隔壁的亿万富翁推高了每个人的住房成本

2024年1月7日，

康纳·加拉格尔（栏目版主和发帖人）

《赤裸裸的资本主义》

康纳:我不确定作者对“进步派”罗康娜和立法提案的信任，但这篇文章很好地提醒了我们这个日益严重的问题。几天前《拉斯维加斯评论杂志》上的一篇报道是另一个例子。这篇题为“像股票一样交换房屋”:华尔街支持的公司在一天内购买了264套山谷房屋，非常适合美国的赌博圣地，描述了房屋如何被转化为抵押租赁债券并进行交易。它还指出，在2009年奥巴马支持的止赎狂欢期间，私人股本和现金充裕的投资者购买房屋的趋势真正开始了。14年后，“一项大都会人寿投资管理研究显示，到2030年，这些公司可能拥有近40%的美国房产。”

本文作者是萨姆·皮兹加蒂，资深劳工记者，政策研究所副研究员，Inequality.org编辑。他最近的著作包括:《最高工资的案例》(2018年)和《富人并不总是赢家:被遗忘的胜利创造了美国中产阶级的富豪统治》(2012年)。最初发表于《共同的梦想》。

民主还是财阀统治?哪个标签更适合今天的美国?今年可能是自亚伯拉罕·林肯当选以来美国政治上最痛苦的一年，在此之际，这个问题值得深思。从哪里开始沉思呢?我们来试着定义一下。

在一个民主国家，人们识别他们面临的问题，并共同努力，试图找出解决方案。相比之下，在富豪统治下，社会中最富有的人利用他们的权力来利用他们国家面临的最紧迫的问题，而不讨论真正的解决方案。

这些定义将21世纪的美国置于何处?深陷财阀的泥潭。例如，考虑一下我们作为一个国家是如何应对当代住房危机的。

对于年轻的美国家庭来说，经典的美国梦——拥有自己的家!——已经成为一场持续不断的噩梦。去年，在25岁至34岁的美国年轻男性中，约有20%与父母同住，年轻女性中这一比例为12%。皮尤研究中心指出，自20世纪70年代初以来，美国多代同堂的家庭人口已经翻了两番。

如何解释这些统计数据?原因很简单:越来越少的美国年轻人买得起自己的房子。阿默斯特集团的一项分析发现，总体而言，约85%的租房家庭“没有资格获得抵押贷款”。全美房地产经纪人协会补充说，去年美国最典型的首次购房者已经年满36岁。上一代的年轻人在20多岁时成为首次购房者。

所有这些统计数据背后的经济现实是:属于普通美国人的美国财富份额正在缩小。早在20世纪90年代中期，美国的“中产阶级”——按收入计算占美国家庭收入的60%——拥有的财富是美国最富有的1%的两倍。去年，美联储的研究人员计算出，最富有的1%的人所拥有的财富比我们中间60%的人所拥有的财富还要多。

美国最富有的人不仅享受着这种转变。他们正在利用它——在各种各样的住房相关领域。

在我们不平等的世界里……

垃圾越堆越高

一些富人正忙着把20世纪拥有自己房子的梦想变成21世纪永远租房的肮脏现实。这些富人和他们经营的公司近年来一直在购买待售房屋，并将新购买的房屋转为出租房产。

在从亚特兰大到凤凰城等大城市，财力雄厚的投资者占当地房屋购买量的四分之一到三分之一。这种财大气粗地涉足中产阶级住房销售的影响是什么?Vox的一项分析指出，企业房东更有可能驱逐租户，提高租金，并逃避必要的维修和保养。

为我们当中最富有的人辩护的人声称，批评这种对中产阶级住房的财大气粗的兴趣是小题大做。例如，他们指出，在2021年和2022年，私募股权公司和其他“机构投资者”在所有房屋销售中所占的比例不到3%。

但辛辛那提的劳拉·布伦纳等住房专家指出，全国的低百分比可能会掩盖许多当地社区实际发生的情况。私募股权通常可以买下“一条街上50%的房子”。

与此同时，其他财大气粗的大人物们正在采取不同的途径来利用美国经济适用房供应不足的问题。到底有多不合适?据Realtor.com去年3月报道，在截至2022年的10年里，美国最终出现了“650万套独户住宅的缺口”。投资者对这一缺口有何反应?“住房过渡贷款”激增。

这些贷款流向了美国越来越多的房屋“炒房客”，即当地各种各样的投机者，他们从无力承担急需升级和维修费用的家庭手中买下老房子。《巴伦周刊》指出，这些贷款的“利率相对较高”，每年高达10%。

像私募股权巨头黑石集团子公司夏普资本这样的金融行业机构，将这些高息票据打包成投资基金，为百万富翁提供比投资美国国债基金平均高出3个百分点的回报。

夏普资本的“尖头”们因其在这一切中的作用，每年可获得0.5%的管理费，如果他们提供的投资基金回报率比三个月期美国国债指数高出1.3%或更高，则可获得20%的“绩效费”。

这些丰厚的费用最终只占每年流入黑石私募股权池的收入的一小部分。但一点一滴都有帮助。我们在今年8月了解到，黑石首席执行官苏世民“在2022年调整后的薪酬总额为2.531亿美元。”

这种离谱的奖励已经开始引起国会中一些进步派议员的认真关注。一年前的这个秋天，来自加州的众议员罗·卡纳提出了《2022年制止华尔街房东法案》，该法案将禁止“大型投资者获得某些联邦抵押贷款援助”，并创造一项税收抵免，供经济适用房开发商利用，在低收入社区建造和修复房屋。

来自太平洋西北地区的两名议员，俄勒冈州参议员杰夫·默克利和华盛顿州众议员亚当·史密斯最近提高了改革的赌注。他们在去年12月提出的《终止对冲基金对美国房屋的控制法案》，如果生效，将禁止对冲基金和私募股权基金购买单户住宅，并迫使它们在未来十年内出售已经拥有的房屋。

北卡罗来纳州议员杰夫•杰克逊和阿尔玛•亚当斯提出的另一项新法案——《美国社区保护法案》——将要求拥有超过75套独栋住宅的企业业主每年向一个住房信托基金支付1万美元，个人家庭可以利用该基金支付住房首付。

考虑到美国目前的财阀现实，这些悬而未决的改革都不可能在本届国会获得通过。美国最富有的人不仅有足够的资金来满足普通美国家庭的真正需求。他们的财富扭曲了我们的国家政治对话。他们的政治权力注定并拖延了普通人面临的问题的真正解决方案。

我们如何推进这些真正的解决方案?我们需要想得更远大。我们需要开始重新分配已经集中在美国经济峰会上的巨额财富。如果不进行再分配，我们最富有的人将继续利用我们社会最严重的未满足需求。

以杰夫·贝佐斯为例，他是最近加入购买美国住房股票的亿万富翁之一。据上个月的报道，贝索斯支持的投资基金初创公司“正押注于独栋房屋租赁，因为买得起房子的人越来越少，而更多的人只能租房。”

加州国会议员罗·卡纳对此有何反应?

卡纳上个月指出:“美国人最不需要的就是贝佐斯支持的投资公司进一步巩固独栋住宅，让越来越多的人买不起房子。”“住房应该是一种权利，而不是一种投机商品。”

康纳·加拉格尔是栏目版主和发帖人，本文作者是萨姆·皮兹加蒂

罗康娜 （Ro Khanna）是民主党众议员 （在美国共和党称为保守派，民主党称为进步派）

原文标题是：The Billionaire Next Door Driving Up Housing Costs for Everyone