会资金，积压资金总量达到800亿。这一年，海南的GDP是442亿。

事已至此，钱没了可以再赚，但这为海南后来的经济发展留下了一个污点，因为这是一个金融信誉很“不良”的地区。

次年，国务院下发《关于印发海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、人民银行处置海南积压房地产试点方案的通知》。此时距离泡沫破灭已经过去近五年，而处理成效有限，才有了国务院级别的指导。可见其影响之深、之远。

处理积压的办法是给补贴，给政策，勾销债务，降低房价，促进转化或销售。说白了，就是政府出钱，银行出钱，企业出力，个人接盘，多方共同努力——把当年以100块钱的价值贷款，目前只值20块钱的东西，用50块钱卖出去。

海南在这一年成立了处置积压房地产工作小组。其中的具体事务不胜繁琐。

这些都是非常典型的泡沫带来的伤害。一场泡沫，这个地方的房地产业失去了未来十年的健康。

1994年海南全社会固定资产投资的220亿和1993年房地产开发投资的57亿，分别到2002年和2005年才被超过。积压房地产的处置也延续多年，直到2006年宣告结束。

1995年成为海南开放后最黯淡的一年。

1993年，海南GDP增长率冲到20.6%，和所有沿海地区共处当时的第一梯队。1994年因惯性保持在11.3%。但紧接着，1995年，GDP增速回落到3.8%，为全国最低；第二产业增加值和工业增加值均同比下降。1996年，GDP增速回升到4.7%，依然是全国最低。

长期低于全国水平的人均GDP，在1992年开始三年房地产泡沫中反超全国水平，1994年高于全国15%，但1995年再度低于全国水平，并在1997年反而落后15%。

后来，这一差距不断拉大。2008年，海南的人均GDP比全国低27%。

回看1988年国务院要求的三步战略的第一步：“争取在三、五年内赶上全国平均经济水平”，以及当时海南所拥有的政策，难免让人唏嘘。但这不能说仅仅是因为海南没有用好政策，或许最初对海南的定位和期望，并不是海南应有和应得的。至少在那个时点，是错的。

四，回归海岛之源

（1995年之后）

陷入失意而影响深远的，不止洋浦港和房地产业。建省那年《海南经济发展战略》里的三个重点，“工业为主导”落败，“外向型”落败，“自由经济区”落败。

1995年，建省七年，海南第二产业增加值占GDP为22%，相比1988年提高了4个百分点；工业增加值占GDP为12%，相比1988年反而降低1个百分点。这意味着第二产业贡献率的增加均来自于建筑业。

而在全国，1995年，第二产业增加值和工业增加值占GDP分别是48%和41%，相比1988年分别提高4个和3个百分点。

七年间，海南第二产业增加值占比最高的年份是房地产泡沫对应的1993年和1994年，均达到25%，其他年份则从来不曾高于22%；工业增加值占比最高年份是1993年14%，其他年份都在11%-13%徘徊。

海南1995年363亿的GDP里，第一产业占比35%，第三产业占比43%。显然，第三产业才是名副其实的“主导”，其次是第一产业。若再去掉建筑业，工业主导根本无从谈起。

1995年，海南进出口总额为22.7亿美元，是1990年（9.4亿美元）的2.4倍；海南外贸出口总额为8.3亿美元，是1990年（4.7亿美元）的1.8倍。同期全国之数均为2.4倍。那么，在政策光环下，海南的数据远远谈不上“外向型”经济。

公允地说，在海南出现的三轮热潮里的三个事件，都并非是海南特有的，而是存在于全国的发展、试验的环境里。但是，海南似乎总是把试验试出了不小的错，试成了重要教训。

另一个曾经受到瞩目的改革，是海南作为全国最大的体制改革试验区，实行“小政府、大社会”。“小政府”来自于自由主义经济学理论，认为政府管得越少越好，包括收税要少，公共投入也少。因为政府是一种“恶”，而自由万能，市场万能，自由的市场万能。

几年后，“自由经济区”停滞不前，“小政府、大社会”草草收场。

而在距离海南不远的广东顺德，1992年开始的地方行政体制改革大获成功，顺德模式成为改革代表。顺德进行改革时，目的是建立于社会主义市场经济相适应的行政体系，步子远不如海南“小政府”试验那么大，但其实改革工作更难，更细腻，从行政体制改革，到产权制度改革，到社会保障制度改革，层层推进。

