房东税能不能转嫁给租户？

文：蔡垒磊

在9月15日开始实施的《住房租赁条例》里，大家关注最多的就是“房东税”。房东税从广义上来说，可以是跟房主有关的所有成本，那可太多了，物业费也应该计入，还包括以后要实施的房产税也是其中之一；而从狭义上来说，人们在谈论的往往是房屋出租收入要交的税。

很多人说，房东税这个名字就不对，应该叫租客税，因为房东根本不怕这个税，只要转嫁给租客就行了。

这里有两个误区，第一个是这个税一直都有，只是现实中交的人并不多，没多少人去备案，房租也是点对点个人转账——谁知道是什么往来款？所以就一直是一个真空地带。现在不是要多征税，只是要把原来漏网的地方补起来，该备案备案，不备案的该罚款罚款。

名义上就是如此，即原来是让你漏掉了，你应该为过去少交了税而偷笑，而不能把现在“没占成便宜”当成是亏了。

第二个误区是房东不能把租金转嫁给租客，不是法律上不允许，而是事实上做不到。

举个例子，比特币挖矿难度增加，能不能导致币价上涨？有人觉得比特币挖得越来越难，挖一枚比特币的成本越来越高，所以矿工就会惜售，不愿意低抛，于是币价就会涨——错，全错，是市场供需导致比特币供不应求的时候，它会先涨，然后才有更多人加入挖矿队伍，甚至原先已经扛不下去，能耗巨高的破矿机，也能重新开机开挖有利润可赚，这时候难度才会飙升——它的逻辑是反过来的。

同理，不是拿地成本贵，所以房子必须卖得更高——兴许你只是一个冤大头呢？同等面积/用途/规划下，你买一块烂地花了10个亿，人家比你好的地只花了5个亿，你说你的房子就一定要比人家卖得贵，便宜了不卖？这不是自己找死吗？是房价先因为供需失衡被炒上去了，你才愿意用更贵的价格去买地，因为还有利润剩下——逻辑也是反过来的，成本决定不了价格，供需才决定价格，最后再传导到成本。如果供大于求了，那么谁该亏本就亏本，该倒闭就倒闭，谁也转嫁不了。

租金也一样，租金取决于要租房子的人的承受能力，也就是一座城市有多少人能在这块区域边上赚到多少钱的能力，而不是房东自己的意愿——如果涨租也有人租，那不交房东税之前，为什么不涨？房东在做慈善？如果这座城市的平均收入下降，你这块区域附近的人的平均收入下降，那你这个片区的租金就一定下降，不是你想不降就不降的。租金也好，房价也罢，最终取决于什么？取决于你这个房子周围，有没有人能赚到大钱，以及是不是非得住在这儿才能赚到大钱——这才是重点，也是曼哈顿和硅谷的房价如此坚挺的本质原因。要是有一天那些赚大钱的机会全部一窝蜂落户在别的地方了，那原先的房价就是个屁，新的地方的房价就会暴涨。

所以房东能不能涨租，取决于周边的机会到底有多值钱，而不是房东自己交更多钱，租客就得承担——租客可以搬走啊，总有愿意不涨租的。就算所有人都涨租，只要这座城市的赚钱能力不足以应对租房成本，那租客就会搬离这座城市，到时候就剩净支出了，房东一样要亏本降租甚至亏本卖房——你说你有钱，你不卖，你烂在手里？可以，但你们那片的价值，你说了不算。

当然落实到个体，肯定也会有一些核心区域涨租成功的，但这不是税的问题导致的成本转嫁，而是原先这一片就可以租得更贵，只是很多房东自己没有发现而已。

房子有消费和生产两种属性，在经济下行期，消费属性会被削弱，房子的价值会由生产属性主导。如果你真的把它当成是资产，那就得按它作为生产资料能产出多少实际money来衡量它的价值，它跟你个人的成本毫无关系。

这是正确的思考逻辑。

（完）

..................................

Tips：如何不开户交易美股和黄金？（点击蓝字，查看详情介绍）