斗胆给上海楼市提几个建议，大家觉得呢？

嗨，大家好我是卢俊

今天和大家说点想说的

你说

百姓对于经济预期和城市信心来自哪里

或许来自各种政策，也或许来自工作收入感受，或许也是日常的口口相传

但是作为一个地产内容工作者来说，我很确定的和大家说，楼市的本身走势，成为了普通人对于经济信心最重要也是最后一块信心基石

本质上楼市牵动经济，房产也影响家庭资产

这两个元素也促成了舆论上普通用户的分外关注

在信心比黄金金贵的当下，任何一个城市都到了最需要楼市的时候

上海当然也是如此

但是如今的上海楼市，虽然依然是全国最稳健的房地产市场，但是作为身处其中的地产人来说，依然感受到了一丝不安

比如作为行业基石的二手房，成交量持续下滑，虽然幅度不大但趋势总是让人不安

比如作为一手房，虽然卖的都可以，但是我们看到了积分下滑，弃号增加的点状现象

包括土地市场，最后一次集中供应为什么只有六块了，这是什么原因

最近一个同行和我说，2022年已经结束了

但是2023年的趋势怎么样，我想没有人会绝对的乐观

应该怎么办

或者能够怎么办

我在上海读书在这里工作，如今做这个城市的楼市内容，对我而言我就是吃这碗饭的

贩卖焦虑确实可以给我带来流量，但却不是我的追求

端起碗吃饭，放下碗骂娘的事情绝不能做，没有人比我更希望上海楼市可以更好了

所以今天想试着提点建议

一个从业者在行业里感受到的细碎体感，然后给一些建议

偶尔听说我的内容也会有各个部门有关领导的关注，如果能够被看到，那确实就是我的荣幸了

当然这也只是一家之言，所以严格意义上是真的斗胆了

2023年的上海楼市，真的非常非常非常的重要

关于建议

核心还是需要综合各方因素，从而构建比较好的生态环境，而其中土地市场和一手房市场是重中之重

因为一来代表着舆论关注点，二来同样也是地方政府的关注处，所以所有政策的围绕点，因此开展

对于楼市整体，我有几个建议

01、取消土地出让关于面积配比的相关限制要求

这其实是很长一段时间存在的问题

上海很多土地对于90平米以下小户型的配比都有要求的，大概在70%左右

这也是为什么市面上那么多90平米小三房的原因

其实我是非常理解当初的初衷

因为土地有限，所以小面积产品尽可能保持市面上相对足够的住宅套数供应

但是我们要知道，这个政策已经完成了他的时代使命

制定之初来自2008年前后的7090政策，那时候的楼市基本以刚需客户为主导

如今市场里的购买用户，特别是涌入在一手房的客户，70%以上都是改善需求

对于他们而言，90平米远远没办法满足他们的需求

这也是导致很多高分客户在一个热门楼盘里出现小户型弃号的原因

而且哪怕在五大新城，规整的改善户型的受认可度也远超小户型

所以让户型制定权给到开发商自己，让他们制定出符合市场需求的面积配比，这是我最期待的一件事

我很长时间都会担心90平米小三房产品的整体供应量

当所有一手房都供应一种产品的时候，未来这种产品的市场流通性应该如何，会不会陷入又一种红海竞争

而且我完全不担心政策取消会导致市面上没有小户型产品

围绕着刚需板块的用户，研发团队断然不会把地块陷入去化不掉的情况

因地制宜的规划，才会激活产品创新和研发

90平米的鸿沟，是时候可以取消了

02、取消房地联动价，但增设房价指导售价区间

房地联动价也是一个很特殊时代下的产物了

为了防止开发商拿到土地之后定高价干扰市场的一个决定，也让开发商在拿地的时候有预期：一手房售价不会因为什么时候开盘从而影响

这某种程度上也加快了市场房源的供应

这种政策的作用依然是有用的

但是反作用就是

当开发商对于未来没有预期，或者说没了任何想法的时候，在产品上投入的精力就少了

一些市中心的好项目，不论做什么产品都能一二手倒挂

一些五大新城的项目，做得好反正也卖不贵，能不能卖的好也不知道

反正做的好做的不好都是一个价格，那为什么要做得好

或者说

为什么要做的那么好

最近几年的上海楼市确实少了很多优秀项目，同行问我上海有什么好项目的时候，我会经常性陷入词穷

价格管控确实管控住了预期，也调整了开发商的拿地心态

所以我建议取消房地联动价的同时，可以在拿地阶段出台房价指导售价区间

比如之前房地联动价是4.5万，调整为未来指导售价4.3万-4.8万之间

给到开发商一定的自主权

你还真别担心大家清一色的都选4.8万，未来的行情确实没有太多的甲方还有这么大的自信，毕竟回款对于他们来说都是第一要素

一个常规售价4.5万的项目，如果装修上给了更好的配置，规划上融入了更好的理念，市场应该支持他卖4.8万

如果开发商突然着急回笼现金流，也应该支持他以4.3万的价格出售

我觉得这部分选择也应该还给开发商

不用担心客户会觉得价格波动大

因为土地阶段都已经给到明确的浮动范围了，前后5%的价格波动都是在客户预期范围之内的