对于海南“小政府、大社会”试验的反思的文献里，有不少学者提出，市场本身就是一种由政府维护的公共产品；发展好坏取决于政府的战略和政策是否科学，而不是大小。而地方政府总结出来的经验的表述是，政府不能越位，也不能缺位。

1993年，原劳动部部长阮崇武调任海南，任省委书记兼省长，是全国唯一兼任一二把手的省级领导。其他主要领导也出现变更。新领导班执任的前两年，在海南旅游业增速超出预期的情况下，提出“一省两地”的新战略，指新兴工业省，热带高效农业基地和度假旅游休闲基地。

第一产业的热带农业，第三产业的旅游业，恰恰来自于海南独有的条件。不过工业仍列在第一位。

直到建省11年后，海南终于出现一个重要的战略转折。1999年，海南省人大会议通过《关于建设生态省的决定》和《海南生态省建设规划纲要》。工业大幕彻底收场。海南成为全国第一个生态示范省。

《纲要》提出海南作为生态省，“用30年左右，建起发达的生态经济……农业基本实现生态化生产，工业企业全部开展清洁生产，生态旅游成为旅游业的重要支柱”。这意味着，海南将以保护生态作为所有产业的基础和约束。经济特区走向生态特区。

生态立省战略体现了一个细节，那就是海南的发展不再如过去急功近利，而是开始做短期利益小但长远收益更大的事情。

次年，中国（海南）改革发展研究院院长迟福林提出建设海南为国际旅游岛，并在此后数年进行可行性研究。

九年后，国务院发布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》。生态特区推进为旅游特区。

《意见》给海南六个新的战略定位：

我国旅游业改革创新的试验区。世界一流的海岛休闲度假旅游目的地。全国生态文明建设示范区。国际经济合作和文化交流的重要平台。南海资源开发和服务基地。国家热带现代农业基地。

其中唯有第四个国际经济合作和文化交流平台，依托于博鳌论坛，不算是海南独有的先天条件。

第一第二条来自于海南特有的旅游资源；第五第六个来自海南特有的海洋资源和农业资源。旅游业和农业也是最能惠及所有海南居民，同时友好于生态的产业。这都是海南持续存在的比较优势，而不是依赖于政策倾斜的优势。

未能避免的是，2009年的国际旅游岛战略，叠加全国房地产热潮，带给海南次于1992年的房地产泡沫，GDP和财政收入出现了40年里第四次异常的冲高。

总体上，把产业重心调整到生态和旅游后，海南和全国平均水平的差距有所缩小，但也仍然不小。2019年，海南城镇居民人均可支配收入比全国均值低15%，农村居民人均可支配收入比全国均值低6%。各省直辖市的人均GDP排名中，海南位于中游，显著好于10年前的下游水平。

2019年全年，海南接待游客8311万人次，旅游总收入1058亿，分别比2009年增长269%和400%。

不过如果对比同期全国的旅游人次和收入增长，海南的增长率却稍微低了一点。这又和海南的旅游资源相关，景点集中，旺季集中，旺季过旺，淡季很淡。在旅游方面，海南依然存在开发和改善配置的空间。

另外，海南特殊的气候特点，尤其是五指山以南，中国唯一的热带海洋性季风气候半干旱半湿润区，使得其房地产的需求和潜在需求，（即便不考虑投机因素，）来自于庞大的全国人口基数。这就使得怎样健康发展房地产，始终是海南的重要课题。

中国（海南）改革发展研究院在提出将海南建成国际旅游岛时，曾提出一个更宏大的目标。中改院认为，建设国际旅游岛，利用博鳌平台，依托于东盟关系和中国海洋战略，海南将会拥有创造自由贸易区的机遇——这将是不同于1988年的战略时机。

今年，自由贸易港来了。

此前的2018年4月，中共中央和国务院下发《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》，9月，国务院下发《中国(海南)自由贸易试验区总体方案》

——到此为止，战略高度姑且有限。但在《总体方案》中，战略目标这一条，为2020年打了一个伏笔：

……到2020年，自贸试验区建设取得重要进展，国际开放度显著提高，努力建成投资贸易便利、法治环境规范、金融服务完善、监管安全高效、生态环境质量一流、辐射带动作用突出的高标准高质量自贸试验区，为逐步探索、稳步推进海南自由贸易港建设，分步骤、分阶段建立自由贸易港政策体系打好坚实基础。

