房价是如何变成普通人身上一座大山的?

本文首发于微信公众号“李大大饼”

1996 年冬天,中央经济工作会议提到一件事:

要把住宅产业作为国民经济新的增长点。

两年后,在中国存在了几十年的 “ 分房 ” 制度,被全面取消了。

随之而来的,是住房分配货币化。

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浙江日报 1999 年 11 月 28 日刊

房子,从此开始了真正意义上的自市场化流通。

下面,是一张 2000 年的杭州报纸,你可以看到一个名为 “ 南中国·雅仕苑 ” 的房产广告。

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杭州日报 2000 年 5 月 9 日刊

当时,这个房子的起售价是 2630 元每平方米。

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现在,你可以在二手房软件上看到它的价格,每平方米:

53240 元。

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短短 20 年,房价翻了 20 倍。

这并不是个例,同样的场景,几乎发生在中国的每一个城市身上。

而这些年里,中国的居民人均可支配收入的涨幅,只有 7.75 倍。

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数据源:国家统计局

也就是说,人们收入的涨幅,远追不上房价的涨幅。

因为房子带来的资金压力,人们开始减少消费,开始害怕结婚生子,开始低欲望生活。

就这样,房子,成为了每个普通人身上的一座大山。

这一切,是如何发生的呢?

我想,要从 1994 年的分税制改革开始说起。

改革开放以后,为了刺激市场的活跃性,中央在 1980 年起开始向地方放权,这个放权在 1988 年的 “ 财政包干制 ” 中迎来了最大化。

这里的 “ 权 ”,指的是包括税收的经济管控权,各地区成为了具有独立经济利益的主体,拥有了发展本地区经济的制度性动力和能力。

按理来讲,这是一个好事,地方可以有充分地积极性发展经济建设,大家一起过上好日子。

但,问题逐渐出现了:

中央越来越穷,地方越来越富。

中央财政,出现了连年的财政赤字。

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浙江日报 1994 年 4 月 26 日刊

我们从中央和地方财政收入比重数据可以看到,中央的收入越来越少,甚至可以说是少到可怜。

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数据源:国家统计局

这对国家的发展,是非常不合理的。

对于国家的规划,很大程度上要依赖于中央的规划,中央财政担负很多大型的国家基础性建设以及军备力量建设。

中央没有钱,这些东西就没办法建设。

更可怕的是,中央税收的捉襟见肘,成为了促成 1993 年中国通货膨胀的一个影响因子。

因为中央没钱的时候,就要发债,而发债,必将导致货币的超发。

于是,1994 年,中央提出了分税制改革。

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《 关于实行分税制财政管理体制的决定 》

这次改革,将一部分税收划回给了中央,解决了 “ 中央穷,地方富 ” 的问题,解决了一部分通胀问题,同时还解决了财务分配的问题,中央可以将钱投入到欠发达地区,让他们得以发展。

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分税制改革后中央财政收入比重明显上升

数据源:国家统计局

不过,钱一共就那么多,此消彼长,根据中国财政科学研究院院长刘尚希的说法,在分税制设想中,中央政府的收入比重是 60% 。

这次,轮到地方政府穷了。

地方政府是有发展 GDP 的 KPI 的,没有钱,去哪里搞发展?

契机出现在 1998 年,中国开始全面取消分房制度,住房分配开始货币化,中央也将住宅产业看作国民经济新的增长点。

恰好,作为分税制的补偿,土地的出让收入,归为地方政府。

地方政府开始逐渐意识到了一种魔法:

土地财政。

政府先卖地赚钱,再把卖来的钱用作当地的基础设施建设和产业扶持。

这看起来是个挺完美的解决方案,政府获得了钱,人们获得了商品住宅,而城市也因为土地财政赚来的钱被建设的越来越好,走向了城镇化的道路。

而个人房贷的推出,又给城镇化的发展速度,加了一个杠杆。

速度有多快呢?

截至 2021 年,中国的城镇化率达到了 64.72%,我们用 20 年的时间,快追上了发达国家的城镇化率( 70-80% 左右 )

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数据源:国家统计局

城镇化会自然而然的推动房价的上涨,因为没有人不喜欢住在现代、发达的城市。

作为一种市场化的商品,房子因为人们对城市的渴求,开始涨价了。

于是,聪明的商人们,行动了。

1998 年,大连的万达集团,随着房产市场化的政策,开启了大规模跨区域开发的步伐,四处开发房地产。

你耳熟能详的房地产公司,基本都是从那个时代开始发力的。

在一开始,房地产真的不像现在这样,真的能够带动经济。

你在银行借了 7 成的贷款加杠杆买房子,这些钱会流向水泥、砂石、管道、电器等各种行业,还会流向外来务工人员。

于是,巨量外来务工人员开始涌入城市,彭博社的记者曾在文章里提到:

“ 建筑工地上随处可见的方便面碗,有如地面上高耸的起重机一样多 ”

泡面只是一个缩影,这意味着外来务工人员又带动了餐饮、住宿、娱乐等行业。

也就是说,你用房贷,给城市各行各业的发展都加上了一个发展的杠杆。

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深圳罗湖区前后对比图源:半月谈

不过,这并不是一个完美、永续的模式。

在 “ 土地财政 ” 的模式下,房地产行业承担一个非常重要的角色:

收集劳动剩余( 存款,劳动时间等等 )。

你每个月赚 1W 块,到发工资了,有人跟你说,你要拿出 5K 用作国家建设道路、学校还有医院,你可能不会开心。

但,你每个月赚 1W 块,有人跟你说你每个月拿出 5K 还房贷,可以获得房子配套的便利交通、学区还有优质的医疗资源,你就感觉好像赚了。

可是,当你每个月赚 1W,这个房贷变成 8K 或是 1.2W 的时候,你就又笑不出来了。

因为适当的收集劳动剩余,是对社会建设有益的,但他有一个临界点。

过去 20 年,人们都认为房子会不停的涨,而房贷可是很多人一辈子能获得的最大的金融杠杆,为了不错失机会,人们开始炒房。

房市逐渐偏离了正常的市场需求,开启了一个闭环循环:

赚钱→炒房→炒房赚的钱再炒房,如此往复。

市场上的钱不再像早年一样流入到公共事业建设,而是被锁定在了房地产里流转。

就这样,房子在极尽所能地收集你的劳动剩余,漫无边际。

马克思曾说过:“ 资本的再生产会挤压劳动的再生产。”

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资本的再生产就是资本泡沫的形成过程,比如:炒房。

劳动的再生产就是 “ 打工人 ” 劳动力的恢复,比如:“ 打工人 ” 体力的恢复和 “ 小打工人 ” 的诞生。

现在好了,为了买房,人们卷了起来,开启了 996 模式,本来 10 个人的活,5 个人就干完了,另外 5 个人被开掉了。

这 5 个劳动力,干脆没了。

这样,炒房开始挤压了就业,让就业形势不断恶化,就业形势的恶化,又导致了人们不想结婚生子。

劳动力的恢复,也没了。

这是一个很危险的趋势。

国家在 2021 年起开始给房子踩刹车,2021年1月,针对房地产市场的 “ 三红线 ” 开始施行,随后各地的房贷利率开始变高,限售开始锁紧,房价开始限价,拍地价也开始限价。

不过,这个封印,最近又开始松动了,虽然限价政策没有松动,但一些城市的限售政策开始放宽,央行指导房贷利率也开始下调。

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《 关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知 》

因为,刹车似乎有点急。

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数据源:国家统计局

房价的背后,终究是土地财政,是地方政府的收入,而且依赖度很大,2021 年全国土地出让收入占地方政府收入的 42.4%  。 *算法:土地出让收入÷( 地方一般公共预算本级收入+地方政府性基金本级收入 )

所以,现阶段还是要维持在一定水平的。

那么,这个问题怎么解决?

发展中国家的路,就是把发达国家的路,再走一遍。

美国的历史,或许会给我们一些启发。

1837 年,美国曾经发生过一次经济危机。

这场危机的重要原因之一,跟现在的中国很像。

1837 的美国政府因为要还战争债,非常缺钱,所以他们决定将土地进行出售,土地的出售带动了房地产,房产行业的兴盛,让人们开始炒房。

好巧不巧,美国当时还推出了一个政策,把设立银行的资本下限下调到了 10 万美元。

于是,大量的小银行开始出现,他们的钱并没有发放给真正需要生产经营的企业,而是给普通人放房贷,市场上的钱全都跑去房地产投机了。

联邦政府就开始对这样的现象调控,结果,调崩了。

大量的银行倒闭,人们也失去了自己的土地。

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这次危机被称为 1837 大恐慌

吃了这个亏之后,卖地不再是最佳选择,所以美国推出了不动产税,开始对房产的持有按年征税。

现在,美国的房地产税是地方政府收入的主要来源,占税收收入约 50% 以上( 有些地方达 80% ),再回头看看中国地方政府收入中土地出让收入占 42.4%,你会发现这个比例惊人的相似。

房产税是可以永续的,不像卖地会有尽头,另外房产税是对持有征税,能有效的抑制炒房,这也是卖地比不了的。

所以,像美国、英国、日本、韩国等发达国家都有相对完备的房产税征收制度。

中国在房产税方面,还是比较前期的摸索阶段,虽然有这个税种,但对住宅之前基本一直是免征的,仅在部分城市有试点,所以突然冒出来要交钱,会遇到一些推行上的阻力,比如已经买了房子的人会有不满。

毕竟土地财政某种意义上就是变相的税收了,这些买了房的人在土地财政上交过了,还要再交一次?

这可能要涉及到起征性质的不同、起征点的不同、首付比例的不同、房贷利息的抵扣等各种各样的问题。

我们不知道他会如何推行,也没法预测他会何时推行,但我们可以肯定:

房产税,一定会来。

就像契诃夫所说:

如果故事里有一把枪,那他就非发射不可。

至于房子,永远都会是一座逃不掉的大山。

就像你在为房价发愁的时候,不必为房价发愁的英国人们:

正在为平均 9% 的房产税发愁。

引用:

[1].舒路.我国财政体制改革的必要性.浙江日报.1994.04.26

[2].林丽.杭州市货币化分房政策出台.浙江日报.1999.11.28

[3].冯燕.购房十年造就财富翻倍.新民晚报.2012.11.29

[4].黄连友.经济适用房将成新热点.杭州日报.1998.04.18

[5].况伟大,朱勇,刘江涛.房产税对房价的影响:来自OECD国家的证据[J].财贸经济,2012(05):121-129.

[6].贾康.房产税改革:美国模式和中国选择[J].人民论坛,2011(03):48-50.

[7].孟祥林.房地产业要成为新的经济增长点和消费热点应采取的措施[J].中国房地信息,2000(09):19-21.

[8].清和社长.房产税终结土地财政?.智本社.2021.5.15.

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