盈利增长可持续！长租公寓的“龙湖答案” | 租住资管

作者 | 刘玉娇

编辑 | 夏县明、梁秀杰

视觉 | 梁秀杰

责编 | 韩玮烨

在城镇化率不断提升，国家坚持“租购并举”的住房制度背景下，租赁市场这张万亿级的画卷正在加速铺展开来。近年来，部分集中式长租公寓运营商，在运营、服务、资管端开始展现优势，与政策引导同行，不断探索健康可持续的发展路径。

尽管市场空间巨大，但长租公寓做为一个低毛利兼具民生保障属性，且对运营能力要求较高的全新业务，使得有人认为该行业是“长坡薄雪”，也有人质疑其“薄利”究竟如何持续发展? 当把这件事想得足够清楚时，就知道长租公寓行业，要走一条长期主义道路。

2021年，龙湖冠寓作为行业头部，成为了第一个盈利的集中式长租公寓运营商。而随着近日龙湖集团发布2022年年报，相关财务数据显示，其旗下长租公寓业务实现租金收入达到24.4亿元，开业房间规模11.6万间，在收获租金同比增长，同步也实现了盈利的增加，再次夯实了长租公寓行业可以实现持续盈利的发展路径。

睿和智库认为，从已跑通的盈利路径来看，龙湖冠寓或许为传统房地产行业如何找到新的增长“第二曲线”，实现“盈利可持续”，提供了一种全新的答案。

01 战略笃定，长租公寓经营稳健

龙湖冠寓作为龙湖集团运营业务板块的重要组成部分，2022年同样延续了积极向好的势头，持续提升利润贡献。同时，主要由商业投资、长租公寓业务收入组成的运营曲线，继续为龙湖集团带来稳定的现金流，全年实现运营收入119亿元，同比增长14%。显然，累计开业房源规模稳居行业第二且连续盈利的冠寓，已具备了长期发展的“生意逻辑”。

与此同时，其背靠的龙湖集团作为首批嗅到房地产行业新变化的企业之一，也从未停止在变化中夯实长期主义的“底盘”。

3月17日，龙湖集团公布了2022年年报。数据显示，2022年龙湖集团实现营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%；净利润为243.6亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利同比增长0.5%达225.4亿元，在行业中处于中上水平。龙湖集团再次以其长远的战略眼光，在经济下行的大背景下，守住了堤口，实现了利润增长。

与此同时，睿和智库发现，冠寓在近三年的发展中，规模增速有所放缓。可见，作为房企系集中式长租公寓头部运营商，冠寓已阶段性告别初建时期的高速增长，迈向了稳健经营阶段。

02 体系先行，龙湖强化保租房建设

当前，住房保障体系建设一直被视为牢固民生底线的重要任务，受到各级政府的高度重视。2023年政府工作报告中再次提及了“住房保障体系”，并将“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题”列为今年工作重点之一。

无论是曾经的建设“租购并举”住房制度，还是现在的“住房保障体系建设”，长租公寓运营商均在过程中扮演着重要的角色。过去一年，龙湖冠寓积极投身保障性租赁住房建设，截至目前，参与的保障性租赁住房已落地北京、重庆、天津等10余个城市，累计开业房源超2万间，持续推动解决新市民的住房困难，助力青年人才安居。

冠寓通过自身对于城市、建筑气质以及青年差异化需求的思考与实践，为保障性租赁住房发展提供诸多有参考、借鉴价值的案例。其中，龙湖冠寓北京郭公庄地铁站店，作为北京市首个改建保障性租赁住房项目，已于去年末正式投入使用。与此同时，冠寓还积极参与人才公寓项目建设。龙湖冠寓长沙金融中心店作为首批五星级长租公寓之一，利用存量闲置房屋建设改造，满足了“新市民”的多元需求，为长沙发展、人才引入创造良好住房环境。

在冠寓看来，“有品质的租住生活”理念，使租客与龙湖冠寓之间形成了一条纽带，也推动冠寓在波动的周期内，依然能保持稳定的出租率。截至2022年末，其已开业6个月及以上项目房源出租率达91.1%，租户满意度达95%，并未受到波动周期的大规模波及。

03 参与城市更新，盘活存量资产

作为专业的长租公寓运营商，龙湖冠寓在践行初心的同时，也在积极参与城市更新的宏大叙事，探索老旧物业的存量盘活。截至2022年底，龙湖冠寓参与百余个城市闲置存量盘活，协助当地政府盘活存量资产，落地了多个长租公寓标杆项目。

