退房第一枪打响，购房者真的赢了吗？

文|凯风

来源：国民经略（guominjinglve）

每一次楼市调整，都是矛盾爆发之时。

近日，武汉下发通知：对明显不合理的精装修房，要支持购房者解约。

对于79个涉稳楼盘项目，凡购房人提出解除合同的可以办理备案注销手续，而且不要求购房人提交除身份证明、户籍证明、婚姻状况证明之外的其他证明材料。

这其中，有两个关键之处。一是出现了“涉稳”字眼，这意味着楼市维权已经纳入维稳范畴。前不久，杭州萧山区某街道成立房地产维稳小组，可谓如出一辙。

二是退房从此不再是传说。去年武汉等地爆发退房维权浪潮，至今算有了结果。相比于以往降价退房备受舆论嘲讽不同，这一次以精装修和双合同作为突破口，占据法律和道德优势，反而得到广泛支持。

唯一的疑问是，如果房价开始反弹，业主们还会愿意退房吗？如果只是退装修，还能得到如此之多的支持声吗？这背后，到底谁是赢家？

01

退房背后的玄机

每一轮楼市下行周期，都少不了维权，而维权背后，无不是因为房价下行所致。但摆在台面上的理由不同，结果就有天壤之别。

以往的降价维权，诉诸的是“购房者的钱不是大风刮来的”、“谁的钱不是血汗钱”之类博取同情的因素。但这些理由既无法律依据也无道德优势，既然上了买房这条船，就必须承受滔天巨浪，博取同情为哪般？

这一次摆在台面上的则是质量维权，装修货不对板，这种维权可谓天经地义，能得到各个层面的认可和支持，似乎也是理所当然之事。何况，业主要的并非退房，而是退所谓的精装修。

但事情从来就不是如此简单。

这背后的玄机在于，精装修之所以会出问题，而且覆盖面如此之广，倒不是开发商全都有意偷工减料，而是在限价和双合同约束之下，在装修合同和装修质量上玩动作，就是不约而同的选择。

举个例子，一套市场价350万的房子，按照限价政策限制，网签合同只能签到250万，另外100万价差怎么办？

开发商显然不会做善事，这100万价差要么变成摇号购房的套利游戏，要么转换成了茶水费，要么就以双合同作为最终解决方案。

250万是网签合同，100万是装修合同，开发商没有多赚一分钱，只是将合同拆解成了两份，购房者虽然首付成本高了点，但只要房价持续上行，快速上车显然是第一要务。

于是，双合同的潜规则，就为各方所默许，你知我知大家知，你好我好大家好。毕竟，谁都明白，装修合同，只是掩盖限价价差的门面。

然而， 房价一旦下行，所有问题都将涌现出来。

02  

当房价开始下行

双合同从来都是把双刃剑。

在楼市上行期，它是各方默认的潜规则。然而，一旦进入楼市下行期，双合同就会成为维权显而易见的靶子。

以装修合同为例，250万的网签合同叠加100万的装修合同，满足了350万的市场价。但谁都知道，即使再顶尖的精装修，也做不到100万的水准，遑论还有众多开发商偷工减料？

在楼市上行期，只要房价能够持续上涨，这些都是无关重要的小节。然而，楼市下行，矛盾全都出来了。

既然已经失去房价继续上行的预期，甚至不久之前接盘的房子在楼市高位站了岗，那么一切都不能再容忍。而双合同和装修，是再好不过的突破口。

就理论而言，双合同本身就是违规的，而装修合同货不对板更是违反契约。即使所有维权都是因为楼市调整和房价下行而起，但出现在台面上的理由一定不能是降价，而是更占据道德和法律优势的质量问题。

所以，早在几个月前，广州等地就试图率先放宽限价，试图以此缓解双合同，为可能出现的维权潮拆雷。

但是，在这一轮楼市周期，双合同可谓是一二线城市的标配，价格高企的装修合同更是屡见不鲜。

到了最后关头才想到拆雷，显然为时已晚。

03

谁是赢家？

在《一降价就退房维权，谁惯坏了中国购房者》一文，凯风君曾分析过退房维权泛滥的四点因素：

1、房价“只涨不跌”的信念，让他们不愿相信下跌的现实。

2、掏尽六个钱包的痛苦，让他们忍受不了财产贬值；

3、“大闹大解决”的思维，给了他们现实的勇气；

4、房价不能跌的“隐性担保”，为所有人提供了强大的底气。

如今，这四点理由之上，又可以加上一条：双合同，提供了再明显不过的靶子。

谁都明白，限价之下，网签价本身就不正常，新房网签价低于二手房市场价几十万乃至几百万，一二手房价格倒挂，而价格畸高的精装修，正是为弥补这一价差创设而出，让整体价格更符合当时市场的真实行情。

显然，装修款并非单纯的装修款，只是双合同本身的装饰门面，让一起看起来更加合规而已。

如今时过境迁，当楼市下行压力不断加大，很少有人再去在意当初的问题从何而来，反正是精装修货不对板，反正是双合同埋下陷阱，那么无论退房还是退装修，就是理所当然。

事情就是如此滑稽、如此诡异，如此荒诞。

一开始，地方政府貌似是赢家，以为限价控制住了数字上的房价。

接着，开发商貌似也成了赢家，毕竟双合同让房子一分不少的卖了出去。

如今，购房者似乎成了赢家，房价要是跌了就退房，房价要是稳住了，就退装修，反正都不会亏。

要不说，风云轮流转，出来混都要还的。

但是，问题解决了吗？限价和双合同导致的乱象，谁又该为此埋单？那些双合同泛滥的城市，该如何承受汹涌而至的装修维权诉求呢？