文 | 内幕君

文/狗蛋本蛋

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180天前，42家房企围猎朱辛庄0028地块。

这是一宗非常纯粹的宅地，不用竞报共有产权或公租房配建，也不用竞现房销售，触顶后直接摇号，房地价差2.65万，留足盈利空间。

加上位处人称“海淀平替”的朱辛庄，压根不愁卖，可以说操盘难度系数为0。

也就是谁拿地谁躺赚。

摇号环节，幸运女神穿过华润、保利、中海，穿过中建一、二、三、五、八局，穿过建发、越秀、龙湖、绿城、金茂，最后挽住了角落里不起眼的大华。

竞拍结果出来，大华团队欢呼雀跃，海淀、昌平刚需骂骂咧咧，上海大华业主五味杂陈，说：

那就让北京人民感受下大华的品质。

一些等着朱辛庄出新的刚需，在买房交流群里激动地交流起来：

这摇号也太随意了，县城里的夫妻店都能来报名？

还有人痛惜：

好马没配好鞍，见证了北京土拍摇号的不完善。

那时候北京人民对大华一无所知，只能查查克而瑞销售榜，来诊断这家上海房企的纸面实力。大家觉得大华是个小房企，大概率进京捞一票就走，买房要谨慎。

大华将项目命名为启宸府，宸在古时指帝王的住所，也被引申为帝王。狗蛋说，首次进京的大华野心还挺大。

像启辰府这种不愁卖的刚需项目，一般拿地三四个月就推售了，比如同一板块的越秀星樾，拿地到开盘只用了77天。

大华启宸府经过180天的筹备，终于在近期传出开盘消息。

慢是一种优点，太慢就不一定了，可能会让买房人胡思乱想，有意向客户就说了：慢到我怀疑开发商的实力。

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不过怀疑归怀疑，指导价每平6.2万元，比周边次新房低了近万元，还是很多人拔腿去看房排卡。

然后又开始了新一轮的骂骂咧咧。

大华启宸府规定，验资才能参观样板房，这一点大家还能忍。

但临近开盘大华启宸府又提出新要求，要冻资才能进入排卡选房，而且要求冻资全部首付。

这一点很多人忍不了，有的打12345投诉，有的通过媒体或社交平台曝光。

“之前抢万象悦府冻资20万，启宸府凭什么要求冻全部首付？”

北京人民表示没见过这样的操作。

启宸府面积段80㎡~116㎡，100㎡以下的小户型很少，一般人买不到。主力户型108㎡，按照指导价来最低首付也要200个起步。

“有的定期提前取出来要损失不少利息，要是选不上房利息白损失了。”

“这种冻全部首付的万一要退房，几百万资金卡你两三个月就太惨了……”

买房人想不通：

大华为何要如此折腾意向客户呢？

按照行业的一般逻辑，这叫筛选客户，洗出那些意向度高的，也是和竞品争夺客户的手段。不过对一个只有300多套房子，意向客户据说2000组+的项目来说，去化不成问题，这样的高标准筛选会让人觉得很迷。

关于冻资，大华启宸府没有正面回应，有销售人员解释：这是个别销售人员的个人行为。

根据客户的说法，他们被要求资金归结到同一张银行卡上，选上房了直接划走。

那就只剩一个合理的猜测了：开发商想第一时间回款。

有渠道跑去启宸府门口截客，启宸府的工作人员都懒得赶他们。就像Eason唱的，被偏爱的有恃无恐。

大华启宸府的客户和已经开盘的越秀星樾高度重叠，很大一部分是IT互联网从业者。大华很懂它的潜在客户。

样板房开放后，启宸府请了一批时尚女博主去摆拍宣传，他们知道码农们爱看什么。

从验资、冻资到被反复种草，从腰包到肾上腺素，大家由外而内被大华精准拿捏了。

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一个本来想买启宸府，最后放弃的网友说：

各种折腾下来还能买的人脾气一定好，大华在筛选脾气好的客户，后期不会闹。

狗蛋说，这样的猜测上海人民或许觉得合理。

浦东新区物流大道上有个锦绣东郊产业园，曾经叫大华锦绣东郊，被包装成“不限购不限贷”别墅推售，销售人员卖房时说小区别墅属于“商住两用”：

220㎡独栋别墅只要370万。

不到两万一平就能买到独栋别墅，哪怕是商住两用也很香，吸引了不少买家。

买家进场装修后办不下来产权证，去房地产交易中心查土地资料，这时候发现，土地性质为“工业仓储”，仅有开发商拥有“大产证”。

以前政策松，开发商的确有本事实现“产权分割”，大华大概也想“擦边”没擦成。

2016年9月，几十位买家聚集大华总部维权，其中有外籍人士举着很中式的英文标语：

Paid bloody hard working money!Found out no ownership!

