200万又可以在杭州安家了

文章首发于公众号:叁里河

作者:江大桥

2016年,200万能在杭州的滨江淘个90方的二手小三房,或是近郊120出头新房大三房。

不过今年是2019年了。
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2月底,之前两度“万人摇”的中铁西湖国际城领出了4#、5#最后2幢高层的预售证。该批房源共有262套,其中89方房源198套,116方房源64套,毛坯均价23254元/㎡。

即便有“铁路、高速、高架”三个不利的负面因素,离地铁站步行也超过15分钟,铁西湖国际城还是成为2019年杭州首个“万人摇”的网红盘。

89方还是3室2厅2卫1厨的经典户型,2.3万出头的均价,卡在200万出头的总价,很难不让人心动。

200万通常是杭州买房的第一条分水岭,按照6成按揭,360期和4.9的利率,月均还款6500,如果再有50万的公积金贷款,月均还款还不到6000,刚过5800。对一个人来说,还是有一些压力,不过也不算大,如果两个人一起还就更小了。

目前杭州均价接近3.2万,200万想在市区买一套89方的小三房,除了和摇奖一样的西湖国际城,再无可能,而且据说,网易有组团去西湖国际城拿了一批号子。

但是近郊和环杭,还是有机会上车的。

参照200万以内,89方三房的标准,在杭州周边的主要板块,叁里河做了一些整理。

先看新房。

排除富阳和临安,主城区除了之前三墩北的西湖国际城,再无89方200万以内的住宅,这类房源也主要集中在萧山、余杭以及大江东,下沙仅有金沙湖的湖景居在售,但是面积仅82㎡。

萧山南卧板块的印澜府(德信碧桂园·印江南),高层A2户型三室两厅 89㎡(12# 11# 9# 27# 26# 25# 24#),最便宜的174万,最贵的200.9万。按照参考价194万,首付58.3万,月供7200。距离曹家桥地铁站直线距离1.3公里,距离朝阳地铁站2.9公里。

萧山新街板块中楠君奥时代,总价182万元左右,均价在2.05元/m²,首付55万元左右首付,月供6740。周边有不少幼儿园和小学,但是距离现有地铁站较远,最近的地铁站建设三路站,大概在5公里。

萧山瓜沥板块明华明港城二期,没有89方三房户型,92-108平也都满足三房户型,总价在140万以内,98平和101平甚至做到了四房,但都有售罄。目前加推位于34、35号楼的房源,户型建面108平和135平,但未出具体价格和时间,按照之前的价格,预计也在200万以内。缺点是目前没有地铁,且离机场距离比较近。

所前板块碧桂园前宸府,按网上销售材料,有80套左右,3室2厅2卫的89.0㎡户型,但是之前的7、8号楼已售罄,加推未定。离朝阳地铁站,大概有3公里的距离。预计2.1万均价,也在200万内。

萧山义桥板块中天风荷锦亭93平、95平、98平也都有三房户型,按照之前1.86万的均价,也都在200万以内,含3000精装修。但是3月底加推后,要到2019年底才有加推。

湘湖新城的佳源湘湖印象、科技城板块的东南钱江蓝湾、坎山的东旭悦潮府等,都有89方三房户型,但部分已经超过200万,要看楼层。

其中空港新城德信天空之翼是介于萧山和大江东之间的一个新盘。交通方面有未来地铁1号线的南阳大道站,单价在在2.1万左右。据销售说,隶属空港新城,门前自带10万方商业综合体,还有杭州空港医院。89方三房户型(书房面积大概9平方米)总价190万还有一栋加推,102平的三房户型总价在217万。

余杭区星桥板块有金辉蓝光星弈云著,89方虽然仅175万,但仅有2室1厅2卫的户型,107平的3室2厅2卫,均价在211万套,可能部分楼层能在200万内。有预测,虽然去年年底的开盘价不到2万,但是今年的开盘价可能会接近3万。临近高铁余杭站,但距离翁梅地铁站直线距离大概在3公里。

天都城沁源公寓和滨沁公寓虽然也在200万内,但90方只有2室2厅的户型。

老余杭板块有佳源未来府,此前售价1.7万,有89方三房户型,但目前搜集到信息,今年加推的主要是40-70平的公寓,而且按照商铺3万的情况看,之后的加推可能会涨价。

