深圳房价上涨的背后是政策矛盾

深圳的房价上涨是一个必然。背后只有两个字：供需。而不是最近热炒的经营贷买房和降息等原因。去年底深圳取消豪宅税也只是一个心理上的小小助推。

其背后是深圳住宅市场的供需失衡。即大量的新增需求，却只有极少的新增供应。

供需失衡的背后是政策矛盾。即制定了难度极低的入户政策（=购房资格），同时死守2005年制定的比例高达49%的生态红线。

这是深圳房价的主要矛盾。如果保持这两个彼此矛盾的政策不变，深圳的房价只有继续上涨一条路。

◎    限购限贷是需求拨片

2015年，推动重点城市房价上涨的原因是需求的变化。这就是2014年9月30日和2015年3月30日的全国房贷新政，之后各地相应落实。

简单来说，经过调整，非首次购房的首付比例大大下降。

这是一个非常重要的变化，直接影响到住宅交易市场的需求量。相对而言，当时的其他政策如营业税减免和降息，都是很次要的影响。

14/15年房贷新政之前，一线城市执行最严格的调控政策，认房又认贷，只要家庭名下有房或者有贷款记录（无论是否结清），再买房时首付为70%。

14/15年房贷新政之后，名下有房且贷款未结清，买第二套并贷款，首付比例为40%。

14/15年房贷新政之后，名下有房且贷款结清，买第二套并贷款，首付比例为30%。

以深圳为例，取某地产研究中心发布的深圳二手房成交均价。

某家庭2010年买一套二手房，单价1.88万，总价150万。首付45万，贷款余额四舍五入为100万。

四年后，该房单价3万，总价240万。若进行置换，则：

还清贷款余额100万，手里余现金140万。

在14/15年房贷新政前，以140万作为七成首付，最多可以买总价200万的房子。这种情况下，置换后的房子还不如置换前的房子，这个家庭不可能去做置换。

在14/15年房贷新政后，以140万作为三成首付，最多可以买总价467万的房子。这种情况下，任何能够负担月供的家庭都会考虑置换一套总价翻番的房子。

在限购限贷的城市，购房者首先需要购房资格，这是第一道门槛，然后需要具备支付能力，这是第二道门槛。跨过两道门槛，才叫做“需求”，才能累加到需求量里。

调整限贷政策，是一个通过限贷拨片调整需求的做法，即通过放松杠杆，降低了第二道门槛的高度，提高了购房者的支付能力，从而增加了需求总量。或者说，将原本无支付能力的意愿，变成了有支付能力的需求。

需求增加，供给跟不上，房价自然上涨，然后市场自我强化、过热，又需要反向政策进行调控。限贷一收紧，许多需求又退回到了第二道门槛的后面，从有支付能力的需求，变成无支付能力的意愿。同时限购收紧，许多需求甚至退回到了第一道门槛的后面。房价涨势止步。

再比如2009年那一轮上涨，背后有经济困难后的货币供应规模，市场过度悲观后房价恢复上涨的惯性，以及最重要的，政策对需求的调节。当时出现了20%的首付比例和7折的房贷利率。

供给端比较简单，主要是地方政府通过调整住宅地块的拍卖节奏，配合对开发商的开工和预售等管理，来调整供给。黄奇帆治下的重庆是一个典型的例子，他曾有过通俗的表述：如果地价高了，就把政府的储备地多卖几块平衡一下；控制在主城区居民一个月工资刚好够买一平方米；根据市民收入增长情况进行房产价格调控。

换句话说，住宅市场的供需两端都在政府的政策囊里，可根据总体经济情况和房地产情况的变化而加以调整。房价是与供需强相关的，而供需是与政策强相关的。

因此，在北京和上海两大城市以及许多重点城市，经济没有大变化的前提之下，当政策保持当前的限购限贷（需求稳定），且根据房住不炒原则有计划地、合理地拍卖住宅用地（供给稳定），就不存在房价脱离经济增速大涨大跌的条件，因为供需保持着平衡。这一平衡具体表现为当前的价格。

因此，维持房价稳定的目的是可以达到的。

但深圳不同。深圳的供需严重失衡很可能是全国独一家。

◎    深圳的需求——落户政策

进入购房需求的大门，购房资格是第一道门槛。在京沪，目前是取得户籍或者连续60个月缴纳社保。京沪有户籍指标，缴纳社保满60个月也可推算，所以这两个地方政府对新增的购房需求是可以提前准备的。

在深圳，购房资格也是取得户籍或者连续60个月缴纳社保。但深圳的门槛极低，因为深圳当前的入户要求极低，且不设指标上限。

经过近十年以来多次入户条件放宽，深圳目前的入户条件是：两年内毕业的专科以上学历毕业生直接入户，不设指标上限；在一定的年龄限制下，专科以上学历，留学生，科研机构工作者和学习者，技能类人才等需要配合社保实行积分入户；另有直系亲属随迁和其他积分路线。

过去三年，深圳合计新增户籍人口110万人。2019年全年新增户籍人口40万，同比增幅为9%。这40万人拿到深圳户口的同时，也拿到了深圳的购房资格，跨过了第一道门槛。

