万物云上市首日破发,也比隔壁零跑强多了

9月29日,造车新势力零跑汽车和万科旗下物业万物云,齐齐登上港股。

但两者都破发了,不过万物云比隔壁零跑强太多。零跑一度跌超36%,相比之下万物云则跌7%左右。

在现在港股多破发、物业股估值泡沫被戳破的大环境下,万物云的表现已算坚挺,也给弱市带来了一束光。

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万物云上市

9月19日,万物云开启认购,计划全球发售的股份数目为1.17亿股,仅占万物云总发行股本的10%。其中在港发售0.12亿股,国际发售1.05亿股。

结果香港市场并没有抢破头,只获得了0.82倍的不足额认购,好在国际发售获得3.3倍的超额认购,最终万物云发售股份为1.07亿H股。

显然,包括淡马锡、瑞银资管在内组成的基石“天团”提供了很大助力,后续也等于给市场一个回调的看好。

在当前行情下,破发不算意外。万物云多次跟外界说:对眼下的估值并没那么看重。郁亮说:“万科分拆物业上市,不是最在意短期市场的估值,更在意的是通过资本市场能够获得更多的力量。”

意思很明确:先上市,其他的以后再说。现在看来郁亮这个目标已实现,未来就看如何使出十八般武艺来提升市值了。

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物业股不容易

万物云的上市时机并不算友好。恒生物业服务及管理指数,已经从2021年的一万点下跌至当前的2500点左右。

在年初至今上市的5家物企中,超半数都出现了破发。目前,万物云市值536.88亿港元,虽仅次于华润万象生活,但也不及之前的千亿预期。

数据显示,2018年~2019年物业股市盈率普遍在50倍左右,2020年前后上市的则多在30倍~40倍,但现在基本都腰斩了。截至8月末,59家上市物企PE均值首次跌破十倍,仅剩8倍。

截至9月29日收盘,港股前十大物企表现如下:

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其中碧桂园服务由36.63倍下降至7.46倍,金科服务由21.13倍下降至7.55倍。

物企股价表现也不理想,年内涨跌幅中位数为-57.7%,有6家年内跌幅超过50%。

虽然跌跌不休,但目前华润万象生活、中海物业、绿城服务的PE也在20倍以上。这说明物企整体估值回归理性的同时,市场仍看好优质物企,特别是较为稳定的央国企。

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港股估值处十年来低位

万物云上市遇冷,最主要的原因还是整个资本市场气氛不好。

港股估值是否达到最低点?现在上港股还有没有价值?投资机构是否还看好?这些问题都令港股IPO更加云雾缭绕。

当前,港股基本处于近十年来的最低估值,已是全球主要市场中估值最低的市场之一。港股估值与盈利双杀,外受全球通胀、美联储加息,内受中概股回港等因素影响。因此冲刺港股也更为不易。

业内人士表示:港股需要真金白银去申购,还要收打新费。加息意味着资金成本高了,打新的吸引力相对就弱化了,因此投资者并不敢轻易加杠杆入局。所以万物云此前认购不足额也就在意料之中了。

今年前八个月,申请港股上市的已超230家,截至目前仅48家成功上市。从融资额来看,前八月合计募资562亿港元,去年同期则为2714亿港元,属实惨淡。甚至还有不少投行,都传出裁员的消息。

环境如此,企业还有没有必要上港股?业内人士表示:能融到钱就是值得的了。而对于投资机构而言,投资于低估值不是市场的主要逻辑,还是得看企业的基本面,以及是否有成长性。

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提升盈利能力是关键

2019年-2021年,万物云营收分别为139亿、181亿、237亿,保持在30%左右的增速,今年一季度同比增长提升到了44%。

在经营上,万科算是最稳定的房企之一。万科这个金字招牌,也足以给万物云提供增长的支撑。这对于长期投资者来说也是一个利好。

不过,此前万科将万科物业改名万物云,意在降低物业属性,增强科技属性。但从收入贡献来看,万物云目前依然还是一家物业管理公司,与科技关联较大的解决方案服务不及10%。

与此同时,万物云的盈利能力也有待加强。2019年至2022年前三个月,万物云的毛利率从17.7%下滑至14.5%,净利率从7.5%下滑至4.7%。

已披露2021年年报的15家物管公司,平均毛利率为27.93%。万物云的毛利率远低于行业均值超10个百分点。

未来就看万物云能否提升盈利能力,给资本市场讲好科技故事,保持业绩增长了。

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结语

物业品牌能做到全国知名的屈指可数,即使万物云的规模和质地都堪称物业龙头股,但大环境如此,认购不足以及开盘破发也合乎逻辑。

但对于万物云而言,目前至少拿下了上市席位,在房地产市场回暖不确定性较大的情况下,还是利大于弊的。

物管是个长跑赛道,未来如何把来之不易融的钱好好利用,提升估值,才是万物云接下来最该思考的问题。

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