中泰中港罗兰小镇89方3室2厅2卫户型,均价在187万,3月部分尾房仍以2.1万的均价销售,但108平和109平在235万上下。从区位上看,距离南湖公园较近,但暂无地铁。之前119方5房、114方4房和89方3房户型全部售罄,当时均价1.7万。

闲林板块的悦青蓝89方和90方都有三房户型,去年年底推出的都已售罄,2月消息悦青蓝2号楼尚未推出,按照此前悦青蓝二手2万的均价,可能仅有部分能在200万内。

此外闲林板块中众安学君里和东海闲湖城玉屏蓝湾也属于此范围。此前众安学君里主力户型89方和118方都做到了3房的户型,售价均价在146万和194万,但就目前来看,并没有加推的打算。闲湖城玉屏蓝湾此前的91方和96方都有三房户型,之前均价在1.3万,但目前也没有加推的消息。不过学君里和玉屏蓝湾,虽然临近高架,但目前附近没有地铁配套。

翁梅板块的绿地艺尚府,最近一次开盘2栋楼4号楼和10号楼,90方-120方房源 108套,均价2.2万,但是是毛坯,89方三房户型有两种。距离翁梅地铁站直线距离在500以内。暂未看到有加推信息。

崇贤有京杭府和江南院子。京杭府93方,也有3房户型,3月在售均价2.02万,附近暂未有地铁规划。

仁和板块有北城芳满庭89方和108方都有三房户型,虽然周边环境还还有待改善,但是有地铁的优势,预计也能在200万以内。

东湖有柳岸闻莺、山语四季、御山道壹号和江山风华。除柳岸闻莺108方的三房户型,按照1.9万均价有可能超过200万以外,其他三个楼盘89方三房户型都在180万上下,江山风华为最低,在160万左右,虽距离绕城较近,但距离地铁规划都有一定距离。

塘西有雍澜府,95方应该有三房户型,但目前户型和均价都还未公布。

良渚有万科缦云坊和万科大溪谷。缦云坊房去年11月推房均价不到2万,包含装修标准3000元/平方米,89方三房户型预计能在180内。大溪谷除了叠排和排屋外,也有90平的三房户型,之前洋房价格在2万出头,含3800装修,预计在180万内。但大溪谷最近一次3月推房中,房源均价达到2.9万。

大江东核心区有龙湖江与城,在目前正在建的地铁7号线上盖。此前预计二期89-123方将在3月加推,89方的三房户型,预计在200万以内。

大江东义蓬板块宝龙广场,河庄地区春意江南名邸、大江之星、金色河庄,新湾地区未来海岸,也都有89方三房户型,价格都在150万内,大江之星和金色河岸预计在120万左右。最低的是春意江南名邸,89方的跃层户型可以做4室,此前的开盘价不到1万。

此外,杨柳郡4期,有40平1室1厅1卫和70平2室1厅1卫的小户型住宅,是70年产权。预计10月开盘价也都在4万以内。40平肯定在200万以内,70平则有可能超过250万。但地理位置摆在那里,是也值得关注的。

再看二手房。

把条件设在0-200万,面积在70-100平,三房户型,杭州目前大概有超过1600套该类型房源。主要集中在余杭区、萧山区和江干区。

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西边以闲林和未来科技城板块为主,北部以星桥、临平、乔司、丁桥,南部则以义桥和南部卧城为主。目前大江东二手房还比较少,这个类型仅10套。

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如果再把圈子画小一点,画到绕城内及绕城附近,则以义桥、乔司、崇贤、闲林为主。

乔司板块的东冠逸景花苑8套、东冠逸家5套、复地连城国际有37套。

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而崇贤板块则比较平均,几乎每个小区都有一些类似房源。东部的丁桥板块也有部分。

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义桥大概有24套,主要集中在绿都金逸东方有大约10套,三水一生有1套,蹓跶公寓有6套,绿都御景蓝湾和金域兰庭也有少量。南部卧城有48套,其中香山四季公馆占了24套。

总价200万以内或是出头一点点,89方左右的刚需户型,杭州仍然找到可以上车的楼盘。位置自然远大如几年前,但是根据自己工作和家庭情况,还是能够上车的。

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