李嘉诚家族企业承压：长实上半年卖房狂揽73亿，溢利却大降

来源｜读商时代（中访网旗下品牌）

李嘉诚家族旗下的长实集团（01113.HK）因持续打折甩卖各地房源，成为业界和舆论关注的焦点。这一销售策略在短期内推动了物业销售，却也实实在在地给公司业绩带来了折损，引发了市场对其未来发展的诸多猜测与讨论。

8月14日，长江集团发布了2025年上半年业绩报告，数据显示，公司收入约253.86亿港元，同比增长15.3%，看似增长态势良好。然而，股东应占溢利却为63.02亿港元，同比大幅下跌近27%，主要原因是投资物业估值大幅缩减。从具体业务板块来看，物业销售业务呈现出增收不增利的现象。上半年，长实集团已确认物业销售收入73.66亿元，同比大幅增长近59%。其中，内地物业销售表现突出，占比约52%，实现38.3亿港元，同比增长约117% ，主要得益于上海御沁园第5B - 2a期和北京逸翠园第2期等已完工项目的住宅销售。

尽管物业销售收入大幅增长，但销售收益却不尽如人意。上半年实现销售收益17.68亿元，下跌约3%。其中，香港地区的销售收益仅实现约7400万港元，大幅削减超92%，与内地和海外收益的明显增长形成鲜明对比。长实集团自2024年以来频繁打折出售香港多个项目，如2024年入市的香港黄竹坑Blue Coast项目，以2.19万港元/平方尺的售价推出，较周边二手房价打了7折，较成本约2.8万港元/平方呎，折让22%。“捞底价”策略虽让该项目成为彼时香港新盘“人气王”，带动了销售，却也牺牲了利润空间。此外，香港洪水桥LYOS项目、屯门飞扬项目等也均有不同程度的打折促销。

在内地市场，长实集团的多个项目同样采取了打折策略。2024年10月，北京高端项目御翠园推出特价房源，相较于最高备案价，7.6万元/平方米的单价相当于打7.6折；广东东莞的海逸豪庭也有特价房降价近1万元/平方米出售。这些打折举措在一定程度上促进了销售，但也不可避免地对利润产生了负面影响。

在2025年中期业绩会上，长实执行委员会及财务委员会委员兼企业业务发展部总经理马励志指出，近期香港的低息环境带动了一手市场成交量回升，尤其是中小型单位，但由于整体供应量高，物业价格仍缺乏上升动力。当前开发商主要聚焦去库存，因此定价策略会保持灵活。这意味着长实集团在未来一段时间内，仍可能继续采用打折销售的策略来加速去化。

然而，打折卖楼的策略仍将继续对长实集团的业绩产生影响。长实集团执行委员会委员兼会计部总经理文嘉强表示，下半年，来自香港、新加坡和北京的多个项目将为物业发展业务带来利润，但Blue Coast亏损将抵消部分贡献。在被问到对未来几年的盈利预期时，文嘉强直言，“未来几年物业发展业务的盈利贡献预计不会很大”。这一表态无疑给市场传递出较为悲观的信号，也让投资者对长实集团未来的盈利能力产生担忧。

除了业绩受到影响，长实集团的土地储备也已处于近年来的较低水平。截至6月末，长实集团拥有可开发土地储备（包括合作发展项目之发展商权益，但不包括农地及已完成物业）约6700万平方呎，其中600万平方呎、5800万平方呎及300万平方呎分别位于香港、内地及海外。土地储备是房地产企业发展的根基，较低的土地储备可能会限制长实集团未来的发展规模和增长潜力。

长实集团打折卖楼的策略是在当前房地产市场环境下的无奈之举。一方面，市场需求不振，库存压力较大，通过打折促销可以快速回笼资金，缓解资金压力；另一方面，房地产行业正面临着深刻的变革，政策调控、市场竞争等因素都给企业带来了巨大的挑战。长实集团需要在业绩与市场份额之间寻求平衡，以适应行业的发展变化。

从市场反应来看，长实集团的打折策略虽然在短期内吸引了购房者的关注，促进了销售，但也引发了市场对房价走势的担忧。房地产市场的稳定对于经济的健康发展至关重要，过度的价格竞争可能会对市场秩序产生一定的冲击。此外，长实集团作为房地产行业的知名企业，其销售策略和业绩表现也会对行业内其他企业产生示范效应，可能会引发更多企业跟进打折促销，进一步加剧市场竞争。