房产普涨时代已经过去,比房子贵的车位你买不买

文章首发于公众号:叁里河

作者:江大桥

理论上新建小区应该有足够多的车位,但实际上,房产开发时,车位数量能通过规划部门的审批即可
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“买车位”这事,不光看价格,也要看收益,更要看成本,但最重要还是稀缺性。

比如前两天,北京朝阳区东四环百子湾某小区的一个产权停车位,在阿里拍卖上最终拍卖了138万。根据报道看,该小区是高端小区,每平米均价大概在12万,不少家庭每户都有2辆车,即便按照停车位和户数1:1的配比,地面和地下都停满,依然不够。

“北京一个车位可以在三四线城市买两套房。”网友调侃。

2016年底,北京市交通委数据,全市城镇地区车位总量382万个,按照当时北京的548万车计算,这个数量是远远不够的。2018年,北京市机动车保有量控制在608.4万辆,远没有达到1车位/户。

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2016年北京交通委的报告中还提到,停车位资源空间分布不均衡,居住车位失衡缺口达129万个;其中三环内严重缺位区占比达84%,五环内没有车位充足区;五环以内,车位205万个,约占全市车位总数的54%。

即使按照2017年2月实施的国家标准《城市停车规划规范》,“人口规模大于50万人的普通商品房配建机动车停车位指标可采取1车位/户”,北京的车位依然有很大缺口。

也难怪车位价格一直往上涨。

中原地产去年的数据,2015年、2016年、2017年、2018年(截至10月14日)北京市停车位/车库的每平米的成交均价分别为5762元、5995元、5897元、5989元,平均一个停车位的价格约为21.61万元、22.73万元、22.47万元、22.95万元。

再看北京二手房的数据,2019年2月,北京二手房均价为每平米59898元,较2017年317的高点下跌11.3%。

房价上赚的少了,开发商自然想从车位上赚回来。比如前期开发商会把车位全都用作租赁使用,等入驻业主逐渐多起来,周边配套跟上,小区多起来的时候,再拿出来卖。比如北京东城区幸福家园小区,三期建成已经是2004年,之前小区每月车位租金450。到了去年11月,开发商出售车位平均大概每个60万,最贵的99万。

新京报的一篇报道中有中介提供的数据,幸福家园小区附近的富贵园、国瑞城、水上华园等小区产权车位的价格为60万-70万元/个,租赁价格为600元-1000元/月。

一位业主反应,开发商此前在购房手册中承诺“可租可售”,另一位业主则表示,十多年前时,车位的价格只需几万块。

不仅北京车位够买二三线一套房,就连二三线城市也有车位也有比房子贵的情况。

3月初,有媒体发出了杭州绍兴柯桥某个楼盘的车位价格表,普通车位45万元/个,子母车位70万元/个,数量最多的机械车位也至少15万。该楼盘一期中套均价8300,边套均价9500,二期高层1.2万。而且上述价格还只是租赁价格。

“我买的房子才60多万,你车位比房子卖的还贵?!”一位大概50来岁的阿姨,在视频里说道。

撇开车位产权的归属不谈,车位本身也有建造成本,尤其是地下车位。按照某汽车自媒体的估计,北京地下车位的成本,建安成本大约3000元平,按35平算,就是10万,再算上人防费、公摊面积、市政公用基础设施配套费用等,大概在15万左右。二三线城市打个对折并不奇怪。

只是这些建造成本,在配套规范中的不足和持续增长的汽车数量面前,俨然无法阻挠车位车位稀缺资源。

截至2018年底,全国汽小型载客汽车保有量达2.06亿辆,首次突破2亿辆,比2017年增加2085万辆,增长11.56%。北京、成都、重庆、上海、苏州、郑州、深圳、西安等8个城市超300万辆,天津、武汉、东莞3个城市接近300万辆。

持续增长的汽车数量,则让车位变得更加稀缺,让投资车位,或是炒车位的情况屡见不鲜。

比如今年1月,简书上就有一位网友分享了自己投资车位赚钱的经历。坐标是二线城市的刚需盘,2016年他买了10个车位一共54.65万,首付10万,贷款45万左右共计5年,月供不到9000。2017年和2018年,扣除每个物业管理费,第一年每月车位物业管理费200,第二年每月涨了50,当然租金也是涨了,两年每年的租金分别是1.8万和2.4万。

最后这位网友卖了10个车位中的8个,每个车位的均价超过10万。其中有一个买方提到,10万还是他找的车位里最便宜的。

结尾这位发帖的网友用投资车位赚到的钱,买了一辆宝马320i。

2018年年底凤凰网的报道,杭州闻堰街道的湘湖人家小区,之前有投资客以均价4万/个的价格一口气买了500多个车位。目前,转手的价格在16万/个左右,直接涨了4倍。

