当下,是时候重新考虑优质房企的价值了

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对投资者来说,拥有高安全边际、销售能力强劲、土地储备充足、融资渠道畅通的地产公司值得高看一眼。

勾庄,原本是杭州的蔬菜食品批发市场,横卧在主城区正北方,被一条留石高架隔开。这里,成为了离主城区最近的价值洼地,被杭州定位为“职住平衡”的重要区块。

短短几个月,绿城的“海棠三子”全部清盘,期间更是多次触发社保排序。看得出来,绿城的价值发现和地块提升能力在房企里是首屈一指的。

小雪时节刚过两天,但在冬日暖阳的包裹下,让寒意许久的房地产行业出现了一缕久违的曙光。

01 政策从紧转松

房子作为固定资产,在GDP中归属于投资类,从诞生起就是周期,周期自然有起起落落。

如果说2017年以来房地产调控政策是钟摆的左边,那么到了现在,钟摆已经开始在向右摆动了。

2017年,银保监会主席郭树清曾表示:“抑制房价新手段有望出台。”

2021年,郭树清重磅发声:“押注房价永不下跌的人终会付出沉重代价。”

2022年11月21日,郭再次表态:“我国仍然处于城市化的高峰时期和乡村振兴的起步阶段,全社会固定资产投资具有很大的增长潜能。”

房地产要健康发展,房价如火箭一样涨肯定是不正常的;但房价持续下跌,人们财富化为乌有,烂尾、大量房企倒闭,也是极为不健康的。

2021年8月以来,国家对房地产的定调是“房住不炒”,同时也要看到因城施策、信贷支持等在企业的供给端的变化。

近日,中国人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,国常会提出落实因城施策支持刚性和改善性住房需求的政策。

紧随而来的是,金融机构支持房企融资的加速落地:近几日,中国银行、工商银行、交通银行、农业银行等多家国有银行密集与房企签署战略合作协议,提供大额意向授信,释放支持信号。

看得出,目前政府在一步一步夯实房地产的政策底,恢复大环境的信心。而在投资市场上,春江水暖鸭先知,早在一个月前A股和港股的地产股就已见底回升。

不出意外,中国的房地产行业将结束本轮的筑底盘桓。对投资者来说,拥有高安全边际、销售能力强劲、土地储备充足、融资渠道畅通的优质房企值得高看一眼。

02 安全边际

与前期债券市场风声鹤唳形成鲜明对比的是,2022年11月23日,绿城披露拟回购规模介于10亿元至50亿元之间的债券,彰显出了对自身发展的信心。

这仅仅是资金实力的一面,另一方面是绿城每年极为稳定的分红派息,拿出真金白银回馈股东。

自2006年以来,绿城累计分红达到84.9亿元人民币,分红率达到22.27%。2016年以来,分红金额连年增长,每股分红从0.12元增长到2021年0.44元,股息率从2.16%增长到4.28%。

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而持有股票的股东也能够获得相对丰厚的回报,2016年1月1日,绿城中国(3900.HK)股价开盘为5.35港币/股;截至2022年11月25日,股价收盘12.82港币/股,股票和分红收益都大幅超出恒生指数的表现。

截至2022年6月,绿城中国持有现金632亿元,现金短期债务比重达到2.3,比2021年末的2.2提升了0.1,公司运营的稳健性、安全性极高。

03 销售能力与土地储备

在销售端,尤其杭州大本营,上半年绿城的首开去化率高达92%,基本售罄,销售顺畅。

截止到10月,绿城操盘金额达到2289.1亿元,位居行业第四,操盘面积1082.2万平方米,位居行业第五。

我们从另外一个角度看绿城的销售能力。

绿城持续提升在合作项目中的权益比重,2022年上半年,绿城在新项目中的权益比重从2021年的68%提升到了76%。

而且,绿城的新拓展的地当年转化为销售的比率,从2021年的37%提升到了2022年的60%。10月单月自投项目合约销售金额为201亿元,同比增长约2%,本年度首次同比转正,主要因10月杭州海棠三子及北京西山云庐项目均去化较快。

其中,绿城杭州海棠三子(春知海棠苑、燕语海棠轩和月映海棠园三盘)于4月25日集中拿地,先后开盘13次,最高的中签率16.8%,最低的中签率10%,期间月映海泰和燕语海棠更是触发社保排序。

截至11月19日,海棠三子3062套房源全部去化完毕,去化率100%,去化金额超120亿。当年拿地、当年完全去化。

支撑持续销售能力的,则是土地储备。土地犹如地产的原材料,只有稳定拿地才是企业稳定发展的表现。截至6月,绿城中国共拿地20个,总货值731亿元。

绿城新增的货值中,一二线货值占比90%,而且聚焦长三角,浙江货值达到505亿元,北京有175亿元。这些核心城市的土地存货不存在大规模贬值的风险,也是绿城能行稳致远的坚实保障。

04 融资渠道

2021年以来,中诚信给出的绿城评级始终是稳健的AAA。

10 月 27 日,绿城成功发行 2022 年境内第六期中期票据,发行规模人民币15亿元,发行年限 3 年,发行利率 4.80%。

由于公司稳健经营受到债券投资者认可,此次新发行境内第六期中期票据得到工商银行、邮储银行、中信银 行、浙商银行、杭州银行等多家金融机构的支持。

2022 年内截至 10 月,绿城中国累计公开市场发行债券 200.2 亿元,平均成本约 3.43%,低成本融资优势突出。

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11月24日-25日,绿城中国先后与工商银行、邮储银行、中国银行等银行签订战略合作协议,获得了超1000亿元的意向授信金额。

这也是大型银行对绿城优质、稳健经营的认可,再次保证了外部融资渠道的畅通。

05 价值重估

这里有必要谈一谈绿城的境外债,这也是压制估值的重大因素。

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截至2022年11月,绿城还有境外债11.5亿美元。由于2022年以来人民币兑美元大幅度波动,和当初发行时候比,加权看有10%的贬值,投资者对境外债的担忧也是理所当然的。

但绿城也提到,公司的外债一般而言是借新还旧,本质上规避了汇兑风险,实际并没有相关现金支出。不过,2022年6月,绿城已经根据会计准则计提了11.2亿元的汇兑损失。

绿城通过2022年6-8月主动提前偿还4亿美元银团贷款,上半年归还5亿美元永续债,2023年计划境内外永续债清零,消除投资者担忧。

从行业看,当前绿城市值为300亿港币,市净率是当前最低的,仅为0.67;低于市净率1的水平,已经属于严重低估。

因此,在当前政策暖风频吹、公司经营稳健的情形下,绿城中国有着较大的重估空间,相信在时间的催化下,聪明的投资者们会从中感受到价值的力量。

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