意思是，付了血汗钱，没有所有权。

大华凭借一己之力，让买房维权走上了国际化道路。

被说成“县城夫妻店”的大华，曾经是上海第一大房企。

20年前，国务院发展研究中心企业研究所等三家机构联合发布第一届《中国房地产百强企业榜单》，大华排在第八位，是上海排名最高的房企。

此后2004年~2008年，大华都没掉出百强榜前十。

这家公司前身叫上海大场房地产经营公司，属于上海宝山区大场镇的镇办企业，和绿地一样创始于1992年。

大场镇底下有个村叫新华村，新华村曾经有一任村书记叫金惠明，后为大场镇副镇长。

金书记后来去大场地产公司当一把手，1998年时将公司名字改成了大华，大是大场的大，华是新华的华。

此后通过改制和股权腾挪，2005年大华从一家镇办企业变成民营企业，集体的变成金家实控的。由公转私过程，金书记被外界质疑“贱卖集体资产为自己谋利”。

2005年福布斯中国富豪榜，金惠明以个人财富总值27亿排在36位。从镇长到地产大佬，金惠明也被称为最牛镇长。不过最牛镇长很低调，基本不在公开场合现身，被推到台前的是他女儿金玲。

尽管后来被绿地赶超，大华也仍然是上海本土的主流房企之一，以旧改起家，后来也以旧改为生，这几年地产黑马接连倒下，大华因为旧改的慢生意反而穿越周期。

最近三年，穿过周期的大华在上海扎得更深了，在沪权益销售额每年都能稳定在170-200亿，长期高居上海前五。

不过在沪口碑很一般。

所以说起大华，买它家房子的上海人民一肚子火。

大华公园城市业主曾经调侃：

都说新房的交房日即维权日，大华集团是个例外，交房之前就会被各种维权。

去年公园城市业主做了23页PPT维权，一一列出项目存在的降标或虚假宣传问题，其中有一项是“沥青路面勾勒出跑道、碎石拼接”。

富有想象力的操作让业主看了直呼：比梵高还高。

大华朗香公园里的业主倒是交房时才维权，普遍反映有地暖调试开机漏水、地漏错位、瓷砖地板空鼓问题。预交房时业主已经发现问题，开发商第一轮维修结束后，问题还是问题。

入住之后，业主开始维权物业了。

“非机动车库漏水半年，公用电灯坏了半年都没修好，一个违建垃圾房说建就建起了。”

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关于大华物业，上海斐勒公园的业主感言就更多了。

成立业委会投票，保安站站门口抽烟玩手游，说是维护大家安全，业主觉得大可不必让离开，物业说：

我看你们是没事找事。

平衡木设施腐烂没及时维修，有孩子摔伤。事后物业经理发视频到业主群，被问到“发视频是想说孩子把平衡木撞烂了吗？”

物业经理说：你是在质问我吗？

大概觉得这样的回怼还不过瘾，物业经理继续输出：别整天在群里叽叽歪歪的，影响心情。

要真能筛选出脾气好的客户，未来就少掉了很多“叽叽歪歪”。

修完平衡木后，大华物业第一时间发朋友圈并配文：热情服务，精于细节。

一个物业费9元的高端盘，平均每三个月换一次物业经理，业主和物业之间天天斗智斗勇。

业主想换掉物业，开发商状告全体业主侵权，经过两年半的极限拉扯，去年10月业主成功送走大华物业，敲锣打鼓把滨江迎了回去。

对于大华的离开，业主决绝地说：

如有来生，再也不见。

结合上海人民对大华的感受来看，狗蛋觉得，买启宸府不要纠结减配，也不要纠结得房率低，108㎡户型进深不够，餐桌放在客厅中间阻挡动线，而是要想想：

买房送霸气物业，阁下又当如何应对？

是不是做好了交房后，可能会继续被拿捏的准备。

来源 | 地产风声（ID：fangshi488）