一方面，存量项目盘活，助力城市更新，被认为是区域重塑产业标签、焕新区域活力的契机；另一方面，城市更新亦是完善区域产业、生活配套设施的重要途径。其中，通过存量盘活解决安居问题，强化产业发展活力，在过去亦屡屡被看作是区域更新的核心要务。

龙湖冠寓北京郭公庄地铁站店，于2022年12月正式亮相，该项目位于丰台区科技园区东区南侧，地铁9号线及房山站郭公庄站上盖。项目为北京市首个改建保障性租赁住房项目，原先为闲置的商业办公建筑，通过龙湖的申报和改建，为丰台科技园区及周边提供约700套（间）保障性租赁住房，被作为TOD模式长租公寓的典范。

龙湖冠寓北京亚运村关庄店原本是位于关庄地铁口的一处旧厂区，该资产一直处于闲置状态。龙湖充分发挥建设及运营优势，从颜值和功能两方面同时着手，实现资产保值增值。项目运营期间出租率稳定在95%以上，并通过联合办公业态，成为了区域的标杆项目。

冠寓在城市更新的浪潮下，利用自身优势，升级改造优质地段的闲置物业，使其成为一栋栋崭新的长租公寓。在有效解决大城市青年人群租房难题之外，大到社会资产使用效率提升、焕新城市发展活力，小到资产的保值增值、长期稳健的收入，均使得这样盘活的模式获得了各界积极认可。

04 深耕空间资管运营力，助力资产保值增值

2022年2月，中国人民银行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（简称“《意见》”），为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。而金融资本青睐的正是能持续升值并带来优质现金流的资产。

基于此，我国长租公寓发展正步入了资管时代。相对应的，对运营者提出了保障属性高、租户稳定、出租率高、运营能力佳、收益较为稳定等更高的要求。未来住房租赁品牌的空间资管运营能力，将决定品牌的发展上限。

冠寓基于过往的探索与沉淀，已形成数智运营、智慧建造、精益服务、共建共赢四大核心优势，并由此带来稳定的出租率、高满意度、收入及资产增值。这也是冠寓整体资管运营能力的直观展现。

数智运营，是高效运营的基石。而运营更加高效，不仅是运营商突围的核心能力，也是行业持续健康发展的重要落脚点。冠寓通过数字化六大智能系统、数据化平台、九大链条工具打通了全链条生态，覆盖90%场景，围绕“投、融、建、管”等环节，为租客、门店、业主等提供全场景的服务与支持。

智慧建造，是服务和产品的优质匹配。六年以来，冠寓不断打磨更适宜新市民、青年人的生活空间，重点打造满足白领客群需求的松果产品，绿色环保、定制空间、品牌家电以及更具颜值的室内装潢，龙湖冠寓正在以另一种方式，敲开了安全、美好的租住生活。 

精益服务，是助力客户体验美好人居生活的重要抓手。仅从服务维度来看，冠寓已在20类服务场景，形成流程规范，在150余项细分服务场景建立标准，并打造了100%覆盖内、外部门店的品质联查机制。同时，冠寓将租客情感需求的满足，放在了重要的位置，以社区和青年文化为核心，倡导“去孤岛化”的租住生态。

共建共赢，是助推行业规范完善，并与政府、合作方、客户等多方共赢。在政府端，冠寓参与编制《长租公寓综合性能评价标准》（行业）、《租赁住房建设标准（草案） 》（地方）、《租赁住房建设运营标准》（国家），助力行业规范发展；在合作方端，冠企荟平台累计服务知名企业近3万家，如字节、华为等头部企业，服务企业员工近7万人；同时，冠寓与数十家政府、央国企、大型企业、村集体等，签订房源委托运营管理合作，进行存量空间盘活、全周期合作模式。

冠寓通过四大优势的赋能，实现了完整空间资管运营体系的搭建，助力冠寓品牌下的轻重资产在项目的完整周期内实现收益最大化。

结语

“微利”是始终是围绕长租公寓行业的重要标签，而龙湖冠寓作为行业领军企业，已率先完成了连续两年盈利的通路打通。其中方法论的提炼，助力龙湖冠寓专业空间资管运营能力的持续提升，实现了在长租公寓行业中的“微利可持续”。

当前，长租公寓处于机遇与挑战并存的时代，而龙湖冠寓已遥遥领先。参与住房保障体系建设、存量项目盘活，是龙湖冠寓的时代担当；运用资管思维带动服务运营，是龙湖冠寓基于过往探索的方法论沉淀。龙湖冠寓已正式收到了资管时代的入场券。