预售和土地财政政策是历史的产物，现在也到与时俱进的时候了

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• 彤心

• 你说的没错，以前就是错的，我们这二、三十年的房地产路子就是错的！

      假如一开始就不靠土地财政，能不能健康地发展房地产呢？ 答案是肯定的。如果一开始就不靠卖地，住房建设其实可以很好的发展。

      那时随着改革开放，居民手中储蓄逐渐增加，城市住房需求也不断放大。这时，政府只需要及时搞好城市规划工作，制定好行业标准和交易规范，可以充分放手企业、个人采用自有资金或集资方式建设住房，由他们自己招标建设单位，自负成本，按照政府的规划的楼层、面积、功能、外观来建设。就是说这块地是你的，但是具体怎么建、建多少则是由政府规划的，但是政府不参与买地、卖地，不与民争利。

      当房屋建设完毕以后，政府应该根据具体的城市建设成本，收取城市配套设施费，以及按时间收取配套设施维护费。居民建设的新房子，除去自用免征的面积标准以外，多建的平方鼓励出售，如果坚持自持，则一律阶梯征收资源占有税和空置调节税。如果房主将多建设出来的住房出售，需要向政府缴纳交易税或者增值税。

      如此，政府并不从土地上赚取利益，但同时可以通过房地产业的发展实现一定的税收收入。在房主这一端，自己建的房子自己负担，毫无怨言。而进城购房的人也是随行就市，根据自己的经济能力和需求来买房、售房，天经地义。同时，多占多用的房主也会多缴纳许多的税收，这些税收又可以用于城市建设和平衡国民福利。

      如此，围绕住房建设的各方利益关系都得到理顺，该税收的仍然还给税收，政府的威信和居民的利益，以及城市的发展都得到合理的保障。虽然这样的发展模式看起来没有那么快速和轰轰烈烈，但它是健康和可持续的，不是急功近利的和扭曲经济规律的。

      总之，不去与民争利，把归个人的还给个人，把归市场的还给市场，把归税收的还给税收，如此善莫大焉！

土地财政不是因为房地产而起的，早在深圳特区刚成立时，中央对所有的经济特区说，中央只能给政策，没钱给特区的，你们自己想办法找钱建设。深圳苦思冥想都想不出办法，最后受香港启发，原来自己脚下的土地就是一座金山！后来在蛇口通过三通一平，出让土地给外商建工厂，从这个时候，土地财政正式在中国大地开始。后来的房地产只不过是发扬光大而已。当年这个出让国有土地换钱的方法，引发了深圳是否在走资本主义道路的全国性讨论，差点终止了改革开放的进程。

97年中国终止福利分房，改用货币分房，任何人可以买卖商品房，释放了很大的购买需求，因为很多人要等十几年才能有机会分到房子。现在用钱就能买了。这种需求也催生了预售方式，毕竟当年没有多少有实力的发展商能建好房子再交楼。当年的预售方式是双赢的，因为买卖旺盛，烂尾楼比例非常少，。只是后来盘子大了，过度的贪婪让发展商高估了自己的能力，最终碰到全国性经济下滑，资金链顿时原形毕露。

预售和土地财政政策是历史的产物，现在也到与时俱进的时候了。毕竟现在国家比当年有钱了，房子也建了很多。还需不需要这么依赖土地财政和预售方式，是值得讨论的