除了直冲车位、靠近电梯、车位左侧有柱子、车位编号带8不要带4和7之类的小技巧外,或是看看周围是否经常有违停罚单外,有几个指标是买车位和投资车位时最需要考虑的。

车位/户的比例,楼盘定位和销售情况,以及地区及城市汽车保有量。

车位/户的比例小于1。理论上新建小区应该有足够多的车位,但实际房产项目开发时,车位数量通常经过规划部门的审批即可。通常情况会根据按照地方、市、省、国家的先后顺序执行,因为规范都是自上而下根据实际情况做修订,且因为存在时间差,也可能出现国家比地方更精细和严格的情况。

以杭州为例。杭州目前仍在参考的标准是应是《浙江省城市建筑工程停车场(库)设置规则和配建标准2013》的标准,用的就是“不应小于”。

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而周边县的市义乌,140方-200方,90方-140方,60方-90方,对应的停车位/户的机动车指标分别是,1.5、1.2和1.0。相比之下,杭州的0.8显然是不够的,毕竟现在一户一车十分常见,很多家庭还有两辆车。

这也是为什么老小区车位贵的原因。比如北京1994年的配建指标为0.1停车位/户, 2002年修订为三环以里0.3停车位/户、三环以外0.5停车位/户。

上海也是一样,虽然最新规范中,区分了内环内、内外环之间和外环外,而一类住宅的停车位/户的数据,三个地区分别是,0.8、1.0和1.1,而二类住宅则是,0.5、0.6和0.7,显然是不够的。但是开发时间较早的小区,甚至有0.5都不到的。最极端汉中小区有近1000户居民,但只有65个车位。

再看楼盘定位和销售情况。

2017年钱江晚报一篇报道调查了杭州20几个楼盘的车位价格,其中网红板块申花和三墩板的车位涨幅较大,例如协安紫郡,从15万元/个涨到30万元/个;天阳尚景国际二期从25万元/个涨到约35万元/个。区域内的不少楼盘车位价格都涨了10万元/个,有的甚至更高。

比如协安紫郡,随着杭州申花和三墩板块大热,再加上当时有西湖小学和文新幼儿园的学区加成,是当时城西热门板块中的热门楼盘。虽然当时闹过学区房的纠纷,但后续还是从开盘不到1.7万,涨到了现在的3.7万。

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整个小区28幢高层、9幢排屋,共计2018户,也只有2000个车位。扣掉排屋每户至少2个车位,车位/户比是小于1的。

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天阳尚景国际一期为申花板块2013年销冠,二期更有申花板块“户型之王”之称。总共353户,其中有89方三房刚需户型,也有稍大的129方的四房户型,但固定停车位仅334个停车位。

红盘、热门版块,买的人多,换手率高,再加上车位/户比小于1,这几个盘的停车位自然水涨船高。

同时,多期规划的大体量小区车位也容易升值。杭州城东红盘杨柳郡据说早期有部分大户型赠送停车位,2017年前后部分车位价格已经在27-28万,2018年论坛有爆料说三期车位价格35万一个,母子车位50万。地方论坛有人挂牌售价40万。

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从宏观数据上看,汽车保有量则是一个重要指标,尤其是私人汽车的保有量。还是以杭州为例:

l 2017年年末社会机动车辆保有量279.36万辆,增长6.1%。民用汽车保有量245.12万辆,增长4.7%,其中私人汽车199.85万辆,增长9.4%。l 2018年年末社会机动车辆保有量288.1万辆,增长3.1%。民用汽车保有量238.7万辆,下降2.6%,其中私人汽车207.8万辆,增长4.0%。

杭州虽然限牌限号,但多出来的车总要有去处,不然经常要吃违停罚单,不仅花钱,还要扣分。

多在自己小区附近转转,看看停车拥挤情况。观察小区周围车辆违章的情况也是车位是否值得投资的另一个指标。

但产权问题是需要注意的。目前车位大致可以两类车位看,一类是产权车位,一类是使用权车位。

产权车位一般不会有问题,使用权车位的坑则比较多。使用权车位,主要包括四种,第一无约定的地下车位,第二属于人防工程的地下车位,第三已被公摊的地下车位,第四地上停车位。根据《合同法》相关规定,租赁期限最多20年。

此外,车位也可以贷款,且通常只是1年期。

相比近百万首付的房子来说,车位的资金量需要还是相对较低的。如果手里正好有20、30万的资金,身上杠杆又不是太重,想试试自己的眼光,是个不错的投资标的。

当然前提是,对所在地区足够理解,车位的基本信息和前文提到的类似,毕竟房产普涨时代已经过了。

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