之后两年，海南的重点是建设全岛同城化五网（光网、电网、气网、路网、水网），吸引市场主体，推动人才入岛，严控房地产，进行初步的制度调整（主要是改善营商环境）。

2020年 6月1日，中共中央和国务院下发《海南自由贸易港建设总体方案》。

根据2018年《总体方案》战略目标提到的“稳步推进海南自由贸易港建设”，这在意料之内。但其具体内容可谓石破天惊。

文件的开场定性从2018年的：

……是党中央、国务院着眼于国际国内发展大局……作出的重大决策，是彰显我国扩大对外开放、积极推动经济全球化决心的重大举措。……高标准高质量建设自贸试验区，制定本方案。

升格成了2020年：

……是党中央着眼国内国际两个大局……作出的战略决策。当今世界正在经历新一轮大发展大变革大调整，保护主义、单边主义抬头，经济全球化遭遇更大的逆风和回头浪。……是支持经济全球化，构建人类命运共同体的实际行动。为……加快建设高水平的中国特色自由贸易港，制定本方案。

指导思想从2018年的：

……以供给侧结构性改革为主线，解放思想、大胆创新，坚持开放为先，以制度创新为核心，赋予更大改革自主权，大胆试、大胆闯、自主改，深化简政放权、放管结合、优化服务改革，加快形成法治化、国际化、便利化的营商环境和公平开放统一高效的市场环境，将生态文明理念贯穿自贸试验区建设全过程，积极探索自贸试验区生态绿色发展新模式，加强改革系统集成，力争取得更多制度创新成果，彰显全面深化改革和扩大开放试验田作用。

升格成了2020年的：

……对标国际高水平经贸规则，解放思想、大胆创新，聚焦贸易投资自由化便利化，建立与高水平自由贸易港相适应的政策制度体系，建设具有国际竞争力和影响力的海关监管特殊区域，将海南自由贸易港打造成为引领我国新时代对外开放的鲜明旗帜和重要开放门户。

战略目标是：

到2025年，初步建立以贸易自由便利和投资自由便利为重点的自由贸易港政策制度体系。……

到2035年，自由贸易港制度体系和运作模式更加成熟，……实现贸易自由便利、投资自由便利、跨境资金流动自由便利、人员进出自由便利、运输来往自由便利和数据安全有序流动。营商环境更加优化，法律法规体系更加健全，风险防控体系更加严密，现代社会治理格局基本形成，成为我国开放型经济新高地。

到本世纪中叶，全面建成具有较强国际影响力的高水平自由贸易港。

为战略目标而设计的，是惊人的制度转变，因为海南“具有实施全面深化改革和试验最高水平开放政策的独特优势。”海南将拥有与自身条件相契合，同时前所未有地开放的政策，为此还将制定实施海南自由贸易港法。这让人很难不联想到，有没有香港的神助攻。

在国新办关于海南自贸港总体方案的新闻发布会上，海南省委书记刘赐贵特别说到，“深刻吸取海南历史上大起大落的教训”。这场发布会上有一些内容， 谈到了现如今和80年代的不同，也谈到，“管得住”才能“放得开”。

中央对海南的战略性重视，还有一个细节可见一斑。

最近三年，中共中央和国务院联发文件中，关于省级以下地方的文件有：雄安发展2份，北京（城市副中心）1份，学习浙江农村经验1份，深圳建设中国特色社会主义先行示范区1份。

而关于海南的文件是最多的：《关于支持海南全面深化改革的指导意见》（2018年4月），《国家生态文明试验区（海南）实施方案》（2019年5月），连同《总体方案》（2020年6月），多达3份。

从1980年结束“前线岛”、“橡胶岛”，进入开放，到1988年设立经济特区，1999年转折为生态特区，2009年推进为旅游特区，2018年后，海南迎来又一个新的发展战略，一个新的使命。

自贸港给予海南的希望，和40年前不无相似。不同的背景，不同的阶段，更成熟的治理，更大的开放。这是40年后的希望。

自然，谁也不能保证这一次海南能获得必然的成功。邓小平在南巡时曾说：看准了的，就大胆地试、大胆地闯；对的就坚持，不对的就赶快改，新问题出来要抓紧解决。

（全文完）

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