这意味着新增的购房需求。问题迎面而来：深圳的商品住宅供给远远落后于新增需求。

以近十年的商品住宅竣工面积总和与新增户籍人口总和进行对比，十年内：

北京合计新增户籍人口144万，合计新增商品住宅竣工面积19242万平方米，比例为每个户籍134平方米。

上海合计新增户籍人口71万，合计新增商品住宅竣工面积16000万平方米，比例为每个户籍225平方米。

深圳合计新增户籍人口222万，合计新增商品住宅竣工面积2300万平方米，比例为每个户籍10平方米。

（所有数据来自于各地统计年鉴。由于相关部门披露的商品住宅新增审批预售面积不完整，故全部以住宅竣工面积对比。）

据深圳国土规划局和《深圳市住房保障发展规划2016-2020》披露的数据，2009年末深圳商品住宅总量为110万套，2012年末为128万套，也就是说，2010年、2011年、2012年三年内增加了18万套商品住宅，这对应的是同期42万新增户籍人口，比例为每个户籍0.43套。

——那么，深圳的人口怎么住在数量仅10%的住宅里？根据上述《规划》，2012年末深圳有商品住宅128万套，保障房34万套，单位个人自建房55万套，村民自建房650万间，工业宿舍168万间。当年深圳的房屋自有率是34%。

我没有找到深圳官方公布最新商品住宅的总套数。按照各地产公司和券商研究部门的估算，深圳目前商品住宅存量在150万套左右。

若这个数字符实，则2013年以来：

深圳新增户籍人口207万，新增商品住宅22万套，比例为每个户籍0.1套。

北京新增户籍人口93万，新增商品住宅86万套，比例为每个户籍0.9套。

上海新增户籍人口43万，新增商品住宅112万套，比例为每个户籍3套。

除户籍人口外，深圳还新增了100万非户籍常住人口，远大于京沪新增的非户籍常住人口。

近五年，京沪的常住人口数量几乎凝固，2015年到2019年，两地各新增仅2万人。这是因为京沪两地的户籍政策承担了特大城市纾解人口，实质是使人才向全国各地分流的责任。

再纵向看深圳的商品住宅竣工面积和新增户籍的比例。

在过去的三个五年里：

第一个五年（2005-2009），深圳合计新增户籍人口80万，合计新增商品住宅竣工面积2437万平方米，比例为每个户籍30平方米。

第二个五年（2010-2014）深圳合计新增户籍人口86万，合计新增商品住宅竣工面积1238万平方米，比例为每个户籍14平方米。

第三个五年（2015-2019）深圳合计新增户籍人口163万，合计新增商品住宅竣工面积1096万平方米，比例为每个户籍6.7平方米。

不平衡越来越显著。

2019年全年，深圳新增户籍人口40万，新增商品住宅竣工面积304万平方米，比例为每个户籍7.6平方米。以新增商品住宅预售面积453万平方米或新增获批预售商品住宅4.5万套比较，比例为每个户籍11平方米或0.11套。

在这种供需交锋的趋势下，无论降不降息，免不免豪宅税，贷款宽不宽松，深圳房价的上涨都只是时间问题。

这些买房者并不是套取经营贷的炒房人士，而多是在外地的父母能够负担首付的年轻人。过去三年，深圳新增11万套左右的商品住宅。且不论存量的购房需求，就单单同期新增的110万户籍人口，只要其中十分之一有支付能力，就覆盖了新增一手房的供给。

这也是为什么，在深圳，有巨资拆迁城中村，有大量的小产权房，有商务公寓可申请学位，这都是对供给不足的无奈补充。

至2019年末，深圳有户籍人口495万，常住人口1344万。按照深圳十三五规划目标：2020年末户籍人口550万，常住人口1480万。

然而，到2020年之后，即便深圳调整十四五规划，提高入户门槛，也会继续面对住宅市场的供不应求。这是因为深圳现有的住宅结构（小面积多，非商品住宅多）决定了存量人口有意愿为自己改善住宅条件；深圳人口的年龄结构（中青年多，老人少）决定了存量人口要为子女购房，同时缺乏表现为老人遗产的新增供给。未来深圳的购房需求只会越来越多。

吸引人才当然不是错的。问题在于，作为三个超一线城市中唯一提供低入户门槛的梦想之地，供给为什么不能增加？是深圳已没有建设用地，还是有地不卖？

◎    深圳的供给——生态红线

2005年，深圳市政府发布《深圳市基本生态控制线管理规定》，其中列明了生态保护标准，包括：

　　（一）一级水源保护区、风景名胜区、自然保护区、集中成片的基本农田保护区、森林及郊野公园；

　　（二）坡度大于25%的山地、林地以及特区内海拔超过50米、特区外海拔超过80米的高地；

　　（三）主干河流、水库及湿地；

　　（四）维护生态系统完整性的生态廊道和绿地；

　　（五）岛屿和具有生态保护价值的海滨陆域；

　　（六）其他需要进行基本生态控制的区域。

按照这个保护范围，深圳的每一寸土地，都明确为是或者不是生态控制点。总面积1997平方公里的深圳，将有975平方公里不允许开发，占比为49%。

据主管部门解读，生态线的制定参考了香港和新加坡，也参考了北京和上海。香港的土地问题是一个绝望，不消多说。而新加坡有健全的经济适用房政策（组屋），覆盖八成以上的人口。

