合景泰富1240亿目标恐难完成

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“粤系”老牌房企合景泰富在2020年如愿跻身千亿军团后,将其今年的销售目标定在1240亿元,较去年增长约20%。但半年报数据却“打脸”了这个美好愿景。1-6月份,合景泰富的销售额为562亿元,虽然同比大增53%,但目标完成率仅为45.32%,低于50%的时序进度。

其随之发布的7、8月份业绩更是惨淡。7月份81.3亿的销售业绩,相较于6月份的103.04亿环比大降21%,较去年同期减少11.9%。8月单月,合景泰富集团与其合营企业及联营公司的预售额为71.9亿元,与去年同期相比减少25.2%;预售建筑面积约为38.3万平方米,与去年同期相比减少41.7%。

虽然在中期业绩会上,合景泰富管理层表示,2021年公司销售目标保持不变,但是残酷现实与美好理想的差距却越来越大。

千亿规模水分大

尽管合景泰富在2020年顺利跻身千亿军团,但该公司也因侧重合作开发、权益销售占比不高,被业内认为是“规模注水”。克而瑞数据显示,2018-2020年,合景泰富的销售权益比分别为82.09%、64.48%和62.39%,处于行业低位。而今年的数据同样不容乐观,2021年1-8月份,合景泰富全口径销售金额为715亿,权益销售金额为477.3亿,销售权益比66.75%,这个数据对比上半年前100强房企平均权益比例71.4%还是偏低。

三道红线踩一条,疑似“明股实债”

截至今年年中,合景泰富的净负债率约为54.1%,较去年末减少7.6个百分点,现金短债比从1.6倍提升到1.8倍,剔除预收款的资产负债率下降3.3个百分点至71.8%。三道红线达标了两条,且杠杆率显著下降。

但仔细拆解财报后发现,上半年合景泰富的净资产增厚了80.02亿元,从2020年底的539.16亿元增加到619.18亿元,增加约14.84%;而增厚的来源主要是少数股东权益的激增,从2020年底的103.81亿元,增加至年中的171.59亿元,增加了66%,而母公司权益仅从435.35亿元增加到447.59亿元,仅增加了12亿元;而在2020年,合景泰富的少数股东权益也经历了一次暴涨,当期暴涨324.12%至103.8亿元。

少数股东权益与归母权益严重不匹配是“明股实债”的表现之一。合景泰富表面上降杠杆、降负债,实际上还是依靠快速做大少数股东权益来美化报表。

应付款方面,9月13日,合景泰富再度发行了1亿美元5.95%优先票据。上半年,合景泰富应付账款及票据,大增39.48%至127.5亿元,应付票据的激增,且规模超过百亿元。值得注意的是,根据最新发布的房地产调控政策,房企商票也将纳入监管。

股价连跌四日,下挫超21%

在资本市场上,合景泰富同样是有苦说不出,自9月14号开始,合景泰富港股连跌4天,下挫超过21%,截至9月17日,收盘价仅录得6.05港币每股,距离年内最高点13.091港币的股价下跌超过53%。

9月,随着传统销售旺季的到来,房企将加大供货力度,供求皆有望企稳回升。而在政策轮番加码后,短期内热点城市房地产市场或将有所降温,成交整体回升幅度将明显受限。合景泰富能否在“金九银十”刷一波业绩来冲刺全年目标,中访网将持续关注。

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