03、市场增加土地规模15万方以上的用地

不知道各位有没有印象，上海的土地出让一直以来都比较小很多在5-8万方上下

很多人开玩笑说，基本上两张预售证就解决战斗

小型地块的出让也很有上海特色

一来希望更多的开发商可以参与到上海土地市场，二来确实上海的城市布局是毛细管网式，所以单位地块都偏小

但是我确实觉得是有点越来越小了

我入行的时候虽然类似金地格林这种百万方土地已经不多了，但是15-20万方的中型土地还是很多的

但是现在10万方以上的都快绝迹了

一定规模的项目，才有可能有配套，才有可能有社区的概念

而且适度的土地规模其实会倾注开发商更多的热爱

这作为一个地产人我敢认真和大家保证

一个5万方的社区是逼不出操盘手的热爱的，因为项目在他手上可能半年就结束了，任何的爱恋都不会在半年时间有太多的改变

一个15万方规模的项目，接近1000户人家

整体营销周期在2年左右，整体开发周期需要三年以上，中间可能还会穿越一个周期等来什么政策，这样的规模容易激发团队和操盘手的匠心

这也是真的

与此同时我也建议降低持有比例

土地市场推进持有业态也有一段时间了，好像并没有给市面上增加一些亮点产品，反而破坏了住宅的整体居住氛围

其实所谓调控，调控的是行业，其实调控的也是从业者的心态，就是给到他们的土地，能否激发出他们的状态，其实很重要的

大家都是一群非常聪明的脑袋，如果在早期就放弃创造，其实蛮可惜的

04、给与置换用户一定程度的税费减免

这也是我最近特别希望发生的

置换客户，也就说卖掉房子再买房子的客户，如今占据了市场的绝对主力

而当下二手房市场的萎靡也是因为市面上有需求

但因为购买力来自卖房，从而导致整体的流动性变低

所以我特别建议给到换房客户税费的减免

只要是买房的客户在之前一年内卖过房子，那么这次买房的税费就有统一减免

为什么要减免啊

因为这一个客户的存在就对市场起到一套带动两套的效果，而最终结果很有可能是，一套带两套，然后两套带四套

就这样几何程度的裂变下去

对于整体市场的激活一定能起到杠杆的作用

虽然一手房积分层面没给到这部分群体额外的福利，但这绝对是楼市里的中坚力量啊

如今买房的成本中税费的部分实在太高了，给到他们这部分的减免，绝对有助于带动整体的转换

上海楼市如今仅有的问题是流动性的问题，当置换为城市主力的时候，整体城市的流动性自然会下滑

或许说很有可能未来上海不太能够保持2万套的月均二手房成交也是一个必然现实

所以如果希望当下市场可以相对活跃，再好的房贷政策都不如减免税费来的直接和有效

另外我也给开发商的同行们提个建议

也是我从绿地香港那边得到的启发，如果一些项目遇到了去化问题且发现客群主力都来自置换，不如你可以整合中介，帮助潜在购房者卖掉他们的房子

然后再让他们来买你的房子

与其开很高的渠道费用，不如把这笔预算给到中介让他们帮房东卖房，这样三方得利，甲方自己也能赚一个口碑

其实是一个非常好的政策

所以总而言之，上海二手房就是置换的市场，其实他成交量下滑下去也没啥大问题，但是如果想要激活，给到换房人税费减免是一个好的政策

05、

其实还有一些建议

比如我支持土地出让的集中，但是希望一手房取证可以不用集中，集中的本质是集中性供应从而弱化热点，但是有些对于开发商自己的回款周期其实少了一些灵动空间

至于我为什么会给到这些细碎的建议，因为我是真的建议，其实任何一个行业都一样，我们需要一个更好的营商环境

其实上海整体房地产营商环境是非常好的，但是依然还有一些政策性束缚

这些政策不会影响行业走向，但是让市场少了很多优秀的产品

我非常支持当时出台政策的背景和诉求，小户型的规定，房地联动价、持有面积配比等等，都是为了缓解市场供需的一些问题

但是很多问题已经解决，而且客群情况相比较之前市场也发生了很大的转变

治标性政策也需要周期性调整

其实关于定价、关于产品定位，关于装修配置，这些都曾经是我们最重要的工作，无数个通宵会议都在讨论到底应该怎么做产品

现在这些技能好像都生锈了，对开发一个项目的惊喜感来说，也降低了很多

对于开发商而言，对于地产人而言，他们也需要被刺激，被唤醒

很明显

2023年的上海楼市非常重要，一来是否能够给上海经济提供压仓式支持，二来对于全国楼市走向起到表率性作用

这些都取决于市场的走向

上海的管理一直是精细化手术刀式管理，大量细微调整之后的叠加才会是我们看到如今楼市的面貌

我们说只有开发商有活力有信心，市场和客户才会有信心，这从来不是一个零和博弈的选择

只有供给端持续性的输出好项目，房企更加热爱和深耕这个城市，那么对于购房者来说才拥有更加坚定的决心

最后还是那句话

没有一个人比我更加希望上海楼市可以更好，真心希望楼市后续可以走出一条优美曲线

以上为正文，来自真叫卢俊