来对比京沪：

北京城区面积1.64万平方公里，生态红线比例为26%。2018年末北京建成区面积为1469平方公里。未建成面积是建成区的7倍。（未建成区不代表全部可建，这里只做比较。）

上海城区面积6341平方公里，生态红线的面积为2083平方公里，但其中大部分是长江河口和海域，不在城区面积内。上海生态红线的陆域面积仅89平方公里。2018年末上海建成区面积为1238平方公里。未建成面积是建成区的4倍。

2015年上海曾发布《生态保护红线划示规划方案》公众征询意见稿，规划有多达4364平方公里的生态红线。该方案并未被通过。取而代之的是2018年经国务院批准发布的《上海市生态保护红线》，也就是上述2083平方公里的版本。

再如深圳近旁的广州。广州全市总面积7434平方公里，有生态红线1060平方公里，主要是两种，生态系统重要区和法定生态保护区，如自然保护区，森林公园，地质公园等。广州城区面积为2099平方公里。2018年末广州建成区面积为1300平方公里。城区内未建成面积是建成区的61%。

至于死守49%生态红线的深圳，2018年末建成区面积为928平方公里，扣减后仅余94平方公里，仅是建成区面积的10%。而深圳2019年一年的户籍人口增长幅度就接近10%。

土地规划业界往往使用“开发强度”指标来批判大城市的过度开发。但具体到每一个城市，具体到不同的经济背景，具体到不同的时点，怎样的开发强度是适当的，不可能使用同一个标准。

在深圳的生态红线里，比如郊野公园，坡度大于25%的山地、林地，海拔超过50米/80米的高地，生态廊道和绿地，以及一项“其他”，这些都已在2005年进行精准保护。

这里就有一个问题。

优化生态和人居环境，设置一个底线，当然也不是错的。但设置生态红线很特别，和设置开发强度、建设用地规模、绿化率为指标，其结果是不同的。一旦确立了基本生态控制线，就成为“维护城市基本生态安全的底线”，原则上不可调整。深圳的975平方公里生态区，具体到了每一个位置，“除重大道路交通设施、市政公用设施、旅游设施和公园以外，禁止在基本生态控制线内进行建设”。

也就是说，未设生态红线，而是设置一定时点内的总体开发强度、建设用地规模、绿化率等指标，便可以根据实际需求来实施，这里可以建设，那里留出来做绿化，或者今年多建设一些，明年从别的地方多留一些，可以调整，可以腾挪，可以开发利用度高的成片区域，事缓则圆。到该时点结束后，还可以根据情况发展制定更适宜的新指标。

而一旦划清生态红线，调整就难了。这背后不仅有极端环保主义者和地产商的阻力，更有非常现实的普通居民的阻力。没有人喜欢自己门口的绿化被破坏。

2016年，主管部门申请将塘朗山南侧14万平方米绿地调出生态控制线，用于地铁7号线深云站及其8万平方米上盖物业、幼儿园、小学等，其目的是为当期地铁工程进行社会融资。公示一发，居民集体反对，33名人大代表联名推动召开专题询问会。最终以深圳湾公园绿地调入生态控制线作为补偿。

深圳有几位人大代表专注于监督生态线，反对既定生态控制点的一切建设，反对控制线内外的一切置换。因确实有规可循，他们也并非没有道理。

此外，和供给相关的还有严守工业用地比例的政策，低价给大企业批地的优惠政策，都不是错，但也确实都在挤占商品住宅用地。这使深圳不断扩大的人口规模，只能在商品住宅的存量市场里打转。

京沪目前的住宅成交虽然也是存量为主，但政府有足够的后手，可以在贯彻房住不炒政策时游刃有余。而深圳的增量住宅用地，卖一块少一块。

深圳政府便一直在旧改等存量用地上做文章。据《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，深圳计划2018年到2035年共新增各类住房170万套，其中人才租售住房、安居房、公租房共100万套以上，主要来源是城中村转化；而商品住宅不超过70万套。平均到每年是4.1万套。

按照这个计划，相比新增需求的车薪，新增商品住宅不过杯水。

这就是深圳的政策矛盾：以低入户门槛为首的抢人政策，是不断增加的需求，以生态红线为首的供应政策，是无法满足需求的供给。

随之而来的问题是，越来越高的房价，怎样吸引深圳所需要的互联网人才和通信、电子类人才？继而，若无法吸引这类人才，怎样留住这类企业？高房价和低入户门槛，有没有可能更吸引家庭富裕的金融和艺术专业毕业生？这两年深圳发展金融业可能是一个与之吻合的现象。近一年南山等核心区的商品住宅，尤其是中高档住宅大涨也与之吻合。

问题既在，办法总有，阻力也可想而知。控制人口也好，调整生态红线也好，大力开发深汕合作区及大湾区也好，深圳又需要改革了。

（完）