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菏泽取消限购的第一枪,并非盛宴,而是绝地求生

原创: 顾子明明公 2018-12-19

小“荷”才露尖尖角,一“泽”激起千层浪。

昨日,菏泽市政府出台楼市新规,宣布取消住房限制转让措施,成为自去年930全国大规模限购以来,首个“取消限售”的城市。

随即,此举被市场解读为全国楼市放松调控的“第一枪”,市场丝毫不顾昨天改开四十周年大会上,一个地产老板都没有入选,今天早上竟然A股地产板块全线飘红,多支山东概念的地产股迅速涨停。

甚至,还有很多地产媒体高呼,菏泽的松绑,是国家在试水,新一轮的房价周期又要来了。

对于这种呼声,政事堂表示梦还是醒一醒吧,之前的政治局会议上,已经明确表示了遏制房价上涨是一条死线,一个清华经管毕业的市委书记,怎么会不要仕途作死炒高房价呢?人家最多也就是根据最近的精神在稳房价而已。

而且,政事堂早就说过,在G2达成共识之前,我们绝不会进行全面而大规模的经济刺激计划,因此地产也就不会存在真正意义上的增量。新闻和股价的飙升,不过是各股势力在为自己的变现造势,割韭菜而已。

不过,政事堂认为菏泽的“取消限购”虽然并不会刺激房价进一步上涨,但是菏泽是最近一轮靠着棚改推动房价的标杆,此次在释放一个重要的风向标,那就是各个地方政府存量蛋糕的博弈,已经开始了。

所以,研究菏泽的市场和政策,对于全国这一轮靠着棚改推动起来的四线城市,有着非常重要的参考意义。

首先,市场经济一定要先看供求关系。

一方面,菏泽在今年上半年,作为一个四线的地级市,愣是杀入了全国土地面积出让的前20强,将诸多东部省会城市挤在了身后。因此根据周期,明后年的菏泽房地产市场将出现大量的房产供应。

另一方面,菏泽今年下半年的商品房成交数据非常难看,拥有金九银十的三季度,竟然比包含春节假期的一季度下滑了70%,因此根据惯性,明后年的菏泽市场购买将陷入全面的观望。

所以,一方面大量供应入市,另一方面需求又迅速锐减,稍懂经济学就会明白,菏泽明年的房价,最起码会进入成交萎缩的阴跌中。

这也意味着,菏泽政府已经由去年的稳住房价不上涨,变成了要稳住房价不下跌,故而未雨绸缪之下,对限售政策进行微调,实属被动型的防跌,而非主动性的求涨。

拿“取消限售”举一个通俗的例子,譬如主治大夫之前告诉你,为了治病,这个不能吃、那个不能吃,结果一年后,大夫突然有一天告诉你,该吃吃该喝喝.......那么,你到底该高兴,还是该倒吸一口冷气呢?

.......

所以接下来,再从菏泽市的特点,来研究政府调控的思路。

一方面,作为全国著名的煤炭城市,菏泽在棚改方面获得了国家的大力支持,去年和前年连续两年棚改规模位居全国地级市首位。因此,货币化棚改让菏泽人民手握了巨大的现金。

另一方面,作为煤炭基地,随着能源的枯竭,菏泽也成为了整个山东人口净流出最严重的城市,仅去年就净流出150多万。也就是说,手握大量现金的菏泽人民,纷纷用脚投票选择了异地置业。

所以,如果抓住了主要矛盾,就会发现,菏泽政府未来想稳房价只有一条路,那就是一手抓棚改“造钱”,一手抓客户“招人”。

政事堂特意去网上找了“取消限售”的菏建(2018)7号文件,也发现整个报告研究的都是“造钱”和“招人”。

尤其是该文件颇有点“自相矛盾”前两条,一方面要求加大棚改项目征收,甚至大气污染应急响应期间,不停止施工,要求加快住房入市;另一方面又要求安置房未开工的不给办施工证,安置房不交付项目部不撤离。

因此通俗点说,菏泽政府的策略,一方面抓住国家棚改政策的尾巴,拼老命蹭政策要钱,另一方面通过安置房等手段,拼老命把人留下来。

这才是菏泽政府搞出此次文件的主要目的。

至于此次被取消的“本地居民所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易”,政事堂看来顶多有点心理意义,因为2年之内的房屋就算可以交易,还是需要缴纳增值税的。

而对比起来,此次真正要改的条款,其实是取消了“非本地居民购房限制转让时间不少于3年”这条限制,根本的目的,是积极鼓励外地居民来菏泽置业,争夺人口。

菏泽作为货币化棚改带来的这一波房地产行情的代表,这一系列的动作,也意味着,四线以下城市的房地产,未来将由原来的增量博弈,变成了相互之间存量博弈,争棚改存量,争人口存量。

过去,随报随批的棚改已成为过去式,“跑步前进”式的向中央争增量蛋糕已然失效,所以,以菏泽为代表,纷纷开始转向研究如何分好存量的蛋糕。

而菏泽只是一个缩影,未来的存量博弈过程中,只有从竞争对方手中挤到份额,才能保持税收和土地财政。

因此,未来的房地产市场,就像之前钢铁产业的供给侧改革,在看得见的手和看不见的手共同作用之下,市场必然会出现集中头部效应,如果政事堂判断没错的话,部分没有跟一二线城市挂钩的四线以下的房地产市场,有可能会面临两年前的小钢厂的境地。

因此,从这个角度来看,昨天菏泽的确是率先打了第一枪。不过,这并非是一场资本的盛宴,而是各个城市之间争夺资源的绝地求生。

最后,祝愿各位老板们,大吉大利,今晚吃鸡!

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