5年期LPR历史新低，200万房贷或可少还30万利息

利好政策再次传到了市场端。

据央行5月20日消息，一年期贷款市场报价利率（LPR）维持在3.70%不变；将五年期贷款市场报价利率（LPR）从4.60%下调至4.45%。这也是央行年内第二次下调5年期以上LPR数据，今年1月，上述利率数据下调0.05个基点至4.6%。

“此次5年期LPR下调了15个基点，充分体现了当前降低资金成本的紧迫性和支持导向，对于各产业经济发展有非常大的影响。”易居研究院智库中心研究总监严跃进直言。

“在前期差别化住房贷款利率政策指引下，部分城市首套普通商品住房贷款的基准利率可以进一步下浮20个BP至4.25%。”中泰证券首席分析师、上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅指出。

幅度超出预期

“这是中央继5月15日再次出台的实质性利好政策，说明了中央对房地产市场的支持落实到实地，且支持力度较大，本次五年期LPR创历史最大降幅，同时也创LPR实行以来的新低。可以看出目前的中央对于稳经济稳房产市场的决心。”诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱指出。

“虽然市场一直预计会降息，但没有预计到会降低15个基点这么多，而且是房贷为主的5年期单独降息，房地产市场有望在疫情稳定后，全面升温。”中原地产首席分析师张大伟称，“过去非对称降息都是只降一年期，而本次只降5年期，对于楼市来说可以说是最近几年来的最大利好。”

在广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，降息以降低月供，这是提振购房情绪的重要工具。以200万元贷款金额、30年期等额本息还款的方式计算，假设原来的贷款利率5%，每月还款10736.43元，支付利息款总额约为186.5万元。而当贷款利率调整为4.25%，每月还款9838.8元，支付利息款总额约为154.1万元。

这意味着，每月少还款897.63元，支付利息款总额减少约32.4万元。

不过，新增房贷普遍可以按照最新的LPR利率计算，潜在购房者会即刻享受福利。存量房贷则还要视情况而定，即要看购房者的重定价日。一般而言，购房者的房贷一年调整一次，调整日期因银行规定有所不同，或是在合同签署日，或是在次年的1月份。“2023年1月份，很多人的房贷将会迎来新一轮调整周期。”张大伟预估。

市场底有望来临

“当前楼市低迷，房贷需求较弱，市场平衡正在向贷款方倾斜，也是促使报价行下调5年期LPR报价的一个直接原因。”东方金诚首席宏观分析师王青指出。

国家统计局18日发布的数据显示，4月份，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降0.3%，连续3个月下降，二手住宅价格环比下降0.3%，连续8个月回落。当月，一二三线城市新房价格环比均呈现降温态势。“当前房地产市场需求端市场动力不足一个重要原因在于市场信心不足，央行多次实质性支持，对提振购房者的市场信心起到很好的支撑。”王小嫱表示。

中原地产数据显示，4月单月75城市发布楼市稳政策，5月中上旬超过50城市发布政策。从政策来看，包括差别化信贷利率的设计，降低首套普通商品住房贷款的基准利率，下调公积金贷款首付比例与商业贷款首付比例，优化预售资金管理等内容。

“虽然各种刺激政策频繁发布，但目前看，因为疫情的影响，购房者信心低迷。”张大伟分析道，降息有利于保持房地产预期稳定。“对于购房者来说，房住不炒依然是政策方向，但部分城市特别是一二线城市逐渐见底，市场快速企稳将是趋势。”

王小嫱预测，在中央信贷宽松的支持下，市场回稳的速度会加快，预计疫情好转后积累的需求将会逐步释放，下半年房地产市场销售逐步走高。

“最近央行等部门密集表态，市场期待出现有利于信贷回归正常的表现。整体看，市场房贷逐渐向稳定方向发展。目前看，只要疫情能快速稳定，市场底部将在2022年下半年开始出现。”张大伟补充道。

“最近央行等部门密集表态，市场期待出现有利于信贷回归正常的表现。整体看，市场房贷逐渐向稳定方向发展。目前看，只要疫情能快速稳定，市场底部将在2022年下半年开始出现。”张大伟补充道。李宇嘉亦认为，楼市底部即将到来。

此外，严跃进指出，此次政策对于房企的融资等也会产生重要的影响，对于房企积极申请低成本的开发贷款等有积极作用，有助于房企中长期融资成本和经营成本的降低。

华西证券宏观首席分析师孙付对此进行解读。

疫情冲击，宏观经济下行压力明显加大：企业融资需求降温，中长期贷款显著放缓；房地产销售冷却，居民中长期贷款收缩。下调5年LPR旨在降低长期融资利率，激发企业中长期信贷和房地产市场贷款增长。